一場轟轟烈烈的拯救樓市潮正在各地集中上演。
克而瑞地產研究統計，截至5月24日，全國累計放鬆樓市調控政策的城市增至134個，政策頻次達到223次。
本輪政策放鬆，多集中於銷售端，比如放鬆限購/限貸/限售/限價、降低首付比例、下調房貸利率、購房補貼等。從城市來看，鬆綁潮正從四五線城市逐漸轉向二線城市，北上廣深四個一線城市尚未見動靜。4月至今，22個二線城市放鬆調控46次，包括杭州、南京、蘇州、成都等。
相較銷售，針對房企融資及拿地端的寬鬆度一般，這從2022年第一批次集中供地結果，仍為國央企和地方城投兜底、溢價率頗低，即能看出。
不過，這輪救市行動的落地效果，至今未見明顯起色。
以二線典型城市蘇州為例，5月9日，當地開始全麵放寬限購限售。克而瑞數據統計，9日至22日，蘇州新房成交麵積為29萬平方米，同比減少30.6%；二手房成交套數為1689套，同比下滑55.8%，即使環比1月，依然有1032套的差距。
或許，救市效果更需要拉長周期來看。按照國海證券的測算，從政策鬆到市場穩的傳導時間，一線城市一夜之間即可反彈，二線城市則需要3個月，庫存處於曆史高位的三四線城市則需要長達6個月以上。
回溯過往14年的樓市下行周期，曾有過2輪政策大放鬆：2008年對衝金融危機時，全國首付比例統一下調為兩成；2014年開始，棚改貨幣化方案等四波組合拳被拋出，以應對高庫存壓力。
相比之下，本輪調控更多強調“因城施策”，並未有自上而下統一救市政策。而疫情持續三年、房企暴雷聲未停，加上經濟整體疲軟，導致購房對預期收入信心不足，都是過往未曾出現的新困局。
樓市仍在艱難爬坡，何時回暖，仍未有期。
花式鬆綁樓市，二三線城市分化
“2月份市場很好，3月下旬疫情來了之後，銷售開始走低，從每個月2500套下降到1500-2000套。”一位菏澤本地開發商負責人告訴作者。
2月17日，春節剛過，山東三線小城菏澤發文放鬆調控，無房無貸購房者的首付比例，從三成降至兩成，這被外界視為打響商業銀行貸款降首付的第一槍。2018年，菏澤也是首個取消限售令的城市。
首付下降，意味著在購房者手裏資金並不寬裕時，銀行可加杠杆助力上車。放在往常，這招能直接有效刺激購房消費欲望。
但據上述負責人觀察稱，首付下降本應利好剛需客戶，但這部分客戶抵禦外界經濟風險的能力不強，大多對未來預期收入沒什麽信心，因此對應的城區外圍剛需樓盤銷量就很差，越便宜的房子越難賣，加上周邊競品多，很多還在降價走量；反觀市區好位置、強學區的改善樓盤，客戶家底厚，好多有鐵飯碗保證，改善需求就沒問題。
他補充道，為了嚴防爛尾樓，並控製庫存，當地規定樓盤建到封頂才給發預售證，樓市庫存才13個月。
這一庫存量並不高。國海證券以2022年1月數據為例，三四線城市去化周期約為19.9個月，“棚改貨幣化安置退出，這是影響市場需求最重要的因素”。
4月份，三四線城市新房銷售同比下滑63%，如此銷售去化重壓下，其自然首當其衝，救市手段也能出盡出，包括取消限購、放鬆限貸、購房補貼等核心刺激政策。
在調控工具箱中，限購無疑是最為直接有效的大招。三四線城市多為全部直接放開；二線則相對矜持，選擇放開對部分人群的限購，比如高學曆人才、多胎家庭，或者如長沙施行的存量房出租10年換來房票。
在過往樓市價格上漲周期中，均為“一線—二線—三四線”的傳導方向，如同石子丟入湖中，從中心向四周泛起漣漪。但在下行周期，救市方向則剛好相反。
三四線全麵放鬆之後，隨後跟進的二線城市，救市力度則相對分化。
以鄭州為例，前者於3月1日宣布全麵放鬆調控，打響二線城市救市第一槍，包括降低二套房首付比例，並罕見地重提貨幣化安置等19條政策。2022年1月，鄭州商品房庫存去化周期約為17.6個月。
國海證券統計，與鄭州情況類似的有重慶、成都、無錫、福州、沈陽、青島、濟南、合肥、長春等城市，2022年1月的去化周期，分別為20.6、30.3、19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3個月，庫存均處於較高水平。
反觀杭州，其2022年1月份的新房去化周期僅為6.4個月，而二手房庫存高達18萬套，創下近年來新高。由於嚴格限價，新房與二手房存在價格倒掛，萬人搖號搶新房的盛景屢見不鮮。因此，其調控放鬆僅針對二手房市場，大幅降低購買門檻，試圖引導買房者接盤積壓如山的二手房。
更有城市救市新政遭遇“一日遊”，比如南京全域取消二手房限購，以及武漢遠城四區解除限購，放鬆政策剛出，旋即被撤回。
山東小城齊河縣更是“下猛藥”，5月31日，一份加蓋當地住建局、財政局等多部門公章的調控文件提出，首套房、二套房首付，分別下調至10%、20%，首創“一成首付”製度。甫一曝光，當地隨即稱“文件作廢”。
一般而言，庫存高企、銷售持續低迷，這類城市放鬆調控空間尺度更大；庫存低、房價上漲壓力大的城市，政策僅能略微放鬆，一旦過火，就有被叫停的風險，尤其四個一線城市，目前僅限於放寬限貸、下調利率這些力度較弱的政策。
市場難有起色，或上演拋售潮
“10分鍾銷售20億，356套被搶光。”5月28日，一則華潤操盤的鄭州某改善項目銷售喜報傳來，甚至有當地自媒體直呼，“樓市重回2016年，吹響鄭州樓市衝鋒號！”
不過，一位鄭州資深地產行業人士卻持懷疑態度。他解釋稱，該項目很特殊，熱銷原因除了地段配套好、央企背書外，還與周邊二手房價格倒掛有關，買到即賺到，難以代表當前整體行情。
“比如5月份，主城區的楊金板塊賣得最好的樓盤，才不到20套房，有的項目隻賣了四五套。”他告訴作者，剛出新政的3月份，市場略微起色，4月份又開始下滑，5月初趕上新一波疫情，售樓處關閉，直到現在，疫情管控造成很多地市客戶都來不了鄭州，市場依然很低迷。
作為房地產下遊的品牌營銷公司，上述人士的團隊最高時曾有20多人，最近已經裁了一半，因為原本合作的開發商多半已經躺平，降價、分銷、首付分期等刺激手段都用完了，銷量依然沒有起色。
克而瑞數據也印證了上述觀察。據其統計，2021年下半年，鄭州主城區的成交麵積下滑了30%左右，進入2022年，市場繼續下滑，前4個月成交麵積萎縮近50%，為曆史最低水平。
一位鄭州某銀行從業者告訴作者，考慮到生二胎，原本打算過年後換成四居室，但現在銀行利差收窄，貸款放不出去，不良還反彈，員工普遍降薪兩三成，換房的計劃不得不暫時耽擱。
“現在9塊一碗的方中山（胡辣湯）也喝不起了。”他戲稱。
寒冬行情下的鄭州，基本代表了多數二三四線樓市現狀。疫情擾動疊加經濟不確定性，救市效果不及預期。不過，長三角、珠三角區域有望率先走出頹勢。
諸葛找房數據統計，截止到5月26日，新房如蘇州、南京、青島、佛山、杭州環比止跌轉升；二手房如深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連成交量超過4月，珠三角熱點城市以及長三角蘇州、南京5月已率先露出回升跡象。
此外，一個有趣的現象是，限售鬆綁後，諸多城市二手房掛牌量激增，業主可能存在集體拋售行為，一旦購房需求沒有同步增長，可能造成房價承壓，與救市初衷相悖。這類似股票市場中，限售股解禁造成股價下跌。而限售令出台，原本是為了降低房屋流轉率，遏製短線投機炒房。
以5月份剛放寬限售的部分城市為例，貝殼研究院數據披露，5月，東莞二手房日均新增掛牌量，較4月日均增長約25%，南京、徐州日均環比增長50%，蘇州則超過4月的2倍。
土地讓利開發商，但已沒錢買地
銷售回暖迫在眉睫，這不僅關乎開發商暴雷聲能否止住，更與地方政府的錢袋子直接相關——抗疫加重地方財政壓力，土地財政重要性愈發凸顯。
按照國海證券首席經濟學家夏磊的測算，2021年，地方政府的房地產相關收入總計10.8萬億元，占比地方本級財政收入的52.6%。其中，5項房地產專項稅、土地出讓金收入分別為2.1萬億元、8.7萬億元。
如今，地方政府賣地艱難。根據財政部統計數據，今年前4月，地方政府性基金預算本級收入同比下降28.8%，其中土地出讓金收入同比下降29.8%，僅為1.5萬億元。
但相比於銷售端，此輪救市潮中，房企融資及拿地的放鬆力度明顯不足，主要集中於降低保證金比例，取消或降低競配建要求，放寬預售資金監管，核心是讓利於開發商，希望其能踴躍拿地。
以土拍熱度延續的杭州為例，第一批次土拍中，60宗地僅流拍一宗，平均溢價率達6.41%。克而瑞地產研究測算，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價差也均在1萬元/平方米之上，保持較為可觀的盈利空間。
“根據投資部的測算，濱江競得這11塊地，收益高低不同，平均淨利潤在8%左右。”“杭州地產一哥”濱江集團董事長戚金興近期對外表示。而在去年首輪土拍中拿到5宗土地時，戚金興則宣稱，“我們努力做到1%-2%的淨利潤水平”。
蘇州為了土拍也做足了“功課”。5月9日土拍當天，當地還繼續放鬆調控，放寬限售、限購，試圖提振市場信心。土拍細則中還下調了競拍保證金、延期繳納土地出讓金，最終掛牌15宗地均獲成交，整體溢價率僅為3%。
但可惜的是，大多數城市土拍結果仍無暖意，尤以天津最為清冷，其掛出的29宗地僅有5宗賣掉，流拍率高達83%。高庫存壓力下，長春甚至隻掛出了4塊地，其中2塊拍賣前就已提前終止出讓。
平安證券統計，除上海、鄭州、沈陽、長春四城外，其餘已完成首輪18城土拍中，整體流拍率為17%、成交溢價率為5%，2021年第三批次則分別為13%、3%。這其中，央國企仍為拿地主力，地方城投現象仍舊延續，民營房企集體繼續隱身，僅有濱江、龍湖、金地、旭輝拍到土地。
對於多數民營房企來說，銷售未回暖、融資依舊不暢，手裏的錢要優先保交付、保還債。
一家頭部央企區域融資部人士告訴作者，除了少數優質民企房企外，現在銀行開發貸僅限於央國企，像融創這類出險房企，銀行現在不敢放貸，能做到不抽貸、不斷貸已經不錯了。
“最近我們拿了塊地，僅需要七八億的開發貸，十幾家銀行主動跑來搶這單生意，我們要求利率上限4.2%，並且隻做部分資產抵押，這麽低的利率銀行基本不賺錢，指望著後續按揭貸款來盈利。”上述人士表示。
西政資本近期一篇研報也指出，雖然監管層喊話金融機構給予房企支持，但大部分銀行對普通民營房企都還是緊閉閘門，大多數仍無法拿到銀行開發貸。對於地產投資機構來說，銀行的更新貸、開發貸等核心融資款無法正常投放，則前融資金的退出依舊缺乏核心還款來源，前融業務的恢複仍需等待樓市整體複蘇。
但眼下，樓市複蘇仍不見蹤影，“國字頭”房企也在苦苦支撐。
5月27日，TOP
10房企、總部位於上海的國企綠地控股（600606.SH）公告稱，一筆5億美元債正在尋求展期，“疫情導致五成售樓處暫停，4月銷售額同比下跌57%，現金流低於集團預期，計劃三年內出售2000億資產”。
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