多校劃片、打擊學區房炒作、教師輪崗……政策連放大招下，北京最頂尖學區的價值正接受市場拷問。北京西城區德勝學區的一位房產經紀人說：“從7月初德勝學區的孩子調劑到其他區域至今，兩個月的時間裏，德勝學區房的價格差不多降了150-200萬元。”
學區房值不值得買，甚至在將來是否還存在，成為縈繞在很多人心頭的疑問。多個利空消息的共同作用下，一些家長變得猶豫，市場觀望情緒濃厚，交易量下滑。居高不下的學區房價格，此次又能調整多少呢？
降價百萬的房源並非個案
7月初，隨著北京“幼升小”入學意向填報工作的開展，教育高地西城、海澱的多校劃片入學政策正式落地，那些在“新老劃斷”時間點以後買學區房的家庭，可能就與名校無緣了。
受衝擊最大的是西城區的德勝學區和月壇學區，在2020年7月31日之後買入房源的家庭，分別被分流到了新街口學區、展覽路學區。在家長眼中，新街口學區和展覽路學區的教學質量，在西城區不算突出。
到底有多少孩子被調劑，官方至今沒有公布準確的數字，但其信號意義十分明顯。到8月25日，北京又宣布，在新學期將大比例促進幹部教師輪崗交流，讓更多學生享受到優質教育資源。多招並舉下，學區房價格上漲的勢頭戛然而止。
德勝學區擁有育翔小學、西師附小、五路通小學等優質小學及中學，此前一直受到家長的追捧，價格也位居塔尖位置。但受調劑的影響，德勝的二手房價格降幅也最為明顯。該學區的房產經紀人李騰稱，差不多兩個月的時間裏，德勝學區房的價格降了150-200萬元。“一居、兩居、三居，都降了這麽多。比如，德勝學區的一居室之前能賣880萬-950萬之間，現在是600多萬，接近700萬。兩居室之前能賣950萬-1050萬，現在是800萬-850萬。”
小戶型房源憑借著低總價，向來是市場熱搶的“香餑餑”。但李騰稱，現在德勝學區40多平方米的一居室，降到680萬-690萬元左右，降了接近200萬元。他說：“之前這種落戶一居室，是要搶著買的。”
李騰提供了一份他們公司製作的8月份德勝學區二手房成交明細，上麵共列舉了30套房源，成交價低於業主報價幾十萬乃至上百萬元的房源不在少數。例如，馬甸南村一套約73平方米、滿五不唯一的公房三居室，業主報價1238萬元，成交價為1002萬元；文聯宿舍一套約66平方米、滿五唯一的兩居室，業主報價1120萬元，成交價為1015萬元；六普坑三區一套78平方米、滿五唯一的三居室，業主報價1180萬元，成交價為1080萬元；人定湖西裏一套約56平方米、滿五不唯一的兩居室，業主報價860萬元，成交價為780萬元。
他還稱，也不是所有業主都降價，著急出售或者置換的業主會降價出售，不著急的業主就會等等。同時，不滿五年或者稅費較高的房源，降幅高於滿五唯一的房子。上述成交明細中，也有一些房源的報價與成交價的價差低於50萬元。
成交量有小幅回落
學區房降價也波及到其他區域，但降幅小於德勝學區。
郭明是西城區展覽路學區的一位房產經紀人，他告訴中新經緯客戶端，進步小學屬於普通類小學，之前周邊兩居室的成交價格接近800萬元，現在的成交價不到700萬元；展覽路小學相對更優質一些，周邊兩居室之前的價格在800萬元以上，現在在770-780萬元左右，總價降了幾十萬。
“展覽路學區的房源降價小百萬元的也有，但幅度肯定沒有德勝、月壇大，畢竟它們的價格也高，受政策影響最大。”郭明說。西城區金融街學區的價格變動也較少，一位房產經紀人稱，最近成交房源的價格比之前降了幾十萬元，整體變化不大，成交量則不如7月份之前。
從成交量上看，今年7、8月份西城區二手房的交易量已經出現萎縮。中原地產數據研究中心提供的數據顯示，7、8月(注：8月數據截至8月20日)西城區二手住房成交量分別為896套、623套，而在此前的3-6月，西城區二手住宅成交量已經連續4個月超過1000套，分別為1544套、1221套、1001套、1141套。不過，同為北京教育高地的東城區和海澱區，今年7、8月份的成交數據，與之前相比並無十分明顯的變化。
郭明稱，展覽路學區的成交量雖有所下降，但還是有一定活躍度，“當然，量多的前提是價格要降下來，價格高的話還是賣不動。現在展覽路13-14萬元/平方米報價的房源是沒人買的，還是要降一點，差不多在12-13萬元/平方米。”
價格與交易量下滑的背後，是家長們對學區房擔憂的加劇。
劉平是一位1歲孩子的媽媽，一直在留意北京學區房的情況，但由於西城、海澱的價格已經很高，加之手中資金未到位，她一直未出手。今年7月，德勝和月壇學區的學生被調劑到其他學區後，劉平變得更加猶豫，很怕踩雷。
“影響我們心態的也不止多校劃片這一個政策，最近的教育輪崗、整頓校外培訓以及對其他行業的監管，讓我覺得政府對教育改革、實現公平的決心很大。這個時間點買學區房的話，有點怕高位站崗。”她對中新經緯客戶端稱，他們決定再等等看。
抱有同樣心態的家長不止劉平一個。張悅原計劃將位於石景山區三室一廳的住房賣掉，來換一套西城區“老破小”兩居室甚至一居室，現在她決定“不折騰了”，“別犧牲了生活質量，到頭來孩子也上不了名校，兩頭都落空。”數位受訪的房產經紀人也稱，當前市場的觀望情緒濃厚。郭明說：“也會客戶會問我們的想法，但說實話，我們也看不懂。”
學區房還值得買嗎？
其實，不僅僅是北京，近段時間以來，全國許多一二線城市都出台了與入學政策、學區房市場整頓相關的政策，引起了很大關注。學區房價格未來的走勢如何，成為市場爭議的熱點。
合碩機構首席分析師郭毅在接受中新經緯客戶端采訪時稱，學區房的價值更多體現在保證孩子能夠進入優質學校，但在教育資源均衡化的大趨勢下，其價值未來肯定會受到影響。“特別是一些‘老破小’房源，本身的居住價值較差，如果學區價值又進一步弱化，那它會被有一定居住品質追求的家庭所拋棄。”
中原地產首席分析師張大偉也稱，受學生調劑、市場炒作預期下降的影響，類似德勝這種頂級學區的價格受到挑戰，價格不可避免地要有調整。由於未來幾年德勝學區入學人數與學位緊張的矛盾依舊存在，價格或難有起色。
近日，北京將大比例促進幹部教師輪崗引發討論。郭毅認為，從目前看，不管是此前的多校劃片還是如今的教師輪崗，更多的表現為一個行政區域內的教育均衡，這些政策會讓同一個學區、同一個行政區內的教育資源更加平均。這類政策反映到房價上，就是“削峰填穀”的作用，即拉平區域內的房價。
西城區金融街學區的上述受訪經紀人也透露，該學區對口頂級小學的一些小區，當前的售價有所下降，但對口實驗二小涭水河分校的房源售價則略有抬升。據了解，在學生家長眼中，實驗二小涭水河分校的教學水平在金融街學區相對一般。他稱，之前很多家長都奔著特別好的學校去買房，就造成了生源大量增加並最終被調劑，所以現在不少家長開始瞄準優質學區內對口“中不溜”學校的房源，價格相對較低，未來也能享受到教育均衡的好處。
相比於還沒買入學區房的家長，已經上車的家長更為淡定。周峰2013年就買入了德勝學區的一套學區房，當時的價格僅為5萬元/平方米左右。周峰對中新經緯客戶端稱，當初買入這套房也不隻是為了孩子上學，它的核心區位和成熟的配套也是重要影響因素，短期內不擔心房價會有大幅度下降。
郭毅也強調，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一個較長的周期。從更長期看，學區房價格未來的走向，還要看教育資源均衡化的製度安排和實際落地情況。
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