在中國，如果說誰嫌自己的房子太多，那非王健林莫屬了。
早在2015年，談及萬達的房地產，他就堅定表達了對“拋房”的決心。“五年內萬達將不再是一個房地產企業，而是徹底成為一家高科技服務型公司。”
從那以後，萬達開始了轟轟烈烈的“去地產化”。
事實證明，王健林撤得很及時。2016年，房地產周期性震蕩。整個社會，都彌漫在“房價要崩”的氛圍當中。
而與此同時，有一家企業，卻在瘋狂蓋樓。
隨著湖南省懷化市最後一座大型綜合商場的竣工，它的商業地產數量已經突破200家，超過萬達的190座，一舉成為全球規模最大、數量最多的大型商業Mall運營商。
把老大哥萬達擠下馬的，不是龍湖，不是華潤，也不是大悅城，甚至不是任何一家在行業內有名氣的商業地產商，而是一家家具賣場
——紅星美凱龍。
更令人驚奇的是，這個家具賣場不僅在商業地產領域獨占鼇頭，在住宅銷量上，它也一騎絕塵。
光在過去的一年裏，它就賣了價值450億的房子，今年上半年，又賣了近300億的房子。
在A股企業排行榜上，紅星美凱龍竟然以798.77億元的身價，力壓萬科（689億元）、中國建築（560億元），連續多年位列建築行業第一。
但同時，紅星美凱龍的本業——家具業務，卻在嚴重縮水。
到了2018年，其家居業務的比重已經縮小到占其總業務比重的30%，明顯落後於房地產，其線上業務也紛紛撲街，甚至差評聲不絕於耳。
這開始引起了我強烈的好奇心。
這位中國目前最大的隱形“地主”，不做家具，改炒房了，這葫蘆裏賣的到底什麽藥？
01
初創時期的紅星美凱龍，不過是江蘇常州的一個不起眼的家具店。
剛開始是自己做，自己賣，類似於宜家。後來除了賣自己做的家具，還賣多家國內知名的家具品牌。
此後三年，紅星美凱龍的生意越做越好，陸續在江蘇開了23家分店。
眼看生意做大，危機卻來了。
由於紅星美凱龍從生產到銷售，整套的生態鏈都要由自己完成，在極速的擴張下，企業的資金周轉受滯，到了1996年，24家連鎖店中，有14家出現了相當大的虧損。
創始人車建新意識到，大包大攬的經營模式既費力又不討好，必須瘦身。
當時擺在他麵前的是：選工廠還是商場？
木匠出身的車建新說：“我是做工廠出身的，對工廠是有感情的”，但同時他也明白，收取租金這條路更旱澇保收，資金來源更穩定。
抉擇之下，他放棄了工廠，把店麵出租給家具商家，自己隻負責賣場的管理服務，通過收取商戶繳納的租金和物業費來盈利。
從那時起，紅星美凱龍正式從“產銷者”轉變為“二房東”。
換句話說，開始躺著賺錢了。
1997年，借鑒國外“Shopping Mall”的模式，車建新建成了南京紅星美凱龍家具城。
那時國內廣告業還不發達，做生意最關鍵的就是位置，但紅星美凱龍很任性，隻租了一間倉庫，位置還在二樓，既沒有門麵，也不臨街，離馬路有很長一段距離。
在同行看來，這家具城能火就見了鬼了。
但誰都沒想到的是，在開業前夕，車建新在南京中央路兩側，做了100個燈箱廣告用來指路。“雖然門麵有限，但是燈箱一做，一下子家喻戶曉了。”
無數人流沿著燈箱好奇地走進紅星美凱龍，從此它在南京一炮打響。
第一家Mall成立之後，紅星美凱龍便大步流星走向快速擴張之路。
02
2000年，車建新做了第二個改變。
他決定取消租地，改為直接買地，然後在自己的地上自建賣場。
這樣做的原因，是因為他看準了當時中國處於一個極速發展的時代，地價和物業價隨時會漲，與其時刻揪心自己未來的房租，不如幹脆來做“地主”穩妥。
於是，紅星美凱龍發起了浩浩蕩蕩的“圈地運動”。
2000年後，紅星美凱龍開始大量購買土地，投資房產，到了2008年，紅星美凱龍把店開到了50家，其賣場坐下的地產都是歸自己所有。
而時代的進展再次證明了車建新的眼光。
在2008年，國內的地價和商業物業費突如其來地開始一波暴漲，紅星美凱龍不但沒有受到影響，反而由於地價上漲，帶動了總資產的上升。
其總資產在三年之內就翻了五倍。
初次嚐到甜頭的紅星，開始進一步在地產上麵做文章。
車建新發現，買下一片地後，不僅可以建家具商城，還可以用來做其他更多樣化的地產項目，比如購物中心和寫字樓。
不久後，紅星地產有限公司在上海成立，車建新正式涉入房地產領域。
最開始，紅星美凱龍的地產有三類。
除了家具MALL外，一個叫紅星國際廣場，另一個叫愛琴海購物中心。
前者主打寫字樓、商鋪，後者主打購物中心，它們都依托於紅星美凱龍的家居MALL，捆綁拿地，三類商城同步擴張，模式類似於萬達。
2016年，愛琴海購物中心在國內36座城市內落子59個項目，簽約銷售約180億元，居全國91位。2017年，紅星美凱龍一天之內就開業了19家紅星國際廣場，創造了業界記錄。
到了2018年，相比2014年的門店數，已經翻了一番。
幾年後，車建新開始把觸角伸向住宅。
2015年，紅星地產打造出住宅產品線——紅星天鉑，開始了瘋狂拍地。
僅在那一年，紅星地產以80億元的巨款，分別競拍下溫州市城市中心區、天津濱海新區中新生態城區、長沙雨花區、廣西柳州市柳東新區濱江區的4片住宅地塊。
大刀闊斧之下，一年之內拍下近1000畝地。
同時，紅星美凱龍也開始在房地產的上下遊延伸。
上遊方麵，紅星美凱龍在上海宣布成立子品牌“美凱龍愛家”，這是一家類似於鏈家、中原的房地產經濟公司，紅星的野心昭然若揭，希望靠著它挺進房地產經紀行業。
下遊方麵，紅星美凱龍先後投資兒童家居O2O品牌酷漫居、VR家裝平台打扮家等企業，試圖邁入裝修行業。
商業地產，住宅，地產經紀公司，成為了拉著紅星美凱龍大步向前的三駕馬車。
隨著國內房地產步入黃金期，三駕馬車也化身汗血寶馬，一路拉著紅星美凱龍從318億躥到478億，行業排名飆升到58位。
到了2018年底，紅星美凱龍就像一台不知疲倦的蓋樓機器，投資性房地產賬麵價值已高達785億元，占資產總額的比例達71%，在地產的布局已卓有成效。
也是從那年起，紅星美凱龍持有的地產也超過了包括萬科、新城等地產商在內的所有其他A股上市企業，成為了名副其實的“A股最大地主”。
而相比之下，作為“老本行”的家居業務卻在掉隊。
2018年，在紅星房產業高歌猛進的同時，家居業務的比重已經大大縮水，僅占總業務比重的30%，明顯落後於房地產，甚至坊間也傳來了各種關於紅星美凱龍家具城服務不到位的新聞。
有不少顧客表示，在紅星美凱龍買東西不遇見事還行，但一旦商品出現了問題，售後的服務一言難盡。基本上不是打官腔，就是和稀泥。
一位叫石楠的顧客告訴我，她曾在紅星美凱龍買過一次吊頂，寄到家後發現商品的色差太大，並且掉漆了，致電紅星客服，卻被一拖再拖，最終得到解釋是運輸過程中造成的，維權隻能去找質監局，而這筆退款至今也沒有收到。
同時，紅星的商家也對紅星美凱龍漲到58%的公攤麵積叫苦連連。
據他們說，高昂的房租和公攤麵積，這些成本必須要加到商品上去，但如今的市場非常透明化，很少再能像以前那樣吃信息差，顧客紛紛流失到線上或者其他平台，致使惡性循環。到近幾年，全國70%以上的商家都在虧損。
而麵對線上平台的崛起，紅星美凱龍對互聯網業務的態度一開始十分抵觸。
2013年，車建新甚至公開表示過一點都不擔心電商的衝擊，他與馬雲和王健林打賭：“10年後，如果單純電商在中高檔家居零售市場的份額超過15%，我願意輸給王健林和馬雲各1個億。”
但僅僅過了11個月，紅星美凱龍就倉促上線了紅美商城、星易家、家品會等線上app，之後幾年燒錢數億元，並聯合了國內19家大型家居賣場，一同在雙十一那天對天貓進行抵製。
但可惜的是，雙十一那天家具行業的總銷售額仍然逼近2000億，有40餘家家具店銷量過億。對比之下，紅星美凱龍之後上線那些app都流量平平，幾乎鮮有人用，最終無疾而終。
有不少業內人士評價：“家居目前隻是副業，房地產已經讓紅星應接不暇，這才是它們如今真正的主業。”
03
其實靠房地產來擴張這套模式，不是中國的原創，最初源自於一家國外企業。
這家企業是麥當勞。
在很多年前，在一次聚會上，麥當勞創始人雷.克羅克向在座的人說過這樣一句話：“其實我不做漢堡包業務，我的真正生意是房地產。”
本來大家都不信，但後來有人仔細研究了麥當勞的財報，驚訝地發現這竟然不是一句玩笑話。
2016年，麥當勞10%的利潤來自於直營餐廳的運營，40%來自品牌授權，而50%的利潤，來自於地產出租。
甚至麥當勞在全世界的房地產資產，已經超過了天主教會，成為了世界上最大的房地產商之一，並且占有各個城市幾乎所有最值錢的黃金地段。
這在當時大大顛覆了人們的常識。
如果說紅星美凱龍是靠家具城延伸到了房地產，那麥當勞是靠什麽？
答案是，靠加盟店。
作為一家以擅長漢堡薯條而聞名於世的快餐連鎖店，麥當勞的業務有兩項：直營和加盟。
在全世界麥當勞32000家店中，它的直營店隻占30%，其餘70%都是加盟店，對於後者，麥當勞收取加盟費和房租。
沒錯，除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。
為什麽呢？
因為對於大部分店麵，麥當勞自己就是房東。
能讓麥當勞成為房東的，是它在1955年提出的一套“土地擴張”理論。
在那之前，麥當勞仍然是租地模式，靠一家店賺到錢後，會用這筆錢去租下一家店，然後再賺到錢，再去租下一家店，以此來完成企業擴張。
但租著租著發現，新店的銷量趕不上擴張的速度，總部越來越拮據，銀行也不批貸款，甚至一度連員工的工資都發不出來。
在生死攸關下，麥當勞想到一個簡單粗暴的辦法——買地。
買下地後，它在自己在地上建起分店，然後把分店以加盟的方式租給別人，再用房子作為抵押向銀行貸款，最後收取房租還款。
這一套操作看起來很迷惑，其實是時代造成的。
上世紀50年代，美國金融業還很不發達，沒有風投那麽一說，想融資隻能去銀行貸款，而去銀行貸款就需要抵押品。當時人沒啥值錢的東西，唯一銀行最認可的東西，那就是房子。
當麥當勞有了房子，便可以名正言順地向銀行貸款，以此得到企業擴張所需要的資金來源。
於是，麥當勞開始把重心放到房地產，並認真研究分店的地理位置，挑選一些他認為之後人流量會變大的地方（比如麥當勞在北京選的第一家店位於王府井，之後房價翻了數倍），把土地買下來，建設分店。
果不其然，原先不給麥當勞貸款的銀行開始順利的批款，麥當勞拿著這筆錢買來更多的土地，賺取更多傭金，比競爭對手更快的占領所有的優勢地段。
趁著其他快餐店還在為籌資而苦惱的時候，一間間麥當勞連夜間拔地而起。
不到5年，麥當勞已經擴張在全美開了一百多家分店。
到了2016年，麥當勞的加盟費收入僅有31億美金，但租金收入高達61億美金，成了世界上最大的“包租婆”。
這套模式，後來也被稱為麥當勞模式，不僅為麥當勞帶來了巨大的成功，也隨之影響著未來的無數家企業的運作。
不得不承認，紅星美凱龍最開始的運作方式，就像極了麥當勞的影子。
紅星一度靠著土地優勢獲得了巨大利潤，但隨著近幾年國內房地產開始走下坡路，紅星的地產危機正在暴露。
如今，它麵臨的首要難題是，原先借的債開始還不上了。
一直以來，紅星地產的資金，主要是靠背後的家居商城在輸血，就像是依附在犀牛背上的犀牛鳥。
在過去中國房地產的黃金15年裏，房賣得好，家居業也自然不愁吃喝，靠著家具城來養房地產的資金綽綽有餘，這種寄生的關係一直維持得很好。
但到了最近，隨著地產開始降溫，家居行業受到的牽連最大，尤其在2017年推出房地產“史上最嚴”調控政策後，猶如挨了一記悶棍，當年全國家居建材賣場年銷售額同比上一年驟降23%。
寄生母體沒錢了，那就隻剩一條路——向銀行借債。
2018年，紅星美凱龍給紅星地產的借債112億，擔保金額79億元，本體的資產負債率從2015年的48%，提升至2018年的91%。
也就是說，公司總資產857億元，781億元都是借來的。
到了2019年，債務的問題被暴露得更嚴重，紅星美凱龍的短期借款及一年內到期負債為99.5億元，而手上的資金卻隻有74億元。
這之中的缺口，高達25億元。
在家居行業，這個數字足以拖垮任何一個企業。
而相比於家居，紅星“地產係”的債務更為驚人。
據上交所發布的2019年債券年報，紅星美凱龍控股負債共計1662億元，與2018年底的1479億元相比，新增債務183億元。
負債對於地產行業來說雖然是常事，但高達千億的債務，的確是實屬罕見。
2019年5月，上交所對紅星美凱龍的巨額債務發出嚴重質疑，就其投資性房地產經營狀況和財務信息進行問詢。與其同時，標普也在此期間將紅星美凱龍的信用降分，評級從“BBB-”下調至“BB+”。
債務高壓下的紅星美凱龍，如今不得不發行新債來償還舊債。
未來幾年，紅星的債務分別為28億元、39.2億元、32.9億元，壓力將會一年更比一年大。
在債務危機上火上澆油的，是紅星地產在三四線城市項目實在是太多了。
雖然紅星地產已經在約50個城市布局項目，但其中大部分的房產位於三四線及以下城市。
經濟基礎較弱、人口外流、房地產供過於求，都是三四線城市民宅將要麵臨的巨大問題，這也無疑拖長了紅星地產的回款周期，間接加重了債務危機。
同時，缺錢的紅星地產開始暴露出更多問題。
2019年8月，位於山西晉中的項目紅星天鉑，被業主集體維權，業主反映小區存在車庫漏水積水、入戶門與樣板間不符、廚衛地漏部分缺少存水彎，甚至出現了步行梯水泥掉渣等問題。
同年，武漢陽邏的紅星天鉑更是出現了精裝收費，毛坯交房的情況，有的業主為此損失近20萬元。
還有重慶業主在第三方平台投訴，稱重慶綦江紅星國際廣場小區部分房子交房後不久，出現牆體裂縫等問題，導致根本無法居住。
而為了填補債務的巨坑，紅星旗下的許多商業地產項目紛紛關閉或者轉讓。
2020年2月29日，紅星美凱龍旗下的首家愛琴海購物公園——北京太陽宮愛琴海購物公園正式關閉。
2020年4月，經過一係列股權變動，昆明廣福路愛琴海購物公園項目也被金科接手。
在紅星地產岌岌可危的情況下，紅星家居忙著拆東牆補西牆，不複2016年時瘋狂拿地的光景，收益和行業排名都大大下跌。
當年風光一時的紅星地產，如今也不得不在行業周期性低穀前低頭，所謂成也地產，敗也地產，不得不令人唏噓。
紅星地產，風光不再。
尾聲
類似於紅星美凱龍遭遇的，還有新光飾品。
新光飾品的創始人周曉光白手起家，將自己的工廠發展為全球最大的飾品代工廠，一度成為浙江女首富，要打造成為中國的“施華洛世奇”。
2004年，她沒能抵擋房地產高利潤的誘惑，毅然殺入房地產行業。
當時她一下子投資了70億，開發浙江中部第一高樓義烏世貿中心，後來還成立了萬廈房地產公司，投資了新光建材城等項目。
剛開始形勢一片大好，不過到了2011年，銀行開始緊縮，許多房地產公司一下子資金緊張，不得不靠著發行債券來過日子。
結果窟窿越滾越大。
到了2016年，周曉光累計已經發行了170億的債券，僅當年就發行了90億元。
最終，債務越滾越大，直到公司破產，負債330多億。
而同樣是房地產，為什麽作為始祖的麥當勞，卻一直沒有受到殃及呢？
當紅星美凱龍和新光飾品用本業來滋補房地產的時候，麥當勞對自己主業——連鎖快餐，依舊十分嚴格。
在快餐界被封為神話的“厚達560頁的工作手冊、兩萬多種軟硬技術、QSCV理念”，讓麥當勞在數十年裏，依舊讓所有分店的品控保持著驚人的一致。
舉個例子，麥當勞所有分店的可口可樂要求均為4攝氏度，因為在這個溫度下的可樂味道最好。所有分店的雞腿炸好以後放到過濾網上麵要求隻能4到7秒，因為不到4秒吃起來會比較油，超過7秒吃起來會比較幹。
同時，麥當勞在收購原材料的時候，還向下遊的企業提供先進的養殖模式和種植模式。
以土豆為例——過去每畝土豆年產6000斤，用了麥當勞提供給他免費的種植技術，畝產可以提高到20000斤。
而且每一家跟麥當勞合作的農場、養殖場都可以得到麥當勞信息化和電子化的支持，擁有一套擁有一套與麥當勞相匹配的供應鏈係統。
如此精細的培訓、管理流程和模式，既讓加盟商的經營變得十分簡單，也保證了它在快餐連鎖業永遠位於世界最前端，讓無數加盟商心甘情願的來為它支付房租。
大家知道，蛋姐輕易不誇國外品牌，但對比之下我們仍需要承認，房地產確實給麥當勞帶來異常可觀的收益沒錯，但從更深入來看，之所以能這樣，還是因為其快餐業的強大，並與其伴隨的虹吸效應。
這一點，那些企業的創始人，不是看不到。
但火熱的樓市，讓他們前仆後繼地紮入房地產市場，玩起了“拆東牆補西牆”的遊戲。
在那時，他們的命運，已經注定：炒房一時爽，忘本火葬場。
華夏新聞|時事與歷史：中國最大隱形地主是這個行業 如今隻能靠炒房還債！