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— 美國之音中文網 (@VOAChinese)
July 20, 2022
為拯救低迷的房市，中國樓市調控又出新招，近來多地發布通知，鼓勵公務員團購買房。分析人士表示，團購房多處偏遠地區，本來就是房地產市場下行的“重災區”，公務員在“減薪潮”和“爛尾潮”的雙重風險下，此時買房無疑是“添堵”，成效有限。
拯救房市措施相繼出台
綜合中國媒體報道，繼“西瓜換房”、“小麥換房”等噱頭後，中國最新的拯救房市措施是鼓勵公務員買房，包括山西太原、廣東中山、遼寧沈陽、浙江桐廬、安徽銅陵、雲南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等地都鼓勵公務員或國有企業、大專院校、科研院所等員工團購買房並給予優惠，有些可以不受不得過於低價銷售的“限跌令”的限製。
比如，浙江桐廬縣的團購方案是在備案價打折後，對一次性購買10套以上的住宅再優惠3%；對一次性購買20套以上再優惠5%。湖北黃岡則對20人以上的團購，給予不低於個人總房款3%的優惠。
中國諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在接受中國媒體采訪時表示，通過鼓勵公務員團購買房可以促進商品房去化，減輕庫存壓力，緩解購房觀望情緒。一方麵是這部分群體本身具備購買實力，另外也能起到一定的帶頭示範作用。
不過，今年40歲，住在河南從事文化創意產業的黃先生對美國之音說，團購買房雖然會起到一定的刺激作用，但解決不了房市供過於求的泡沫化問題。
他說，團購房通常低於市場價格，對於購買者而言，付百分之二十的首付然後還貸，還有公積金支持的話，壓力應該不是很大，尤其團購房通常是有機關單位做背書，並可能會提前預付，確實具有一定的誘惑力。
團購房位置偏遠
他說，團購房通常低於市場價格，對於購買者而言，付百分之二十的首付然後還貸，還有公積金支持的話，壓力應該不是很大，尤其團購房通常是有機關單位做背書，並可能會提前預付，確實具有一定的誘惑力。
他表示，但一個比較大的問題是，大多數城市的主城區基本上沒地方開發了，所以團購房都是位在很偏的地方，距離公家單位很遠，而且周邊配套也不是太好。更關鍵的是，有些團購房還不能交易，也就是買了房以後不能做為投資用，所以周圍的公務員朋友還沒有一個人真正下手購買團購房。
台灣國防安全研究院助理研究員汪哲仁在接受美國之音采訪時表示，中國公務員團購買房看似可以有享有優惠購屋的福利，實則這些庫存商品房大多位在弱二線和三、四線城市，本身就是房地產市場的“重災區”，房價止漲甚至下跌，並不是一個好的投資標的。
他說，另外，最近的爛尾樓風潮更加深消費者對於房市不穩定的憂心，這些都會降低公務員團購買房的意願。此外，近來中國公務員大爆減薪潮，薪資下調幅度達到兩、三成，他們也很難再有閑錢為了政策去買房。
地產危機波及金融體係
分析人士說，在疫情封城重創中國經濟、中國房地產政策反覆，以及地方政府主要財源之一的賣地收入大減等三大因素疊加下，中國房市陷入危機，並可能會波及金融體係，因為房地產市場跟金融體係嚴重掛鉤，供過於求的結果使得未交付的樓盤麵臨買家難尋，以致銀行無法從開發商處收回資金，壞帳增加，將不利於金融係統的穩定。
美國維吉尼亞大學商學院教授陳朝暉在接受美國之音采訪時表示，中國樓市的問題“冰凍三尺，非一日之寒”，中國房價從2008年政府提出刺激房市措施後不斷飆漲，各種數據都顯示，房地產部門有很大的泡沫存在。為了刺破這個泡沫，中國政府實施了一係列措施，其中打擊最大的就是“3條紅線”，包括：剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。
陳朝暉表示，“3條紅線”是為了要把房地產行業的高杠杆財務操作壓低，但壓低的結果是房企馬上麵臨了經營運作上的困難，因為沒有新的資金進來就沒辦法完成現有的樓盤，房子無法完工也賣不掉。
陳朝暉說：“因為他們（房地產公司）沒有沒有辦法來借新的錢去還舊的錢，他就沒有辦法繼續下去了，所以第一個倒下的就是恒大，其他的有序破產可能也是以後我們要看到的情況。”
中國媒體證券時報7月13日也說，房企的資金流動在拿地、建房、回款、還債這個循環中，回款是關鍵的一環，才能讓循環轉動下去。但因為高杠杆率，沒有新款項進帳，就造成房企資金鏈斷裂，導致爛尾樓出現。
不隻中產階級受影響
陳朝暉說，據西南財經大學的一份報告指出，中國居民將現有財富中的近78％栓在住宅地產上，這代表爛尾樓“集體停貸”事件影響的恐怕不隻是中產階級而已，幾乎所有人的資產都縮水，資產變少就會影響消費，消費減少經濟就會陷入衰退，對金融行業的打擊很大。
中國內部的經濟學家認為，中國今年經濟要達到“保5”有困難。中國第一財經研究院近期發布的報告顯示，17位中國經濟學家對第二季GDP成長率預測均值僅0.94%；對全年的GDP成長率預測均值為4.33%，遠低於中國政府5.5%的預定目標。
花旗銀行7月12日發表的研究報告指出，中國已有22個城市、超過35個爛尾樓建案的購屋者，不惜個人信用記錄汙點，決定共同停止償還貸款。截至2021年，中國24個重點城市延遲交屋的建案多達18萬6000套，相當於同年新屋銷量的9%。
爛尾樓與房地產市場不景氣有關？
不過，北京市才良律師事務所主持律師王才亮在接受美國之音采訪時表示，最近出現的上百家爛尾樓項目跟房地產市場不景氣沒有關係，它們並不是因為房市下行而賣不出去，相反地，那些房子都已經賣出去了，建商也都拿到房款了，但建商把錢拿走後，房子卻停工交不了房，這是違法挪用資金的問題，跟鼓勵公務員團購買房是為了拯救房市的行為不同。
他說，爛尾樓的關鍵在開發商：“開發商有兩種行為，一種是違規的出逃挪用資金，還有一種是開發商詐騙，他就不想履行合同，不想把房子交房，而是賣了房把房款拿走了事，這裏就分為違法和犯罪兩種情況，主要的問題在這裏。”
王才亮表示，開發商為了實現挪用資金的目的，可能會行賄銀行打好關係，使資金能夠逃避監管，也可能行賄當地政府，以取得項目上各方麵的政策照顧。所以，負責監管預售資金的銀行顯然沒有履行資金監管的義務，才會導致貸款追不回；而地方政府熱衷於拆房賣地以增加土地財政，時常把“爛尾樓”的開發商當成座上賓，給予特殊優惠待遇，最後反成為開發商抽逃資金的保護傘，所以監管銀行與地方政府也脫離不了幹係。
他說，爛尾樓的後續處理必須“因樓製宜”，如果涉案樓盤竣工所需要的工程量不太多，最佳方案是予以複工。施工企業還在的，地方政府應當責令其立即複工；原施工企業已經撤離的，當地政府可以選擇有實力的施工企業接盤盡快複工。所需資金可以依法動用刑事手段追回開發商抽逃的資金，責成怠於履行監管義務的銀行墊付，或由地方政府主動承擔瀆職的責任，從已收土地出讓金的範圍內，墊付相應的資金。
王才亮說，如果涉案樓盤已施工的工程量不大，則可以選擇解除合同，因為爛尾致使買房的“合同目的”沒有辦法實現，也就是房子無法交房。此時，涉案樓盤所在的地方政府可以依法收回土地使用權和沒收在建工程，重新依法出讓，所得款項用於彌補購房者和相關銀行的經濟損失。涉案銀行則可訴請司法機關追回開發商挪用走的資金。
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