蛋殼公寓深陷多重危機，兩麵三刀反遭查(圖)

蛋殼，

一家在美國成功上市的公司，

告訴我們，

商業的套路，其實可以這樣。

幾乎是豁出去了把房東和租客往死裏坑。左手借著疫情為由讓房東免一個月房租，右手隻補償租客10天房租。對武漢的租客倒是稍微寬容點，可以補償一個月房租，但同時卻要求武漢的房東後麵3個月房租都不要收了。

總之，租客少付100元，我就要少給房東300元，在這個節骨眼兒上，蛋殼這筆賬算得太精。

更何況，蛋殼補償給租客的這筆錢還不能提現，隻能下次繳費再抵扣。這相當於什麽？我們算一下，蛋殼公寓去年的招股書裏顯示：共有40.67萬套房源，這次疫情溝通7萬套房主免租（每個月給房東的租金是4000元），相當於賬上一下子多了3個億的實際可用現金。

甚至態度很是強硬地給房東和租客出了兩道雙選題：

房東：疫情這麽嚴重，要麽按我們要求免租金，要麽就解約。 租客：2月份租期到啦？回不來？沒事，要麽退租，要麽繼續租一年。

這種霸王硬上弓的態度，就差把NO FACE兩個字寫紙上。騷操作的目的太過明顯，擱誰不慌？

業主們意識到苗頭不對，紛紛決定解約、收回房子。最苦的還是租客，微博上隨便一搜蛋殼，出來的話題都是：被退租、被強製退租，疫情之下還被要求搬家，交了1年的的房租不給退也不讓住……

不難看出，房東和租客都是受害者，原本維持中間平衡的蛋殼出了問題，激化了三方的矛盾。疫情之下，屋漏偏逢連夜雨。用蛋殼員工自己的說法是，知道自己做這個事不要臉，但是現在不能要臉，要命！

前兩天也有朋友給我發過一段武漢房東和蛋殼客服通話的錄音，一句話來說，就是房東問蛋殼要房租，蛋殼說不行，你不能理解一下我嗎，武漢疫情這麽嚴重，都沒有複工，怎麽打款？隻能等解封後再說。語氣很是強硬和不耐煩。

最打臉的是什麽？有業主反映，自己沒有跟房客說要斷水斷電，蛋殼卻自作主張用斷水電威脅房客搬走，並且還說是房東說的。

老王看到這出鬧劇之後隻有一個感慨，真是從未見過如此厚顏無恥之人。讓房東理解你的時候，你又理解過租客了嗎？不想做惡人，還想兩麵拿錢，老王還真想口吐芬芳了。

這兩天老王在收集蛋殼信息的時候，發現一個情況，矛盾最大的還是房客和租客。看到之前蛋殼兩麵三刀的做法，心裏難免懷疑有蛋殼內部人士故意轉移矛盾。微博上業主和租客經常吵起來，蛋殼維權一線的朋友也說，微信群裏也是這樣。經常聊著聊著互相懷疑是蛋殼臥底，維權進行的異常艱難。

這對其實不是想維權的人希望看到的現象。鷸蚌相爭，漁翁得利。在這個時候，最好的做法是房東和租客聯合起來給蛋殼施壓。為什麽這麽說？都是蛋殼逼的！

房東如何選擇？

在整件事上，主動權在房東，我們首先來看房東的情況。

房東和蛋殼的矛盾產生的原因是同不同意免租期。如果選擇同意，這是蛋殼希望看到的，雙方意見一致。如果不同意，那就有2種可能：打款
or 解約。

繼續拆解，蛋殼同意打款的話還會有4種情況：

正常打款，不存在爭議； 延遲打款，但在合同約定的15個工作日內給到； 延遲打款，超過15個工作日才能給到；
假裝同意打款，實際上用拖延法，沒錢打。

在這個情況下，老王看到的情況是部分房東收到錢了，部分沒有收到錢。而那部分收到錢的房東主要是北京的。原因是什麽，老王猜測很可能那些房東的房子還是盈利的。蛋殼目前很艱難，但還沒有到完全運營不下去的情況，要渡過危機，這些盈利的房子必須留住。

如果選擇解約，那麽就有2種情況：

協商解約。最理想的協商結果是押金和家具留下，水電結清，租客離開。
蛋殼以不可抗力為由解約，走法律程序，同意的話與協商解約結果相同，不同意的話打官司。如果走這條路，一年半載的維權成本能不能堅持下來不說，蛋殼那時候還在不在也成了問題。結果很可能是竹籃打水一場空。

但是按照目前的局麵來看，即使協商解約也不會那麽順利，真正做起來成本相當高。因為蛋殼的租客有一大半使用的現金貸，也有人預付半年甚至3個月的房租，能在這個特殊時期心甘情願走的確實是少數人。而且現在已經有維權的租客說，蛋殼就是以不可抗力為由要求解約的。也就是說，對房東這邊走仲裁的可能性非常大。

在這種情況下，房東考慮的就是，蛋殼說打款，我到底能不能收到錢，他們是不是在看人下菜碟。既然這打款不一定收的到，解約肯定會損失。

所以對業主最優的選擇是自己選擇掌握主動權，如果蛋殼不按合同規定，就要求解約。給蛋殼施壓，拿到房租的可能性就大，最壞的結果也不過和之前一樣。

租客怎麽應對？

那麽在這種情況下，我們來看看租客。租客和蛋殼矛盾的在於：蛋殼要解約，我要不要同意。

我們繼續來拆分，租客同意就有2種情況：

蛋殼按照合同支付違約金，退房租、押金。在疫情沒有完全解除的情況下要找四處奔波看房。
蛋殼以不可抗力為由強製解約，不支付違約金，退房租、押金。同樣需要承擔疫情風險，短時間內找房。

不過按照蛋殼現在的做法，被退租的租客其實隻有一個選擇：被強製解約。目前已經有租客收到補償，但是和之前的騷操作一樣，隻能用於下次的租金、服務費等費用抵扣。更不用說還有人用的是租金貸，也就意味著被退租之後，租金貸還需要繼續償還。

所以被解約，對租客來說成本最大。

那不同意解約同樣麵臨2種情況：

繼續住蛋殼的公寓，隻不過轉租到其他地區。需要在約定時間內搬走，自己承擔轉租成本、租房差價，以及垃圾服務。
走司法途徑維權，個人維權來說勢單力薄，能有理想結果很難。想成功隻能團結起來投訴蛋殼。

要想早點脫坑，避免未來成本增加怎麽辦？所以租客的最優選擇就是呼籲蛋殼壓迫的租客一起找政府解決問題，給蛋殼施壓。這時候租客和房東爭論沒有半點作用，因為你與房東之間沒有任何合同約束，爭不出個所以然。

所以，現在對房東和租客隻有兩個選擇：

要麽一起維權，對蛋殼施壓； 要麽一起沉默，期待蛋殼可以渡過難關。

但麵對蛋殼公寓現在的情況，現在很多人的想法其實是，蛋殼資金量有限，誰先維權拿到錢，誰先解脫。

我有一個同事就經曆過類似的事情。2018年寓見公寓爆雷，他那段時間恰好租的寓見的房子住。也和蛋殼現在情況一樣，寓見的維權群到處都是，報案的人也特別多，誰的心裏都沒底。但是他住的地方有5個人成功脫坑。既沒有到租期，又能提前拿到押金退租。

怎麽做到的？在其他人一起組織隊伍維權的時候，這5個人單獨找業主談，找公寓談。公寓覺得人少，訴求可以滿足，業主覺得這些人不好應對，怕事情鬧到不好收尾。所以成功了。

但是，一棟樓兩百多個人，其他租戶全部沒有維權成功。

老王其實覺得這個做法不那麽地道。零和博弈，你成功了，一定意味著其他人的利益收到了損失。

蛋殼能自救嗎？

那麽，蛋殼究竟能不能渡過難關？老王覺得很難。

我們知道很多長租公寓作為二房東，賺的是房租差價和服務費。比如蛋殼從房東手裏4000元收來的房子，隔成三間出租，一個房間收2250，差價就能賺2500元。

但是蛋殼2019年全國18個重點城市，全年平均租金下降13.21%，利潤空間被大大壓縮。同時麵對搶房源、擴張市場等大額支出，也導致長租公寓的運營成本直線上升。根據蛋殼招股說明書的數據，2018年之後，蛋殼租賃成本占比超過80%；絕對額也從2017年的5.12億，上漲到2019年的44.5億。

那麽這種情況下，錢從哪裏來呢？一個字：借！

蛋殼的負債主要分為兩個部分：一個是銀行借款，另一個就是預收賬款。

2019年9月末，蛋殼公寓的借款總額為47.01億元。其中短期借款為主，占總額的90%左右。相較於3個月的短期借款，成本投入都是長期，有明顯的資金周期錯配。

47.01億元看起來金額不小，也隻能剛剛抵掉租賃成本部分。蛋殼續命的關鍵來了，靠負債的另一部分：預收賬款。

它是怎麽產生的？萬惡的租金貸！假如你租了蛋殼的房子，付了首月的房租之後，他們就拿著你的信息，從合作的銀行申請一筆貸款，金額就是11個月的房租之和。

這筆錢一次性打給蛋殼公寓，然後租戶每個月再向銀行還錢，公寓定期給房東支付租金。這部分提前收到，但是還沒支付給業主的房租，就形成一個巨大的資金池，可以拿來收房源，裝修房屋，支付員工工資……

2019年12月25日，住建部等六部委為了規範這個市場，曾發文明確租金貸收入占比，不能超過租賃企業租金收入的三成。但是蛋殼有多少了？2019年前9個月，蛋殼租金貸占收入的比重，大約為80%。

這意味著，蛋殼公寓續命的錢，要被砍掉了。

所以，要想自救，租客和業主必須團結起來維權。現在已經有各地的住建部陸陸續續開始約談蛋殼，雖然還沒有什麽結果。但是至少也說明集體維權的聲音是能夠被聽見的。

長租公寓還能住嗎？

最後再說一點沒有住蛋殼，但是也在租長租公寓的朋友們關心的問題。蛋殼出了這個事，複工後，自己的房子還能不能住？

老王覺得，長租公寓之所以短命，一個是做著二房東買賣，利潤空間不夠，另一個是靠著租金貸續命。萬一黑天鵝或灰犀牛來了，資金鏈斷裂，對租戶影響太大。

所以，要租長租公寓需要看兩點：

一個是做長租公寓的是不是二房東，另一個是有沒有租金貸。

當然，最核心的，一定要仔細看租房合同。特別是：解約條款、房租支付、違約責任，這三個的說法。

最後，事已至此，隻希望蛋殼公寓，你最後的吃相不要太難看！

這裏老王整理了一些投訴維權渠道，供需要的朋友參考：

1. 電話12345轉0，投訴蛋殼登記，要有合同號+聯係電話；

2. 黑貓集體投訴

（https://tousu.sina.com.cn/grp_comp/view/G17348556261/）；315投訴（https://n.xfb315.com/searchfrom=indexsearch=%E8%9B%8B%E5%A3%B3）

4. 深圳住建局投訴電話83788218，網上或微信均可（http://zjj.sz.gov.cn/)；

5.
蛋殼客服電話4001551551轉6，投訴蛋殼員工和並明確表示不同意延長免租期（撥打前準備錄音），客服會記錄地址和聯係電話。

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華客網：蛋殼公寓深陷多重危機，兩麵三刀反遭查(圖)