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每5套房就有1套空著!江西南昌存量房空置率領跑

江西因為在華東、華中各省中存在感不強,近年來被江西網友自嘲為“小透明”“阿卡林省”。

然而近期一項調研報告卻讓江西省省會南昌備受關注——貝殼研究院摸排了3萬個住宅小區後發現,南昌的住房空置率竟然領跑28個大中城市,五分之一的已售存量住房處於空置狀態。

近十年來,具有悠久曆史的南昌實現了跨越式發展,不僅GDP和人口大幅增長,城市麵貌以及天際線也有了極大改變,紅穀灘CBD的摩天大樓鱗次櫛比,城區建成麵積更是從208平方公裏大幅增長至366平方公裏,漲幅達到76%。然而新城規劃接連出台、超高層建築不斷拔地而起的同時,南昌許多新片區卻存在人氣不足、入住率過低的問題,無論是商辦寫字樓還是住宅空置率,南昌的數據均位於全國前列。今年年初,南昌已經出台新規稱將限製超高層建築的高度和數量。

廣義住房庫存量超8000萬平

近日,貝殼研究院公布了國內28個大中城市的住房空置調研情況,結果顯示,江西省省會南昌的住房空置率在被調研的28個大中城市中名列第一,達到20%,也就是說,南昌有五分之一的已售存量住房處於空置狀態。排第二的是廊坊,空置率為19%。

圖表來源於貝殼研究院

對於這項調研,貝殼研究院稱,對於空置住房的定義,國內外並無統一標準,此次調研範圍未包括期房和現房待售部分,貝殼研究院動員入職三年及以上的資深經紀人,對其業務範圍內的小區摸底調研,共摸底約3萬個小區,將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”,以“空置戶數/總戶數”公式得出城市住房空置率。

總體來看,28個被選取的大中城市平均住房空置率為12%,處於較高區間。2017年時,中金公司曾發布《數說中國存量住房》,其中稱中國城鎮住房狹義空置率為12.1%,這一數據與目前貝殼研究院的總體數據較為接近。一般來說,城市住房空置率數值超過10%就值得警惕,潛在的風險不容忽視。

貝殼研究院調研結果顯示,住房空置率隨城市能級依次遞增,一線城市空置率平均為7%,二線平均12%,三線為16%。然而,二線省會城市南昌的空置率數據卻非同一般,不僅比三線城市平均空置率還高,比二線平均空置率更是高出了8個百分點。

事實上,由於貝殼研究院此次統計僅選取了已售存量住房,相較其他統計口徑,所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外,南昌還有大量的新建商品房庫存。

根據克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房廣義庫存量達到8000萬平方米以上,在全國各大中城市裏也處於前列。這裏的廣義庫存量,包括已獲批可預售的商品住宅、已動工未獲銷售許可住宅以及未動工總建麵。

《南昌市2021年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,當地城鎮居民人均住房建築麵積為38.47平方米。依此計算,南昌市現有商品房廣義庫存量,足夠208萬新增人口居住。此外,南昌市的建成區麵積近十年從208平方公裏大幅增長至366平方公裏,漲幅達到76%。

不過,據南昌統計局,南昌市常住人口近十年增長135萬、戶籍人口增長36萬,常住人口十年增長率僅為26.5%。由此可見,南昌存在建設速度遠大於人口增長速度的問題。

貝殼研究院認為,一旦商品房空置率過高,在限購放鬆之際就會出現二手房新增掛牌房源激增問題。多機構數據顯示,南昌目前二手房掛牌套數已經超過6萬套,今年上半年月均成交二手房約1230套,二手房去化周期達到48個月。

遍地是新城、處處有規劃

近十年,南昌經曆了一場基建大發展,各類新城、新片區規劃讓人應接不暇。

2012年,一場“核心增長極動員大會”改變了南昌的麵貌,大會對外公布了《關於全力支持南昌發展打造核心增長極的若幹意見》,江西省決定加強對省會南昌的扶持力度。這份文件中,南昌市的“外拓”被重點強調。

“意見”中稱,未來南昌要形成以贛江為主軸的“一江兩岸五組團”的城市發展格局,高標準、高品位規劃建設九龍湖片區,力爭用5年時間基本形成麵積100平方公裏左右、容納50萬人口的新城框架。

此外,還要加快昌東新區、昌南新區建設,有序推進瑤湖生態科技新城、昌南現代綜合新城、九龍湖現代綜合新城、樂化空港新城、梅嶺休閑度假新城五個功能組團建設。

到了2016年,南昌又進一步拓寬了打造新城的規模,提出在突出九龍湖新城建設外,還要統籌推進朝陽新城、瑤湖科技城的開發建設和三個國家級開發區產城融合發展,實施臨空經濟區和向塘新片區的整體開發,並研究謀劃揚子洲片區的開發建設。

“對購房人來說,南昌已經遍地是新城,處處有規劃,大部分新城的住宅項目都已大體量剛需樓盤為主,如果不了解門道,很難辨別哪裏真正值得購買。像九龍湖、象湖、經開區等地方的新樓盤去化是比較難的,人氣也不足。”在南昌房地產行業從業超過十年的吳可(化名)對第一財經記者表示。

吳可以九龍湖片區舉例,該片區目前高樓林立,但是入住率肉眼可見較低,到了晚上亮燈率不足50%,“之前南昌有一家本土自媒體就對九龍湖做過調研,這邊小區整體的裝修率在60-80%,入住率不到一半”。

近十年來,南昌不僅規劃了大量新城,還十分偏好建設超高層建築,這讓整座城市不斷“向上”成長,徹底改變了天際線麵貌,但也加重了空置率問題。

據統計,截至目前南昌200米以上高度的超高層建築已經達到24棟,與首都北京的數量齊平,其中大部分都是商辦性質。去年年底,仲量聯行曾發布中國寫字樓白皮書,數據顯示,在中國41個大中城市裏,長春、無錫、南昌以超40%的空置率位居榜單前三。

南昌這種對超高層建築的偏愛,還從商辦寫字樓一直延伸到住宅領域。一般來說,住宅性質的樓盤超過33層就歸類為超高層,四五十層的商品房並不多見。多年前,南昌的世茂天城就推出高174米、54層的住宅,萬科·金域藍灣推出過一棟39層的超高層住宅。近年來,位於南昌老城區核心地帶的融創青山湖壹號就由兩棟超高層組成,一棟樓高達43層,另一棟達到44層;位於南昌縣中心腹地的星洲澄碧湖項目,則規劃建設兩棟47層超高層雙子塔。

到了今年年初,南昌終於宣布將加強對超高層建築的規劃建設管理,表示超高層建築在抬高建設成本、加劇能源消耗、加大安全管理難度等方麵的負麵作用不容忽視,不符合當前綠色發展和碳達峰、碳中和要求。在住宅建築方麵,南昌出台規定稱,各地相關部門審批80米以上住宅建築、100米以上公共建築項目時,應征求當地消防救援機構意見,以確保救援能力相匹配。另外,將嚴格限製新建250米以上超高層建築,不得新建500米以上超高層建築。

近20年來,我國土地城鎮化明顯快於人口城鎮化,各地“攤大餅”式發展趨勢明顯,南昌正是一個縮影。貝殼研究院院長李文傑表示,在我國城鎮化進程已經從土地的城鎮化發展到了人的城鎮化,靠“攤大餅”式的增量發展邊際效應一直在遞減,人民對社區生活的關注度更高、城市發展邏輯發生了很大變化。如今,走減量式發展、內涵式發展路線,已經成為多數大中城市的追求。