爛尾樓:掏空6個錢包 沒房還要還貸幾十年？

文 | 徐苑蕾

覆巢之下，焉有完卵。民營房企出險的雷聲背後，正上演著爛尾的故事。

深圳佳兆業樾伴山項目業主的行動已經進入第 10 個月。自去年下半年發現項目徹底停工後，業主們驚訝發現，70
億的預售款已經不翼而飛，截至 2021 年末，監管賬戶上僅餘 1.91 億元。

” 預售資金被非法挪用了？” 樓盤遲遲未全麵複工，業主們開始討論要不要冒著征信受損的風險，與開發商及銀行對峙。於是，7 月 12
日，1452 戶業主集體發布了深圳第一份強製停供告知書。

深圳剛需盤停工逾半年

” 掏空了 6 個錢包，房都沒有了，還要還貸幾十年。”2020 年 8 月，深圳佳兆業樾伴山項目開盤，1452
套住宅全部售空。當時，王先生（化名）以 500 萬元買下了一套三房單位，月供約 18000 元。

該項目定位為剛需盤，因此吸引了眾多深圳工薪一族前來 ” 打新 “。按照購房合同，業主原定於 2023 年 1
月精裝收樓，但從去年 8 月開始，王先生他們就發現，樓盤施工進度停滯不前，11 月已經徹底停工。

” 項目一共有 8 棟樓，去年 8 月主體剛剛封頂，現在還有兩棟裙樓待拆除，過去 10 個月沒有任何施工進度。”
王先生稱。

在樾伴山項目停工的同一時期，關聯財富公司陷入兌付困局，引爆了開發商佳兆業的流動性危機，此後佳兆業一直試圖通過多種方式化債自救。但樾伴山項目一直沒有複工，全體業主最終決定從今年
9 月起停止償還月供。

（深圳佳兆業樾伴山項目業主強製停供告知書）

這是在深圳、也是在一線城市首個爆出將強製停貸的項目。自去年下半年民營房企陷入爆雷陣，多地頻現爛尾樓。6 月 30 日，因為停工
14 個月，江西景德鎮恒大瓏庭的 900 戶業主捅破了一層窗戶紙，他們發出第一份強製停貸告知書。

此後短短幾天內，越來越多的爛尾項目業主加入到停貸隊伍中。根據克而瑞的監測數據，截至 7 月 13
日，發布強製停貸的樓盤個數已超過 100 個。

這些停貸項目主要集中在河南、湖南、湖北等省份，涉及到的開發商基本都是麵臨債務違約問題的民營企業，恒大首當其衝，問題樓盤個數接近
30 個，中國奧園、藍光發展、陽光城等房企旗下的項目個數也在 3-5 個不等。

金訴律師事務所主任王玉臣表示，如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，購房人貿然停貸往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強製執行。

但在王先生看來，” 征信已經不算什麽了，大不了離婚，淨身出戶，處理得個人沒有資產，能奈我何？”

鄭州豫發白鷺源項目的業主則在停貸告知書中寫道：”
當我們的生存都是問題的時候，當我們感到絕望的時候，征信對於我們來說，也就是一個紙老虎，一個隨時可以丟到垃圾桶的枷鎖，這是萬千百姓無奈的呐喊。”

王先生指出，當初與開發商簽訂的購房合同中表明，如果沒有按時交房會有 3 個月免責期，3
個月後開發商需要賠償，業主也可以單方麵解除購房合同。” 這樣貸款合同也會一並解除，最終的結果也還是不還貸。”

根據 2021 年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第 20
條，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（買房人）。

一位銀行人士指出，原則上，因為停貸人並不是惡意停貸，銀行不應該和停貸業主站到對立麵，這不利於問題的解決。在應對上，銀行其實和停貸業主方向是一致的，就是盡可能去保交樓，去盤活項目。

雖然目前爛尾樓停貸越演越烈，但前述銀行人士指出，對金融係統影響相對有限。根據廣發證券的估算，目前房地產行業停工麵積總量約為 5
億平方米，按照 1 萬元 / 平方米資產價格測算，對應資產價值約為 5 萬億元，若都是已售項目，中國居民購房平均首付比例為
60%，則對應潛在受影響的按揭貸款約為 2 萬億元。而根據央行發布的數據顯示，截至今年一季度末，個人住房貸款餘額為 38.84
萬億元。

天風證券認為，短期衍生風險可能會引發新一輪負麵影響。一方麵，爛尾和按揭業務風險影響銀行風險偏好，進一步提高按揭和開發貸業務門檻，信用投放收縮；此外，地方政府出於保交房考慮進一步收緊預售資金；最後，購房者受群體事件影響觀望情緒進一步加劇。

” 短期行業基本麵和信用麵壓力可能重回 21
年下半年情景，行業進一步脫離溫和出清節奏，可能做出針對性調整，加快問題出清和解決。” 天風證券分析。

預售資金為何不翼而飛

上一次國內出現大麵積的停貸現象還是 2008
年。當時，受到全球房地產金融危機的影響，國內房價大打折扣，尤其在炒房團聚集的深圳，不少房產變成 ” 負資產
“，炒房客因資金周轉不靈開始斷供。而與之不同的是，當下停貸事件牽涉到的是期房以及它們背後千萬個業主家庭。

在過去的相關事件當中，多數業主都是針對開發商討說法的。但是如今，申請強製停貸的爛尾樓業主則將矛頭指向了部分銀行，並主要將問題歸咎為相關銀行違規發放貸款、資金未轉入開發商監管賬戶、未盡到專款資金監管的義務等三方麵。

以深圳佳兆業樾伴山項目為例，根據預售許可證顯示，預售款監管銀行為民生銀行深圳分行。在強製停貸告知書中，業主指出：” 預售款約
70 億以上，但 2021 年 12 月賬戶僅剩餘 1.91 億元，與整個項目 14 億元的保交樓款形成巨大的‘剪刀差’。”

（深圳佳兆業樾伴山項目預售許可證）

” 這些數字來之不易，都有會議紀要甚至紅頭文件。從去年 10 月開始，業主估計有 20
次，走訪了佳兆業總部、民生銀行、市和區的住建局、信訪辦等相關方。最終迫於壓力，住建局和民生銀行才願意和我們談。” 王先生說道。

中國商品房實行預售製度，在正式收房前，購房者交付的首付款及按揭貸款等資金會形成預售款。這些預售款須存儲於房企在項目所在地銀行開設的預售款監管賬戶中。

而一直以來，預售款監管是保證交房的一道重要門檻政策。根據相關規定，在商品房預售項目竣工前，商品房預售款必須專項用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費、行政罰款，不得挪作他用。

預售款的使用受到政府和金融機構的監管。開發商若想從監管賬戶調動預售資金，通常由項目公司發起申請，住建部門審核開具撥付單，開戶銀行才可撥款。

一位華南房企工程負責人表示，目前在深圳和東莞，監管賬戶資金提取比例為 80%，並且可以不按工程節點提取，”
隻要賬上有監管資金即可向政府申請。”

根據該工程負責人的介紹，在申請時，房企需要提供上遊供應商比如施工單位的合同、發票、支票等材料證明。銀行在撥款時也是直接將款項轉至供應商的賬戶上，而不會經過房企。

不過，如果想要繞開預售資金監管，一些現金流緊張的開發商或會進行一些違規的 ” 曲線 ”
操作。比如開發商項目公司提前和上遊施工單位溝通好，當預售資金從監管賬戶撥出後，項目公司和施工單位再按約定的比例分配資金。

前述銀行人士表示，” 在監管層麵，如果預售資金出現挪用的問題，各方都應負有責任。” 前述工程負責人則強調，”
預售資金如果違規轉到房企賬上，一旦被查出證據，是可以追回的。最怕的是錢已經被開發商挪用，但開發商已經沒錢了，即使去追錢可能也回不來。”

除了預售資金的監管問題外，這一輪爛尾樓停貸中，業主們還認為，銀行存在違規放貸的問題。他們的法理依據多數是央行 2003
年的《121 號文》，其中明確提到 ” 商業銀行隻能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款 “。

而這條規定與目前商品房的預售製顯示是衝突的。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉介紹稱，從實際操作來看，目前很多地方的商品房預售製度並未與主體是否封頂強關聯。很多時候商業銀行並沒有等到主體封頂就已經發放貸款，兩者在銜接過程之中是不一致的。

眾所周知，現在商品房取得預售證後即可發售，網簽之後即可申請貸款。” 比如廣東省目前執行的就是‘ 2001 年 2 月 1 日起
7 層以下封頂、7 層以上完成 2/3
結構工程’的商品房預售申請條款，而在廣州近年來為了支持裝配式建築，還出台了高層裝配式建築工程進度滿足總層高 1/10
即可申請預售證的新規。” 肖文曉說道。

那麽，《121
號文》規定後來是被廢止取代了嗎？還是說商業銀行到後來壓根沒有按照這個規定來執行？目前從官方文件中仍未能找到答案。

值得注意的是，隨著停貸事件的發酵，個別地方政府已經開始采取措施，以防止預售資金監管漏洞。比如 7 月 11
日，深圳龍崗區發布相關指導意見，要求加強房地產在售項目預售資金監管，對項目預售資金的收存和使用情況全麵核查，排查項目風險隱患，對於預售資金監管要嚴格按比例留存，確保房地產項目建設竣工交付，維護廣大購房者合法權益。