上海學區房中有一類很特殊也備受關注
就是純學區房
很多家長為了一個 ” 學區名額 ” 動輒就要花好幾百萬，上千萬
但房子本身面積普遍在 50 平米以下，根本住不下一家人
所以用完升學名額之後，只能拋售
但你會發現純學區房在二手市場上房價波動很大，有的跌的猝不及防，學區強勢的才能漲
近一年多，上海前後也調控了學區房政策，另外，最近鏈家網上新釋放了一批房源的實際成交價
所以，我花了一天的時間統計了下上海那些典型的純學區房的成交狀況
主要圍繞上海比較公認的教育強區，徐匯、靜安、黃浦、閔行、浦東 5 個區
從每個區選取 1-2 所小學，再找每個學校周邊對口的 2-3 個二手小區
最後再來看看這些學區房，這一年來在市場上房價，到底是漲了？還是跌了？
01
純學區最近一年降的蠻多的
還記得我們之前寫過的高興花園嗎
對口春申板塊第一梯隊公立小學閔行實驗。最誇張的時候 2021 年年初最高成交價賣到 10 萬 /㎡
而到了今年，最新的成交價基本只能維持在 6 萬 /㎡的水平，跌了將近一半
同一個小區，同一樓層，同樣的面積，一樣的戶型，一年多的時間跌了 145 萬
我做了一張同一戶型，這一年來成交價格變化的表，可以看得更明顯
一套 47㎡1 室 1 廳，去年 2 月最高 475 萬，11 月跌的最狠。而今年一直處於比較穩定的狀態在 330 萬左右
對於客戶來說，同樣一套戶型，1 年前足足多花了 145 萬，想想都覺得虧大了
而中介也不好過，現在實際成交的很少，成交量也降了很多
我大致數了一下，截至今年 9 月，高興花園二三四街坊只成交了 15 套，而這個數字只是去年兩個月的成交量
為什麼會跌的這麼厲害？
本質上還是因為學區政策的變化
之前，高興花園是妥妥的雙學區，閔行實驗小學三個校區全部對口第一梯隊的莘松中學
加之，社區本身距離閔行實驗小學畹町校區就一牆之隔，接送小孩上學下學很方便，這也是高興花園的最大賣點
除此之外，這個小區是上海對口公立一梯隊學校里上車門檻最低的，戶型小總價低，300-400 萬就能入手，所以賣的火熱
直到閔行學區的統籌小組變化，增加了一個 ” 曹行小學 “，這讓高興花園不再是學區穩妥的雙學區房
當然，房價夭折的原因也跟小區本身有關，這是 2000 年前的老房子，房齡高達 25 年以上，典型的老破小
還都是 50 平以下的小戶型，除了為一個學區名額，本身居住價值並不高
類似於高興花園這種極小戶型的純學區房，本身並沒有很強的自住屬性
其價格也極易波動，一旦學區資源減弱，很容易出現下跌現象
02
有沒有比較穩定的純學區房
第一個，對口建平實驗的黃山新村
最近一年房價一直是一個穩穩的狀態，基本維持在 9 萬 /㎡左右，還有小幅上漲的現象
這個小區也是純學區房，位於浦東金楊板塊，對口的是上海第一梯隊建平實驗，九年制學區
在建平實驗附近，想要總價低的只有黃山新村，因為這個小區是 1998 年左右的動遷房
來源：鏈家
小區戶型都比較小，一套 34 平左右的，最低總價也能控制在四五百萬左右
最近房價水平也比較穩定，以一套 60 平左右的兩房戶型來看，從去年 11 月到今年 3 月，價格不僅沒跌，反而漲了 20-60
萬
不過，歷史成交卻非常少，一個月成交量基本上只有 2-3 套。而且現在掛出去的房源也很少，目前能看到的只有 8 套
對於一個九年制重點學區而言，未免顯得有些冷清
於是，我專門找了鏈家中介諮詢了一下
首先，今年學區政策的變化就來的很突然
建平實驗中學招生告示中顯示，2023 年入學要求提前落戶兩年
但是在 2022 年之前一直都是滿一年即可，很多人都沒想到今年變化這麼大，落戶從一年變成兩年，一下子把很多家長攔在門外
還有一個就是貸款問題，黃山新村的核驗價太低了，而銀行貸款是根據核驗價來算的，所以貸款金額就變少了
比如一套總價 650 萬，首套大概可以貸款 280 萬，等於說首付需要準備 370 萬，相當於總價的五到六成
也因此，預算不夠的客戶就不考慮這個小區了
但從房價變化來看，對於考慮掛學區的客戶來說，就比較穩妥
第二個，對口雙學區的崮山小區一到四街坊
浦東洋涇板塊的純學區房，學區實力也很厲害，對口六師附小和進才北校的雙一梯隊學區
近一年來小區單價基本維持在 9.5-11 萬 /㎡之間，四五百萬也只能買一套 50㎡左右的小戶型
不過畢竟有 25 年房齡了，小區的整體漲幅並不高
第三個，對口建襄小學的岳陽路 77 弄，第四個，對口向陽小學的建西小區
這兩個小學都是徐匯第一梯隊小學，在建國西路板塊的建國西路 – 襄陽南路上
這兩個小學對口位育初中和市二初中，尤其是位育初中，是徐匯區第一公辦初中，市重點的升學率 30%，是不少家長的第一選擇
整體對口的房源重度老齡化
有很多八十年代、九十年代的房子，甚至還有更早的懿園，就是四十年代的房子
岳陽路 77 弄、建西小區這兩個小區都是 1983 年左右的，算一算房齡都有 40 年了，比不少家長的年紀還要大
來源：鏈家
但是房價卻極其抗跌
建西小區最新成交的那套 25㎡小戶型，平均下來每平米差不多21
萬。據中介說，這已經是對口建襄小學的最低門檻了
另一個岳陽路 77 弄也是一點不便宜，單價也要在 15 萬 /㎡左右，目前成交都很少，有小幅上漲，約 6%-12%
第五個，對口一師附小的四和花園
建造時間也比較早，小區有一部分是 1990-1995 年的老公房，目前還沒有加裝電梯
且公房的面積比較小，最小 20 多平的，最大也只有 40 多平，單價在 14-17 萬 /㎡。我看了下最近的成交中
同一個 25㎡左右的小戶型，1 年半時間漲了大概 8%
不過，一師附小作為一梯隊老牌名校，是各類排名一直在整個上海市小學中名列前茅的學校
其入學要求一直比較嚴格，要提前三年落戶
一般要在幼兒園的時候就要把戶口落進去，否則來不及，即使報名也很難被錄取，最終還是被統籌
03
上海品質好的學區房還漲了
黃浦老西門板塊的復興瓏御一期，現在單價已經突破24 萬 /㎡了
同一個戶型面積段的房源，一年半的時間漲了 1090 萬，幾乎漲了總價的三分之一
復興瓏御對口學校是上海百年老校蓬萊二小，是黃浦區口碑最好的一梯隊學校，並且對口二梯隊初中市十中學
房價能漲，很大一個原因是學區房資源緊張
其實，蓬萊二小對口的學區房並不多了，很多老破小已經全拆了
據中介介紹，目前只有兩三個小區對口，除了復興瓏御，另外兩個就是士林華苑和紫金苑
而且房源非常少，復興瓏御一期目前只掛了 1 套，士林華苑也只有 2 套，紫金苑甚至都沒有房源在售
此外，你會發現同一地段，對口同一小學，不同品質的小區的房價差異也很大
1997 年的紫金苑只能賣到 7 萬 /㎡，2007 年的次新房賣到 13 萬 /㎡，而最新的復興瓏御高達 24 萬 /㎡
也就是說，就算對口同一所小學、同一個校區，老破小純學區房和優質學區房也是同校不同命
這裡對比一下，最近一年這三個小區的房價漲幅情況
很明顯能看到，紫金苑這種老破小純學區房房價漲幅是最低的
而像復興瓏御、士林華苑這種優質學區房，本身處在核心地段且居住品質很好，不僅抗跌，還能保值、升值
04
本質上純學區房的房價是跟著學區變動的
在統計學區房小區房價變化的時候，發現一個現象
據不完全統計，除了閔行高興花園，其他學區房幾乎都呈現上漲的趨勢
所謂純學區，就是那種帶學區的老破小，除了 ” 學區名額 ” 之外，沒有附加的居住品質、配套資源
實際上，這種學區房是很容易受學區的影響，除非學區實力過硬，否則房價大跌也是難以預測的
上海也在慢慢弱化學區房，影響最大的就有兩個政策
一個是，去年 3 月上海學區新政，按名額分配綜合素質錄取
簡單理解就是，原本重點學校的招生名額按區分配、按校分配，幾乎一半以上的升學名額都給了其他普通學校
對應的，原本對口學校的學區房就不能保證百分百能進了，所以學區房的價值瞬間就沒那麼高了
二個是，去年 8 月上海開始實施二手核驗價
這裡面有一句
” 自 2021 年 7 月 19 日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗 “
也就是三價就低的那個最低價格
原價 500w 的房子，可能核驗價只有七成，按照 350w 的總價貸款，真實首付款也從 175w，變成 272w
這兩個政策一個從升學名額上，一個從學區房品質上雙重評估小區的價值
所以，學區板塊的房價也都在慢慢趨於它真實的水平，而跌的那條底線，還是住宅本身的居住品質
很多老破小的學區房在下跌，而本身地段好、品質也不錯的學區房的價格依然在上漲