全國第一個房價大漲的城市，出現了

2026年開年，全國的房價已現止跌跡象。

根據國家統計局2月13日發布的數據，今年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格較上季降幅整體收窄。

特別是二手房住宅，1月，第一線城市二手住宅銷售價格較上季下降0.5%，較上月降幅縮減0.4%，二、三線城市分別下降0.5%及0.6%，降幅收窄0.2%及0.1%。

新房屋方面，第一線和三線城市新建商品住宅銷售價格較上季下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平，二線城市則收窄0.1%，季減0.3%。

在全國樓市整體釋放正面訊號的同時，有一座城市的樓市不僅止跌，還出現了明顯的回升──那就是香港。

香港特區政府土地註冊處數據顯示，2025年，香港整體建築買賣合約共80702宗，較去年同期上升18.7%，為近4年最高水準；成交總值6142.77億港元，較去年同期上升15%。

香港房價與成交量一起共同上漲。 2025年全年，香港私人住宅售價指數年增約3.25%—3.3%，這是自2021年後首次年度上漲。

2025年12月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

事實上，香港房價已經歷了大半年的價格反彈。追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，香港二手住宅價格在去年3月見底，並自5月開始逐步回升，上升趨勢持續至今。

截至2026年2月第二週，最新的CCL依舊呈現上升的勢頭，環比上週上漲1.47%，環比上月上漲3.29%。

CCL季減1.47%

中原集團創辦人施永青甚至在去年11月給出了十分樂觀的預測：香港樓價將在三年內突破2021年的高點，上漲行情能持續六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達到85%。

房價率先回升，香港是怎麼做到的？

觸底反彈，加價買房

去年下半年，在註意到一則房產消息後，施連意識到，在香港買房的時候到了。

消息是這樣：施連家附近有一套小樓盤，四年前，樓盤剛開發的時候，怎麼也賣不出去，因此開發商把樓盤改造成了服務式公寓，用於出租。而2024年「撤辣」政策出台後不久，香港購屋環境變得更加友好，該開發商決定將樓盤「由租轉賣」。

香港買新房通常要抽籤，施連也想買，但沒抽中。結果四個月後，該樓盤一套買入價為540萬港幣的房子，以620萬港幣賣出。

香港購買新房子需要抽籤的方式/新華社發（王申攝）

也就是說，持有僅四個月，轉一次手，就淨賺80萬。這筆不小的差價鼓動了施連買房的心。

研究生畢業後，施連就去了香港工作，如今已經有四、五年之久。和許多「北漂」的「滬漂」同儕不同，她認真考慮在工作地點購置房產，不是因為剛需，而是投資。

若是買房為了投資，看到樓市有上漲的苗頭，或許還不夠。就像買一支股票，其最佳時機是在價格觸及底部支撐位之後，施連判斷，經歷連續多年的下跌，香港中西區的房價已經「超跌」了。

中西區是香港十八個行政區之一，也是香港最核心、發展最早的區域之一，聚集了許多國際投行與頂級高校，人們熟知的中環、上環就在於此。

2025年5月2日，遊客和市民在香港中環碼頭準備搭乘天星小輪/新華社記者朱煒攝

「其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區這個地方都跌了30%，就跌得過多了，」施連對鹽財經說，「我覺得有漲價空間，才去買的。」最終2025年12月，施連在香港大學附近購入了一套700萬港幣的次新住宅，25平方米左右。

2019年之前，香港樓市長期處於高位，和內地的情況相似，疫情之後，香港樓市整體進入下行階段。有媒體統計，從2021年的高點到2025年年初，香港住宅價格累計下跌約25%—30%。

從2021到2025年，香港樓市整體處於下行階段

不過到了去年，香港樓市的水溫開始回溫。

在靠近深圳的香港元朗區，房仲東宇觀察到，該地區房價從去年7月開始不斷上升，進入2026年，買賣方市場已悄悄發生逆轉。

“1月到現在都比較誇張”，東宇對鹽財經表示：“目前屬於想買但沒東西（房子）買，除非加價。”他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業主，願不願意賣房。

元朗位於新界西北部，通勤至香港市區通常需要40—60分鐘，它是香港近十多年主要的新住宅供應來源之一。在這裡賣房的人以自住為主，房產投資屬性相對較弱，也意味著在樓市下行週期，房價容易跌得更多。

說起這一輪的房價回暖，東宇認為，「主要原因是樓價之前一直跌，觸底反彈了」。儘管回升了大半年，如今該地區的房價仍低於2021年的高位，「和2016年差不多」。

“每一個環節都在鼓勵你買房子”

香港樓市為何能率先回升？

目前的主要觀點認為，「撤辣」政策、減息效應、股市財富效應、經濟成長、政策利好、租金上漲以及庫存下降等因素都推動了香港樓市的轉變。

與內地一樣，針對房地產的下行，港府亦推出了一系列「救市」政策，其中最有名就是「撤辣」。為了打擊炒房，香港一度推出一系列額外印花稅和限制措施，被稱作“辣招”，主要包括針對非本地買家的買家印花稅，針對購買第二套房產的新住宅印花稅等等。而自2024年2月起，這些措施都被全面取消，也就是「撤掉辣招」。

「撤辣」之前，內地買家若在香港購買房產，最高需承擔30%的額外稅務。施連表示，「撤辣」為自己省下了200多萬的費用。

香港新界將軍澳的樓盤夜景/鹽財經諾言攝

另一方面，香港實行與美元掛鉤的貨幣制度，聯準會進入降息週期後，香港房貸利率隨之下行，一定程度上減輕了購屋人的還貸壓力。

施連告訴鹽財經，目前她房貸的實際年息約為3.25%。香港銀行也普遍為貸款客戶提供了配套措施，她可以在貸款銀行同時開立一個與抵押利率掛鉤的存款帳戶，存入閒置資金後，可獲得與抵押利率相同的存款利息，即3.25%。不過，該類帳戶通常設有一定的存款上限。

「每個環節都在鼓勵你去買房貸款。」施連認為，如今的香港是一座鼓勵資產流動的城市。

種種因素疊在一起，不斷為香港的購屋者減輕了入場的負擔。但對於許多購屋者來說，一切都沒有以下這筆清晰的「經濟帳」更吸引人：

儘管過去數年香港房價在下跌，房租卻不斷上漲，租售比的持續改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。

香港房價下跌，但房租一直在上升/《下流上車族》劇照

施連買的房子雖然面積不大，但因為開發商和地理位置都很不錯，每個月的租金可以達到24000—24000港幣，與房貸持平。因此，施連只需額外承擔房子的管理費用，「（每年）再付個五六萬去供一套房，我覺得是非常划算的」。

而房子作為一種商品，價格本質由供需關係決定。過去數年，由於香港房地產市場不景氣，開放商減少了囤地行為，施連預計，未來兩三年間，香港新房供應數量會隨之減少，對賣家更有利。

現在買房，沒有錯，施連理性地分析著各種利弊。在香港，許多人和施連一樣，選擇在2025年購入房產，直接推動了成交量的上升，而成交的放量帶動了房價的上漲。成交量和房價就這樣相互作用，影響著樓市的起伏。

內地買家大批湧入

從成交結構來看，這一輪香港樓市的回升，內地買家起了很大作用。

中國房地產援引美聯物業研究中心結合土地註冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內地買家在香港一二手住宅市場的註冊量共13906宗，比2024年的12190宗增長14.1%；涉及金額1379億港元，較去年同比上升3.8%。宗數與金額都創下歷史新高。

以這個數據計算，香港每4套賣出的住宅中，就有1套是由內地買家購買的。

在兩個多月的看房過程中，施連注意到有不少內地買家，主要分為兩類：

一類是近幾年透過各類人才引進計畫來到香港的大陸人才；

一類是子女在香港讀書的內地家長。

2022年，香港推出“高才通計劃”，吸收大量內地人才赴港。截至2025年12月中，香港各項人才入境計畫累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中26萬名人才帶家人抵港。

2022年，香港推出“高才通計劃”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在採訪中表示：“這產生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買。”

同時，香港仍在接納更多的內地學子。自2024/25學年起，香港政府將八所公立大學的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴大招生規模創造了空間。

一直在觀察租屋行情的施連表示，擴招推高了大學周圍的租金。她舉例說，自己購買的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高於上一年旺季的水平。

當租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內地家長更願意拿出三成首付，直接買下一套房子供孩子居住。

當房租過高時，貸款購屋也許更有性價比/圖源：pexels

施連記得，去年12月，買下這套約25平方公尺的小房子時，她殺價了80萬，「當時房價剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點，他就願意把房子趕快賣掉」。

而房價一旦回暖，市場就瞬息萬變。現在，越來越多人建立起房價會上漲的預期，買房時再想砍價，就沒那麼容易。東宇對鹽財經表示，現在有業主開始抬價，有的幾萬，有的幾十萬。

結合許多因素，東宇和施連都認為，香港樓市回升不是短期趨勢，未來還會持續下去。施連說，如果買的房子漲到了800萬，她就會考慮賣掉它。

和房價下跌的日子相比，她還是比較喜歡現在的香港。 “樓市下行那幾年，股市也特別慘，大家心情是比較低落的”，她說：“我覺得真的有財富效應，股市變好後，地產也穩住了，慢慢地，情緒也都上來了。”

（應訪談者要求，文中施連、東宇皆為化名）

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