作者丨陶婷
編輯丨韓忠強
世事一場大夢，人生幾度秋涼？
五年前 ” 能買到房就是賺到 ” 的瘋狂，五年後 ” 房能賣出去就是幸運 ” 的淒涼，是環京樓市魔幻與現實的兩極反轉。
盡管自今年 5
月以來，一些地區如固安、燕郊、香河、大廠等，在明裏暗裏放開限購中，樓市成交量也因此迎來一些需求，但這隻是大海裏泛起的一朵小水花。它無法提振一路走低的環京房價，固安、香河、永清、霸州等地區的房價，更是跌回了七年前，”
可以說跌到腳後跟了 “。
環京樓市限購五年之際，那些曾對環京房價有過推波助瀾的剛需客、投資客、房產中介、開發商們，仍在窘境中困頓著、掙紮著。
那些繁花似錦的年代，真的一去不複返了。
01 降到七年前
” 現處於全麵降價趨勢，價格在七年前了。”6 月 17
日，京南固安的資深房產中介王琴告訴市界。
在時隔多年後的今天，王琴終於盼來了限購政策的放鬆。盡管廊坊並未公開出台統一的樓市新政，”
但固安已經不對外地戶口限購，且外地人在固安買房就可以落戶。房貸利率都降到 4.25% 了。”
王琴說。這隻是環京樓市的冰山一角。
（河北廊坊，固安航拍）
環京其它地區，如燕郊、香河、大廠等，盡管也沒有公開統一的樓市新政，但暗地裏也放鬆了限購，比如利率和首付雙降。據第一財經報道，在三河、香河和大廠，多數銀行將個人首套房貸款，下調至
4.25% 的最低水平。工農中建四大行首付比例，明確可以做到首套房 20%、二套房 30%。
這讓王琴的客戶暫時多了起來，固安樓市也迎來一波成交量，但房價卻處於全麵下跌的趨勢。固安房價曆史最高點是 3
萬元，” 現在價格是 9000 元 -11000 元每平方米。價格已經跌回七年前了。”
王琴告訴市界。實際上，不僅僅是固安，環京其它地區的房價，自 2021 年下半年開始，也一路下跌。如廊坊市永清縣的新房價格，就跌到現在的
8000 元每平方米以下。
多重因素導致環京地區持續降價。”
其一，環京房價腰斬的事實，讓北京和環京形成較大的房價差，對北京客群吸引力不足；其二，疫情抑製了外溢的自住需求；其三，本地購房需求不足以支撐巨大供應量。”
一名資深地產人士告訴市界。這讓那些高位買入、已接受房價腰斬的業主，再一次錐心的痛。
（數據來源：樓盤網）
永清縣的孫娜，就是其中一個。2016 年，永清樓市受益於北京外溢效應，新房房價從當年 5 月的 6000
多元每平方米，跳漲至當年 10 月的一萬元多。一房難求中，孫娜搶到一套 80 平方米的房子，均價為 1.6 萬元每平方米。
幾乎前後腳，孫娜的同事楊雯，以 2.4 萬元的均價、300 多萬的總價，撿漏了一套大三居的清退房。要知道，這個小區房子均價為
2.6 萬每平方米。兩人搶到房的狂喜，還未消散時，在環京樓市的調控中，永清房價一路下跌。孫娜的房子，從 2017 年的 1.6
萬每平方米跌破萬元。
楊雯的那套撿漏房，從高峰期的 2 萬 8 跌到 2
萬每平方米左右。到此時，環京房價腰斬的新聞，已不是什麽新鮮事。如果說，永清房價下跌就此打住也就罷了，但讓孫娜和楊雯無法接受的是，到了
2022 年還在下跌，且下跌幅度驚人、下跌態勢未完待續，” 膝斬都不過分了。”
如今，孫娜的房子跌到 6000 多元每平方米，楊雯的房子跌到 1.4 萬每平方米。至此，孫娜虧了 80
萬元，楊雯虧了 100 多萬元。” 盡管是剛需，但心裏還是不得勁。”
孫娜無奈地說。剛需客尤是如此，那些曾對環京房價，有過推波助瀾作用的局中人，更在這樣的環境裏困頓著。
2017 年，在霸州的房價高點時，王琴以 9000 元每平方米的價格，買了一套 80
平方米的房子。這套房子的均價，一度漲到了一萬三四每平方米，但它的結局最終有些悲傷：被以四千多的價格賣掉了，讓王琴虧了將近 30
萬元。
如今，即便固安樓市因限購放鬆，迎來一些成交量，王琴也無法重現昔日 ” 一月賣十多套房 ” 的輝煌。
（2016 年，觀眾參觀固安某樓盤）
開發商的日子也不好過。發跡於河北廊坊，被外界稱之為 ” 河北三傑 ”
之一的榮盛發展，在項目貨值以環京為主的前提下，近些年不僅資金鏈問題暴露出來，排名也在 2022 年 1-4 月，下滑至第 46
位。
02 兩首富夢碎
京南京北舊家鄉，二十年來夢一場。
華夏幸福實控人王文學和福成股份實控人李福成，這兩個發跡於環京樓市的地產大亨，即便一個是河北首富，一個是燕郊首富，他們的環京樓市夢也碎了一地。
2002 年，已成為 ” 全國養牛狀元
“、並開啟火鍋生意的李福成，成立了三河福成房地產，一頭紮進燕郊這塊熱土。李福成認為燕郊離北京近，可以在此蓋樓吸引 ” 北漂 ”
們，前來居住生活。從這一年開始，李福成低價買下燕郊很多土地。
同一年，也開過火鍋店，並早李福成幾年進入房地產的王文學，接受了固安產業園項目。當年，廊坊試圖將 ” 環京貧困縣
”
固安，打造成另一個蘇州工業園。即固安作為委托方，華夏幸福作為投資運營方，合作開發公共基礎設施的建設。王文學在固安摩拳擦掌時，李福成已在燕郊大幹了一場。
2004
年以來，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社區般的樓盤。盡管它們密集的像鴿子樓，但北漂客很難抵擋這裏的低房價。因為有足夠多的客源，福成上上城在短短
10 個月內，創造了 55 億元的收入神話。”隻要北京還有北漂，我那就敢一直蓋房子。”
李福成在當年放出豪言。
而在固安，王文學實行一攬子開發計劃。聘請歐美著名規劃大師、設立專業招商機構等等，華夏幸福將固安打造成了一座生態智慧城市。2007
年，王文學簽下廊坊市大廠縣潮白河工業區項目，華夏幸福借此從固安走向了環京。
2016
年，香河、大廠、懷來等，也有華夏幸福的身影。同一年，乘借環京瘋漲的房價，華夏幸福首次實現銷售額過千億，位列全國房企銷售額排行榜第八名。王文學成了
” 環京一哥 “、” 環京最大的地主 “。
產業地產投資大、周期長、回報慢，華夏幸福卻借此走上巔峰的邏輯在於：產業地產的本質依然是地產，在產業園區開發中，最重要的一環是 ”
以商品房補產業園 ” 的配套住宅用地。而配套住宅銷售，便是華夏幸福最大的盈利來源。
這一年年底，身家為 485 億元的 ” 河北首富 ”
的王文學，把三亞亞龍灣的五星級酒店包場。汪峰、韓紅、崔健等明星來到年會現場獻唱，龍蝦、鮑魚、寶馬等食材和獎品，成為那年讓人眼紅的存在。
同樣乘借環京旺盛的購房需求，李福成以低價快銷模式，在房地產裏賺的盆滿缽溢。這一年，李福成家族以 67
億元財富，位列胡潤富豪榜河北第 9 位。外界將 ” 李半城 “” 燕郊首富 “，送給了李福成。
然而，盛極則衰。2017 年開始，環京樓市遭遇 ” 史上最嚴的多重調控 “，
非本地戶籍者三年限購，房地產泡沫被擠出之下，當地房價直接腰斬。2018
年初，國家開始在金融市場降杠杆。這對資金需求量大，以及依賴環京住宅銷售的王文學來說，無疑是滅頂之災。
（固安，華夏幸福孔雀城）
2017 年前，華夏幸福的經營性現金流還很好看。2018 年，就轉為流出 162.3 億元，比上一年暴跌 309%。2019
年和 2020 年，更是大幅流出 318.2 億元和 231.6 億元。截至 2022 年 6
月，華夏幸福負債達到千億級別。
另一邊，燕郊也受到政策的嚴格調控，享受完以前土地紅利的李福成，深陷商品房產權危機。直到 2021
年李福成因觸犯刑法，被判有期徒刑三年時，福成的房地產業務，也無實質性進展。
王文學對華夏幸福敗走環京，有著清醒的認知。2022
年春節，被裁的員工將王文學堵在廊坊的一家賓館裏。壓力之下，王文學表示，鬧到現在這個局麵，是自己判斷錯了環京的形勢。”
幹到今天這步，我願賭服輸。一是認輸，二是灰心。”
03 ” 你降價我也降 “
為了不讓房子砸在手裏，降價賣房成為環京樓市的常態。
以華夏幸福、福成股份、榮盛發展等為代表的開發商，成為降價賣房的主要群體。這些年，福成的樓盤在關鍵時間節點，比如年底到來或市場成交冷清時，會以遠低於市場價入市。這使得其它開發商不得不應戰，”
它家的樓盤本就比市場價低不少。” 有同行曾吐槽。
（河北廊坊，燕郊福成上上城 5 期、6 期）
在固安的新房市場，開發商也是比著法的降價，”
你降價我也降，誰降的多，然後誰就賣得好。降到一定程度都不降了，因為再降就降到穀底了。華夏幸福也降價，柏悅府項目之前賣
1.7 萬元多，現在賣 1.2 萬元多，以前是不降價的。” 王琴告訴市界。
投資客們的二手房也在降價出售。長期紮根燕郊樓市的資深房產中介白誌告訴市界，目前，該斷供已經斷供了，這些到現在才賣房的人，往往有一定的資金實力。賣房的最大原因之一，就是急用錢。不然，不會在穀底期虧損賣房。除一些基本麵不好的二手房，一降再降外，”
一些高於市場價的掛牌房子，在核心競爭力不夠的前提下，也會一降再降。”
今年 3 月 2 日，生意連續受挫下，楊雯扛不住了。她決心賣掉這套大三居，即便市場價僅為 1.4
萬元左右。不過，在窗戶上貼了賣房廣告後，卻一直沒有買家上門。無奈之下，她隻能將掛牌價調低到市場價 1.4
萬元。即便這樣，她最終也沒找到合適的買家，” 周邊配套還沒有，核心競爭力不夠。” 中介告訴楊雯。
在燕郊投資了兩套房產的張小雅，也打算賣掉其中一套，”
現在沒有租戶租了，空著也得交物業費、取暖費。”這是一套 97.39 平方米的花園洋房，是張小雅當初以 2.79
萬每平方米，總價 272 萬元買下的。麵對前來詢價的賣房者，出於不想虧損太多的心態，張小雅這樣回複 ” 賣 240 萬元可談
“。但實際上，這套房產的市場價，僅為 207 萬元。高於市場價 30 萬元的價格，讓前來谘詢的買房者打了退堂鼓。
相較於張小雅和楊雯，曹威則要幸運得多，” 當年在固安買了孔雀城的一套小三房，最高的時候可以賣 270 萬，最後 198
萬脫手了，還好跑得快，至少還算小賺。如今看來唏噓不已。” 有人離場，有人進場。
多名環京房產中介告訴市界，現在購買環京房的人，主要有三類人，一是本地剛需客和改善性需求客；二類是炒房客，這類占比大約
1%，主要集中在燕郊、大廠；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各個地區都有。
北漂客李理就買了環京房。李理工作地點在北京，是河北保定易縣人。出於離家不要太遠，價格不要太高的考量，李理 2021 年以
7200 元每平米，總價 126 萬元的價格，在香河買了一套 126 平方米的房子。”
環境比易縣要好一點，物價水平比較低，離北京也比較近，高鐵在一兩年就能建成，同時由於疫情等因素，房價也降了很多。”
李理告訴市界。
（2017 年，香河周邊小區的房價每平米超過 1.9 萬元，一些高端樓盤則賣到了 2.2 萬元）
買了房後，李理並沒有怎麽關注市場行情，但依稀知道 ” 好像一直在降 “，令他沒有想到的是，截至今年 6 月 15
日，他買的這套房子，已經降到了 5500 元每平方米了。也就是說，短短不到一年時間，李理已浮虧 20
多萬元。這一刻，李理寧願自己不知道房子的價格，”了解降了多少，反而更傷心。”
在白誌看來，如果是非要往返於雙城的北漂客，需要對環京地區有清醒的認知。香河尚且還有一些產業優勢，在他接觸的北漂客中，有不少人卻將房子買在了永清，因為
” ‘便宜’：總價低、首付低 “，” 但在一眾環京地區中，永清幾乎什麽優勢都不占。”
04 有人早已離開
有人辭官歸故裏，有人星夜趕科場。
在環京樓市還未進入冰封期之前，華夏幸福在固安是絕對的龍頭老大。”
以前是華夏幸福引導其他開發商，說賣多少就賣多少。正因為此，外地房企都不願意進來，進來不一定能賣房。” 王琴回憶道。
如今，在本地開發商、外地房企的夾擊下，華夏幸福失去了固安的市場份額，它與 ” 環京一哥 ”
的稱號漸行漸遠了。”
現在是一些本地開發商，以及一些不大的開發商主導，它們一降價就賣的特別好，以至於其他開發商也跟著降價。而很多外來開發商，見進了固安能賣房，也紛紛在固安買地售房。比如保利就買了華夏幸福的地。”
王琴向市界透露。
與環京樓市漸行漸遠的，還有無數房地產從業者。張俊和郭嘯，這兩名經曆過大風大浪的地產老兵，也還是抵不過 2021
年下半年開始的降價潮。如今，他們一個回到老家甘肅，一個是轉行進了環保業，”
收入是你想象不到的少。好多地產高管也轉行了。” 張俊告訴市界。
華楓恐怕是最早離開環京的房地產從業者之一。自 2017
年離開環京至今，雖然已經過去整整五年時間，但華楓仍然記得，某一年某一天，他站在永定河橋上看到的一幕：固安方向，一群穿著短裙的姑娘，頂著
7 月的驕陽，見人就發傳單。讓她們在炎炎夏日，都如此勤奮的動力，正是固安飆漲的房價，”
那真是個瘋狂的年代。”華楓感歎不已。
（固安某售樓中心）
環京房價新一波降價潮，也讓無奈的白誌離開了環京，他轉戰到挨著北京的其它城市。經過這麽多年的市場毒打，他無法再說服自己看好環京。離開環京後，盡管掙錢也不易，獲客成本也高，”
沒在 23 點之前下過班 “，但他告訴市界，”
不懷念站在大街上，就能賺到錢的時候，珍惜當下。現在掙的錢，都是穩穩當當積累起來的。”
在華楓的印象中，燕郊就是一個火熱的大工地。他身邊有不少房產中介朋友，在離開環京樓市後，選擇南下並有很多人在那裏成家立業，”
走了之後，不想再回來。” 如今，曾經烈火烹油的燕郊 ” 銷售一條街 “，也早已人去樓空了。
王琴還是留在了環京樓市，” 幹了這麽多年房產，家也安在這裏了。” 她話裏話外流露出對過往的懷念，” 那會賺錢挺容易的
“。不過，王琴對固安樓市的未來，還是持有樂觀態度，”
限購放鬆這是好事，等疫情好起來，外溢需求也會再次增多。”
一名在知名房企任職的高管則持悲觀態度，他告訴市界，如果能找到便宜的地塊，相對安全邊際高，比如有產業支撐等內生動力，房企還是有機會的，”
但環京的邏輯已經變了。疫情影響下，北京和環京成為了兩個地方。環京的地理優勢完全沒有了，環京樓市的客戶從北京客戶，變成了本地客戶。誰也不知道疫情何時會卷土重來。”
留下的北漂客中，還有 2012
年就成為新燕郊人的蔣德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益於優越的地理位置，相對成熟的商業配套，他所在小區的房價依然堅挺，但蔣德卻高興不起來。
他對燕郊的情緒很是複雜。一方麵，蔣德慶幸有一群可愛的鄰居，但他說自己對燕郊更多的是 ” 恨鐵不成鋼
“。比如燕順路一下大雨就會被淹，比如燕郊十年如一日的沒起來的各種配套，比如直到今天他在燕郊都沒有歸屬感。再比如，無論有沒有疫情，燕郊檢查站永遠都會那麽堵。而這些，幾乎是所有環京地區的通病。
” 房產留不住夢想 “。末了，蔣德蹦出了這麽一句話。