近日，融創、建業等文旅地產企業的資金鏈出現問題，又引發了業界對地產企業文旅資產處置的討論。但整體來說，這類企業隻是在考慮通過變賣文旅資產或出售股權來給企業
” 回血 ” 緩解債務壓力，其文旅資產大多處在正常運營狀態，算不上 ” 不良資產 “。
這反而讓我們想將目光投向在文旅方麵不太再受人關注的恒大文旅城：距離恒大爆雷已過去將近半年，各地恒大文旅城中的童世界等文旅項目還要建嗎？
對於恒大文旅城作為文旅產品的缺陷，以及恒大在操盤文旅項目時的失誤，業內已有足夠多的反思與討論。外人討論完便可以各自散去，但對當地政府來說，後續的處理與收尾卻是不得不推進的漫長過程。
滄州恒大童世界項目示意圖（圖源：滄州渤海新區管理委員會政府官網）
爛尾項目在各地其實都屢見不鮮，算不上什麽大事。但對於恒大文旅項目落地的三到五線城市及一線城市衛星城，卻又有著不同的意義：它可能是當地唯一的大規模文旅項目，是
” 舉城之力 ” 扶持的重點。要實現預期的經濟與民生目標，繼續推進 ” 童世界 ” 建設，或許是他們僅有的出路。
當地政府如何處理恒大文旅城？
近幾個月，恒大的 ” 保交樓 ” 正進行得如火如荼。各地都在關注房產部分的建設，那童世界等文旅設施又將如何呢？
恒大童世界項目梳理
新旅界通過采訪發現，這 17 個文旅城項目的文旅部分整體來說處於擱置狀態。而同樣是 ” 擱置
“，各地態度又有一定的不同：
西安鹹陽新區秦漢新城恒大童世界項目等：重新招商，按原規劃推進
西安鹹陽新區的秦漢新城項目相關人士對新旅界表示，由於恒大不具備相應的資金能力，童世界等文旅項目會在未來按恒大原有的規劃進一步推進，但不再由恒大主持而是重新招商。
安徽六安舒城縣恒大童世界項目等：暫時擱置，待恒大給出處理方案
安徽六安舒城縣項目相關人士表示，未來文旅項目要如何推進主要看恒大的態度，當地政府僅能予以相應配合。”
資產是恒大的資產，我們無權另做處置。”
河南開封恒大童世界項目等：暫時擱置，看政府態度決定後續是否開放及招商
部分恒大童世界項目主體已接近完工。對於這類項目而言，重點不在於是否繼續推進建設而在於是否要由恒大方運營。開封恒大童世界項目相關人士告訴新旅界，開封的童世界已經建成七八成，周邊的商業街也已基本完工，但目前暫無對外開放與招商計劃。”
現在隻能先把空殼子在那裏放著，很多項目都是如此。未來要不要招商誰來運營，要看政府和恒大怎麽商議。”
總體而言，現在各項目方給到的反饋非常統一：先交樓。等確保了住宅區的完工，商業項目的推進再視情況而定。但這一
” 視情況而定 ” 將持續多久，未來文旅項目是否有眉目繼續推進，對各地而言似乎都是未知數。
恒大童世界項目效果圖
表麵上看起來，文旅項目和民生的關聯程度沒有地產那麽強。但事實上，文旅項目的崩潰同樣會對當地產生極為深遠的影響。”
文旅項目的處置雖然被擱置，但被擱置不代表它不是問題。”一位業內項目相關人士告訴新旅界。
他以童世界項目中已對外開放營業的海花島為例，”單是海花島，欠薪欠社保欠稅，就已經影響到幾千名員工和他們的家庭。現在島上各種產品都是低價優惠，服務人員也提不起勁，前些日子還出現了停水停電現象，運維情況也不太好。這樣下去，很可能把本來能建立起來的品牌都搞沒。其他已建成未招商的項目一樣會存在這個問題。”
同時，大型文旅項目的潰敗也使得其本應發揮的提振效應不複存在。”
大型文旅項目本應能大幅度提升當地經濟，增加人口和就業。它的失敗不隻會影響購房者和項目雇員，還會影響上下遊一係列產業鏈。而且，它本來應該能夠滿足當地人民的精神需求，提升文化素養，培養文化消費習慣。尤其是這些三四五線城市，如果項目建成，他們本可以享受到和一二線城市一樣的商業文化氛圍。”
另外，他還提及這對當地基礎建設可能也有影響。這些城市的基礎建設大多需要靠文旅項目帶動，現在文旅項目陷入停滯，原本規劃的配套交通能否繼續推進也變成了未知數。如海花島開始建設後，本應同步推進的海南西部機場目前也因客流量不足完全沒有推進的消息。
”
這類交通設施如果沒有足夠大型的項目或者產業來帶動支撐的話，很可能就沒有繼續建的必要了，但對於已經落地生活在周圍的人來說，原本預計能有的便利交通沒有了，肯定會受到很大影響。”
恒大童世界水上樂園（圖源：海花島旅遊度假區公眾號）
有些地區已經明確表示要繼續推進配套交通，如西安西鹹新區秦漢新城項目將繼續建設西鹹新區智軌示範線支線、秦漢新城雲軌；滄州黃驊市南大港也在繼續推進曲港高速、京滬高鐵二線、環渤海高鐵、石衡滄港城際鐵路等鐵路的建設。但其他地區如四川眉山彭山市的天府新區恒大童世界項目，其周邊配套交通建設仍然遙遙無期。在問政四川、領導留言板等平台都能看到當地居民對此的抱怨。
政府網站留言截圖
文旅不良資產處置：國企 & 信托接盤大法好？
恒大現在自身風雨飄搖，項目持續建設推進的擔子自然有一部分落在了當地政府的頭上。新旅界梳理了各地對恒大文旅城的處置措施，整理如下：
項目處置方麵：成立相應工作專班或管理委員會，設置專人進行項目推進管理，製定可行計劃實現複工複產
資金方麵：利用現有資產融資，籌集項目重啟資金；協調對接相關銀行，協調延遲按揭貸款，撥發複工貸款，在地產方麵跟進追回銀行劃扣監管賬戶預售資金以保障現有樓盤建設；
資產方麵：推動恒大資產並購，將項目資產合法轉移至國有資產名下；
配套設施方麵：同步推進各類基礎建設項目，如繼續建立高速、高鐵、地鐵城鐵等，為項目後續發展打造便利交通環境；
可以看出，其中有些措施或許隻能 ” 救急不能救窮
“。雖然政府的援助、銀行及國企的資金支持一定程度上能緩解地產項目的燃眉之急，但卻很難支撐後續建設文旅項目所需的龐大資金與運營投入。
那要 ” 救窮 ”
——推動文旅項目建成，主要需要兩方麵：錢，和運營團隊。為了從這兩方麵解決恒大文旅城的問題，現在最常見的措施有二：
一、” 信托接盤 “、” 國企接盤 “
在恒大文旅項目的處置上，” 信托接盤 “、” 國企接盤 ”
成為最常被提及的概念。原因是這兩者確實能在一定程度上解決資金問題。
最先引起相關討論的是一月底廣州南沙恒大童世界的資產變動。1 月 30 日，此前由恒大童世界 100%
控股的廣州文旅城旅遊發展有限公司
，完全退出廣州南沙區恒睿文化旅遊發展有限公司，該企業（廣州南沙恒大童世界的項目建設公司）由五礦國際信托有限公司 100%
持股。事實上，除了文旅項目外，五礦信托也同樣接手了恒大在佛山和昆明的兩家地產公司。
恒大出售廣州文旅城旅遊發展有限公司公告（圖源：恒大公告 – 與光大信托及五礦信托的合作）
但這一接盤是否意味著文旅項目有希望得到推進？景鑒智庫創始人周鳴岐認為，這方麵的可能性不大。信托類企業接手這樣的文旅項目更多意味的是恒大方在
” 以資抵債 “，其本身並不具備建設運營文旅項目的條件。
而且，五礦信托也並非 ” 自願 ” 介入恒大項目。作為央企，五礦信托本身有協助 ” 保交樓、穩民生 ”
的政治任務；同時，信托機構本身與恒大有合作項目，如果恒大無法完成項目交付，信托企業也難以回收資金。
根據債務重組專家王佳佳博士對五礦信托收購恒大房地產項目的分析，信托公司一般不會直接操盤地產項目開發，隻有兩種情況，一種是為了保複工和保交樓而在政府協調下，以更靈活的形式讓資金進入來盤活項目；另一種則是之前已經深陷其中難以脫身，隻能
” 親自上手 ” 並設法盤活項目以保證信托資金安全。
在這方麵，五礦接盤恒大的文旅項目采取的或許是同一種邏輯。給項目建設提供一定資金支持，等資產盤活、自身收益得到保障後找機會將企業賣出，全身而退。
就算信托企業會後續退出，其前期提供的資金支持是否確實能夠推動恒大童世界完成建設？業內人士對新旅界指出，這一套邏輯能夠成功盤活地產項目，但對文旅項目卻未必。”
房地產完成交付後企業就可以開始結算收益，但對文旅項目來說建成隻是第一步，後續運營才是重頭戲，這和房地產天差地別。”
如果信托介入後，找其他文旅企業的輕資產輸出接手運營呢？對此，相關人士在交流中對新旅界表示並不樂觀。”
國內能接手童世界這一規模量級的主題公園運營的企業屈指可數，而這些企業本身非常愛惜自己的品牌，對運營什麽樣的項目有嚴格的篩選標準。童世界在選址、建設、規劃等方麵都是違反文旅項目邏輯的，且大多項目都並未完工，很難找到企業介入。”
二、本地文旅集團或國企並購
一些地區，如河北滄州的南大港，當地政府對恒大文旅城項目的解決措施中就有一條 ”
推動恒大資產並購，將項目資產合法轉移至國有資產名下 “。
但達成交易的可能性有多大？
首先，恒大方麵是否願意對文旅資產放手就是很大的問題。
許家印曾在 2022 年 2 月時公開強調 ” 絕不允許賤賣公司資產 “，業內相關人士在交流中也對新旅界表示，”
其實恒大旗下那麽多文旅項目，要求生就必須接受抓大放小，壯士斷腕。不是沒有有意向的買主，而是許家印不舍得賣。這樣拖下去，很多沒爛尾的項目也要爛尾，價值隻會越來越低。”
恒大童世界水上樂園（圖源：海花島旅遊度假區公眾號）
另外，即便願買願賣，達成共識也並不是件容易事。這類並購在實際操作過程中可能會遇到許多問題，比如項目如何估值、土地使用權的確權流轉、以及其中可能隱藏的未處理債務風險都是很難解決的問題。
而且，現在業內共識是童世界等項目即便開放營業也幾乎不可能取得最初預期的成績，國資在並購項目時可能會盡可能壓低預算。”
可能恒大方本身也並不想輕易出售資產。這種情況下在價格上雙方很難達成一致。”
但資深文旅投資專家高磊認為，如果能成功收購恒大資產，對國企來說仍會是一筆劃算的交易。”
無論這個項目實際上能否盈利，現在國企本身有收購資產做大盤子的需求，賬麵上他的貨幣支出確實也大幅低於資產本身的賬麵原值，有一定可行性。當然，長期還是對運營實現整體自平衡有要求。”
因此，整體來說，恒大或許能夠在地產上完成 ” 保交樓 ”
的雄心壯誌，但總得來說，文旅項目似乎已注定難以實現當初描繪的藍圖。
三四五線城市發展之殤：怎麽引進合適的文旅項目？
如此龐大的文旅項目隻能擱置，未來是否要推進建設、建設後由誰來接手運營，已經落成的部分又能否招商 ……
這一係列待解決的難題對當地政府來說，可謂是一個很難收拾的 ” 爛攤子 “。
這一失敗被一定程度上視為 ” 必然
“。許多人在交流中都對新旅界表示，恒大文旅城這樣體量巨大的項目開在三線以下城市和偏遠的衛星城是完全違反市場邏輯的。這點在許多對恒大項目的分析文章中也有所提及。
但這點，當時的決策者考慮不到嗎？
這一疑問不隻是行業人士的思考，同樣是許多購房者的抱怨。安徽六安政府網站的市長信箱中，便有人質疑恒大項目宣傳 ” 誇大其詞
“。對此，當地政府的回應是：”
恒大項目的引進是經過省市縣各級部門研究的，在引進之初恒大項目發展態勢良好，發展潛力巨大，在推動地方經濟社會發展具有一定的積極作用。”
這也是高磊的觀點。”
從現在的結果來看，引進恒大項目對當地或許是弊大於利，但我們不能完全用‘馬後炮’角度去看這個問題。這類項目的引進牽動了許多低線城市文旅行業的供給側改革，是經濟發展的強心針，對當地有很強的正麵影響。”
不可否認的是，對三線以下城市來說，引進恒大文旅城這種體量的綜合性項目，對拉動當地發展能起到決定性作用。
以引進了恒大文旅城的湖北鄂州紅蓮湖地區為例。這一五線城市在 2007
年引進恒大文旅城項目後便一下子進入了發展的快車道，用當地媒體的話描述是 ” 恒大集團的進駐，激活了紅蓮湖發展的一湖春水。”
數十個高端小區 ” 橫空出世 “、大量高端企業湧入 …… 其所在的廟嶺鎮光是財政收入十年間就翻了五倍不隻，在 2011 年至 2021
年這十年間，從 9046 萬元增至 5.3 億元，2021 年是 2005 年的 115.7 倍。
紅蓮湖新區（圖源：鄂州人才網）
在高磊看來，現在文旅和地產都度過了‘有量即可’的黃金風口期，進入了優勝劣汰、重視質量的發展升級期。而與此同時，受疫情、國際形勢等因素影響，文旅也從
” 順周期 ” 進入了 ” 逆周期
“，這就使得早期一些用文旅項目圈地蓋房、再用房產反哺文旅的文旅地產項目一下子麵臨巨大的危機。
但這一危機在當時的情況下是很難想象的。” 這些項目從文旅的邏輯來看或許不夠科學，但在經濟上行期文旅 +
地產模式並非沒有可行性。隻要房子蓋起來，就算文旅項目收益和影響力不如預期，一樣能給當地帶來正麵影響。”
但另一方麵，項目帶來的紅利在數年前便被消耗殆盡，恒大項目的 ” 爆雷 ”
讓現在的政府隻能背負收尾負擔。這也說明，盲目引進大項目，對當地來說可能將是一個透支的 ” 巨大代價 “。
周鳴岐指出，對地方而言，” 想要 ” 和 ” 能要 ” 是兩回事，不能盲目引進 ” 大項目
“。”
大體量的文旅城最多能落到經濟發達、人口密集的二線城市，再往下就不可能了。這就要求當地政府對修煉內功，要提升自己的商業思維和執政能力，並通過建立智庫、加強與產業的互動等方式對文旅這個產業的內在邏輯、對項目涉及企業都有更加深入、全麵的了解，這樣才能避免被一些項目的‘畫大餅’所蒙蔽。”
高磊則表示，三線以下城市引進文旅項目時，不需要一味追求 ” 高大上 ”
和龐大的投資規模，選擇在體量、形式等各方麵都與自己相合，且具有一定特色的項目。像是四川綿陽的江油市引進具有東方文化特色的華強方特東方神畫、自貢市東部新城引進華僑城的中華彩燈大世界都是成功案例。
自貢中華彩燈大世界（圖源：中華彩燈大世界公眾號）
不過他也表示，其實引進恒大項目對各地來說雖然有很大負麵影響，但這對地方政府來說仍在容錯率包容範圍內。” 所有的投資項目都不會
100% 成功，必然是會有試錯過程和爛尾項目的，要對此有所寬容，但也要從中汲取經驗教訓。”
至於被各地暫時擱置的恒大童世界未來要如何處理，周鳴岐認為，可以 ” 轉變思路
“，不局限於建完童世界。如果是已經接近建成的樂園可以另找團隊運營，如果已建成比例不大且難以找到企業機構投入後續資金，則可以考慮選擇成本更低、更實際的方案，如建設城市公園，將已建成設施規劃為其中的小型樂園等。
可以看到，現在引進了恒大童世界的地區也已將目光投向它處，不再將其視為 ” 唯一選擇 “。如曾引進童世界的六安已於 2021 年
3 月與華僑城歡樂穀集團舉行了六安華僑城文旅綜合項目框架協議簽約儀式。華僑城方表示將在六安將圍繞 ” 城市文化旅遊度假目的地 ”
定位，打造一個集皖西人文，城市娛樂，生態體驗，休閑度假為一體的文旅產業融合標杆項目。
未來或將有更多大規模的優質文旅項目在三線及以下城市拔地而起。至於其中是否會有童世界的身影，或許隻能交由時間驗證，看地產部分的麻煩恒大能否解決，以及在這之後其是否有餘力在文旅方麵
” 再戰一場 “。
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