國家統計局近日公布了第七次全國人口普查主要數據結果。
其中在城鎮化方麵，數據顯示，全國人口中，居住在城鎮的人口為901991162人，占63.89%（2020年我國戶籍人口城鎮化率為45.4%）；居住在鄉村的人口為509787562人，占36.11%。與2010年第六次全國人口普查相比，城鎮人口增加236415856人，鄉村人口減少164361984人，城鎮人口比重上升14.21個百分點。
目前，我國常住人口城鎮化近64%，離70%已經不遠。在這個階段，我國的樓市發展空間在哪裏呢？
中國人口大遷徙 流動人口達3.76億
按照國際經驗，城鎮化率達到70%，樓市的黃金期就會逐漸過去。不過，在我國，這一數據要具體問題具體分析。一方麵，當前我國的戶籍人口城鎮化率僅有45.4%。也就是說，有2.6億人常住在城鎮，但是戶籍還在農村。
這部分群體有兩種情況，一種是購買力較強，已經在城市裏買了房，但由於宅基地以及落戶門檻等因素，戶籍仍在老家，這種現象在東南沿海的廣東、福建、浙江、江蘇等地普遍存在，這些地方經商群體龐大，很多人已經在城市甚至一二線城市裏買房，但戶口還在農村老家。
另一種情況是尚未在城市裏置業，包括進城務工人員、新畢業大學生、流動人口為基礎的新市民群體。這部分群體中，將來也有一大部分將轉化為購房需求。
“從3.76億流動人口這個數據，我們可以推算出它已經占到城鎮人口9.02億人的41.6%，這個數據非常明確地確認了一個事實，中國已經從鄉土中國轉變為遷徙中國。”5月11日，在“大國人口：形勢、挑戰與應對”
專家研討會上，中國人民大學教授段成榮如此表示。
當前，中國城市化的空間結構仍在快速變化和調整。但相比人口由鄉村到城市的流動，不同城市之間的流動量仍然很大。
“從人口遷徙流動情況看，人口流動依然活躍。”國家統計局局長寧吉喆在回答媒體提問時表示：“2020年我國人戶分離人口達到4.93億人，約占總人口的35%。其中，流動人口3.76億人，十年間增長了將近70%。從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。”
按照城鎮化的規律，隨著城鎮化率突破60%，我國的城鎮化將逐漸進入到下半場，進入到二次城鎮化階段。相比一次城鎮化過程中人口由鄉到城的流動，二次城鎮化是城市之間的流動，人口會繼續向大都市圈和核心城市群集聚。
東南沿海人口增長迅猛
分省份來看，第一財經記者統計顯示，有8個南方省份十年增量超過了300萬人，分別是廣東、浙江、江蘇、福建、廣西、貴州、四川和重慶，合計增加了5696萬人，占全國增量的79%。另外東南5省份廣東、浙江、福建、江蘇和上海增量合計達4443.58萬人，占全國增量的61.7%。
華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析，近年來珠三角產業轉型升級加快，高端製造業、信息經濟等新興產業快速發展，吸引了大量就業人口。同時珠三角地區近年來放開放寬落戶限製，也吸引了很多人落戶。
數據顯示，廣東共有流動人口為5206.62萬人。流動人口中，外省流入人口為2962.21萬人，省內流動人口為2244.40萬人。大量人口流入之下，廣東的人口紅利仍較為突出。目前，廣東15~59歲人口數量占比達68.80%，位居全國第一。
十年來，廣東21個市中，人口增長較多的5個市依次為：深圳、廣州、佛山、東莞、惠州，分別增加7136531人、5975805人、2304552人、2246388人、1445850人。這其中，深圳和廣州的增量高居全國各大城市前兩名。未來廣深有望雙雙衝擊2000萬大關。
廣深之外，東莞常住人口首次突破1000萬大關，邁入千萬人口大市。廣東全省常住人口超過1000萬人的市從2010年的2個增加到3個。
廣東之後，浙江的增量也超過1000萬人，人口總量增至6457萬人，超越安徽和湖北，躍居全國第八。其中杭州十年共增加了323.56萬人，增長37.19%，年平均增長率為3.21%。杭州取代溫州，成為浙江省人口總量最多的城市，增量位居長三角城市第一位。
在江蘇，“最牛地級市”蘇州十年增長228.8萬人，總量達到了1274.8萬人。在福建，廈門2020年達到了516.39萬人，首次突破了500萬大關，十年增幅高達46.2%。
這些衛星城市發展空間更大
整體上看，城鎮化率高的東南沿海地區，人口增量也最大。當前，我國的人口紅利仍在，並在加快向人才紅利轉變，東南沿海地區高新技術產業、新興產業發達，而高新產業收入更高，這些年又持續放開放寬落戶，因此吸引了大量人才流入。
也就是說，東南沿海這幾年的人口增量，很大程度上來自於其他區域的人才流入，是和別的區域“爭奪人才”。而人才的收入水平比較高，購買力也更強，這也支撐了東南沿海的樓市需求。因此，疫情以來，珠三角和長三角樓市快速反彈。
總體來看，隨著人口加速向珠三角、長三角等地集聚，新市民也帶來了新的住房需求，加之消費升級帶來的舊改需求，未來東南沿海的樓市增長空間仍然很大。因應這種變化，各大房企也將珠三角、長三角等人口流入的區域作為布局的重點。
這其中，龍頭房企碧桂園前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環渤海、長江中遊、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略。2020年底可售貨值中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73%位於五大都市圈，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。
其中，在粵港澳大灣區，隨著大灣區城市群加快發展，產業不斷升級，新市民群體的購房需求也在不斷釋放。
這其中，位居珠江西岸的珠海十年人口增幅達到了56.36%。碧桂園江中區域珠海片區營銷負責人李穎說，碧桂園在珠海一共8個項目，都比較具有代表性，覆蓋到珠海的幾個主力區域，包括香洲區、金灣區、和橫琴新區。這些項目新市民群體購房客戶占比很高，平均達到85%左右。
李穎說，5-8年前，珠海還是屬於候鳥型城市，但這幾年整個城市的變化特別大。一方麵，珠海近年來包括新能源科技、醫藥等高端的科技型產業、金融型產業發展很不錯，人才流入加快。加上珠海的教育等民生設施很不錯，環境又好，也吸引了很多新市民群體安家置業。
另一方麵，隨著粵港灣大灣區城市群加快一體化發展，包括高鐵、高速公路等交通網絡加快完善，珠三角一小時交通圈加快形成，近年來深圳、廣州等大灣區城市購買力外溢到珠海的也越來越多。李穎說，近兩三年珠三角區域內的客戶占比正在逐漸遞增，包括廣州、深圳、東莞和佛山都有不少。
2019年公布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》明確，澳門將建設世界旅遊休閑中心、中國與葡語國家商貿合作服務平台，促進經濟適度多元發展，打造以中華文化為主流、多元文化共存的交流合作基地。
在這個過程中，澳門—珠海極點，是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》定位的三大極點之一，被賦予發揮引領帶動作用的使命。橫琴新區、橫琴自貿片區設立的初心，就是促進澳門經濟適度多元化發展，隨著澳珠合作的不斷深化，珠海經濟也將快速發展。
李穎說，原來珠海處於交通的末端，這幾年通過粵港澳大灣區建設，尤其是港珠澳大橋等基礎設施的完善，徹底改變了交通末端的局麵，珠海變成了國際樞紐。珠海仍是一個被低估的地方，珠海的人口才200多萬人，現在正處於快速增長階段，未來的成長空間仍然很大。
比如，作為珠三角重要的製造中心，佛山同時承擔了大灣區西部綜合交通樞紐的作用，東麵通過廣佛高速連接廣州，西麵連接江門、肇慶等地。這吸引了不少新市民在佛山安居置業。
碧桂園ICC三龍匯項目營銷負責人梁靜莉告訴記者，自項目從去年9月開始推售以來，外地客戶成交占比54.28%。尤其是隨著廣佛都市圈的發展，吸引了相當多廣州客戶前來置業。廣佛環線和廣州7號線雙地鐵讓項目受到置業者大量青睞。這些來自廣州的客戶大多因為限購、預算等因素而考慮把居住地轉移到佛山，軌道交通的建設更是加快了這一進程。以後，“工作在廣州，房子在佛山，老家在省外”的群體將越發壯大，也與城鎮化發展的趨勢相吻合。
華客新聞 | 時事與歷史：中國人口大遷徙：城鎮化率已達63.89％