“全國有6億棟房屋”,小城市房子越來越不值錢？

近日，官方透露全國有 6 億棟房屋，再次讓 ” 全國到底有多少套房子 ” 這一話題成為輿論焦點。

在日前舉行的全國自然災害綜合風險普查工作情況新聞發布會上，住建部工程質量安全監管司司長曲琦介紹，住建部在全國範圍展開普查，首次全麵摸清了我國房屋建築和市政設施的
” 家底 ” 並形成了海量數據，城鄉房屋建築第一次有了 ” 數字身份證 “。

據悉，通過動員 260 多萬人參與，住建部獲取了全國約 6 億棟城鄉房屋建築數據及 80
多萬處市政設施數據，這一數據隨即引發市場熱議。

事實上，” 全國有 6 億棟房屋 ” 這一數據包括住宅及非住宅。對於家庭住房總規模，住建部新聞發言人王勝軍去年 9 月介紹，根據
” 七普 ” 數據，2020 年全國家庭戶住房建築麵積總量超過了 500 億平方米。

對此，58
安居客研究院院長張波指出，中國城市化率已達到一定水平，商品房銷售規模會有所回落。由於人口流動等因素，城市之間的分化持續存在，四五線城市新房供應長期來看或出現過剩局麵。

” 目前來看，全國商品房銷售額恐怕不會再回到 18 萬億的水平，未來預計將保持 10-14 萬億的規模。”
張波在接受記者采訪時說。

以麵積計：農村房屋占一半

中原地產首席分析師張大偉認為，住建部此次對全國 6 億多棟房屋建築進行普查，既是一次 ” 體檢
“，也是對房屋情況全麵的摸底。近日披露的這組數據，初步回答了我國有多少建築物的問題。

” 其中一個重要細節是，調查的 6 億多棟建築物，表述所用的計量單位，是棟而不是套，可見目前保有建築物的數量已相當龐大。”
張大偉稱。

“6
億多棟房屋中，並不完全是住宅，還有商辦樓及公共設施。城市、鄉鎮有多少房屋，商品房、商辦、工業及自建房有多少，各線城市及村鎮在總量中各占據多少比例，這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況，對於研判一個地區及整體房地產市場結構和未來走向也具有很強的指導意義，但住建部還未公布這些深度信息。”
張大偉對記者表示。

據中國建設報報道，全國 6.6 億棟城鄉房屋建築中，農村房屋量大麵廣，以棟數計占城鄉房屋建築總量 90%
以上，以麵積計占一半；而城鎮房屋則為 4700 多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。

由此可見，6 億多棟房屋中，住宅占比並不高。不過，分析人士指出，住宅市場情況還應綜合各地人均住房麵積等指標。

根據 ” 七普 ” 數據，我國城市、鎮家庭戶人均住房建築麵積分別達到 36.5 平方米、42.3 平方米，比 ” 六普 ”
時分別增加了 7.3 平方米、10.3 平方米。

在張波看來，單從人均住房建築麵積這一數據來看，已達到相對較高水平，可有效滿足基本居住需求。

”
考慮到供給會出現結構性錯配因素，人口流入量較大的城市，依然存在較大的住房需求，而不少中小城市和鄉鎮，或存在空置率不斷攀升的情況。”
張波表示。

據國家統計局《中國人口普查年鑒 2020》，擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建築麵積約 29.59 平方米、戶均
72.06 平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住麵積分別為 30.58 平方米和 73.86 平方米，位列倒數第二；北京則為
33.41 平方米和 77.64 平方米，位居倒數第三。

小城市房子將淪為 ” 白菜價 “？

張大偉表示，結合相關部門此前公布的數據，按三口之家來算，全國城鎮家庭戶均麵積已超過 120
平方米。一些小城市房屋過剩可能會麵臨降價，那些租不出去的房子如果產生不了價值，隻能像某地海景房那樣空置，最終價格一降再降，甚至淪為 ”
白菜價 “。

就小城鎮房價是否會淪為 ” 白菜價 ”
的問題，多位分析人士認為，此說法或有誇大之嫌，但一些小城市房地產市場的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國區董事陳學海認為，從局部市場來看，部分產業基礎薄弱、人口吸納能力不強的小城市，或出現階段性過剩。

張波對記者表示，五大城市群之外的小城市，接下來去化壓力依然較大，會同時麵臨市場信心恢複速度慢，以及需求持續減弱的局麵。

”
對很多四五線城市來說，房屋已經不是階段性過剩，而是可能會麵臨長期過剩的問題。由於人口吸引力較弱，未來增量市場也很難保持原有的體量。此外，四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加，未來需求大量減少，而土地供給仍在增加，這種過剩局麵可能會有所加劇。此類城市有必要根據人口變動以及產業調整，合理調整市場的供應。”
張波補充道。

針對這種情況，有大型房企人士告訴記者，正對城市的戰略布局做出調整。

”
新房需求總量會逐步回落，四五線城市在一定時期內回落的幅度會更加明顯。但一二線的需求仍有空間，我們未來將加大在高能級城市布局力度，同時逐步減少部分四五線的投資。”
一家 TOP10 房企人士說。

陳學海告訴記者，雖然現在樓市低迷，但一線及熱點二線城市的需求仍然很強，這反映出各地樓市存在很大的差異。

”
考慮到五大城市群人口吸納能力很強，處於這些經濟動力強勁都市圈的城市，需求還在不斷增長。這些城市的住房需求並未得到充分滿足，未來仍有不小的發展空間。”
陳學海說。

全國住宅待售麵積創近五年新高

市場熱議 ” 全國有 6 億棟房屋 ” 之際，另一個引發關注的情況是，去年全國新建商品住宅待售麵積創下五年以來新高。

據戴德梁行日前公布的數據，截至 2022 年末，全國新建商品住宅待售麵積 26947 萬平方米，較上年末增加 4186
萬平方米，同比增長 18.4%。

” 受市場預期不明朗等因素影響，盡管新房供給端收縮明顯，但需求不濟致使去年全年新房成交同比下行，推高了整體待售麵積。”
戴德梁行研究院副院長張曉端表示。

全國住宅待售麵積曆年變化資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

另據易居研究院數據，截至 2022 年底，全國 100 個城市中有 68 個城市庫存麵積同比出現增長，32
城庫存麵積同比下降。

不過，目前的庫存量並非曆史最高值。戴德梁行數據顯示，自 2008 年以來，有 5 個年份的全國新建商品待售麵積高於 2022
年。其中，2014、2016 年的待售麵積均超過 4 億平方米，待售麵積遠高於 2022 年。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，樓市庫存量增加，市場呈現供大於求的態勢，主要原因不在於供給端，而在於需求端過於疲軟。”
需求不振持續了較長時間，目前樓市仍未真正從低迷狀態中走出。”

” 新房賣不出去、庫存量增加，令同行困惑的問題是，在市場尚未複蘇形勢下供應是否已出現階段性過剩，接下來應該如何排兵布陣。”
一家浙江房企營銷部人士說。

新房去化方麵，易居研究院數據顯示，全國 100 個城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為 12.4、18 和 21.9
個月。

張波指出，按市場現有情況，預計城市之間的分化還將持續，位於五大城市群中的一二線熱點城市的供需，後續仍會保持一定的熱度。

”
一方麵，這些城市去年所拍地塊價格相對較低，這些項目今年形成的供應在價格上或有一定優勢，會吸引購房者入市。另一方麵，由於市場複蘇的節奏加快，需求側信心亦會優先複蘇。”
張波稱。