近年來，加拿大稅務局(CRA)對頻繁買屋賣屋的業主盯得很緊，一旦他們認為納稅人賣房時把本不是自住房的物業不適當地作為自住房而避稅，那麽CRA就會將業主的PRE(principal
residence exemption)予以拒絕，不僅要對賣房收入征稅，還要加利息甚至很重的罰款。
去年安省渥太華的一對夫婦在6年期間賣了至少5套房，都被當成自住房沒有交稅。CRA盯上之後進而調查，雙方對簿公堂之後，法官最後作出裁決：其中3套房CRA不能追究，但業主夫婦必須為另外2套房補稅。
無獨有偶，魁北克一對夫婦在4年賣了3套房，也引起稅務機關，這回不是CRA而是魁省稅務局(Revenue
Quebec)盯上了他們，認為這對夫婦賣屋的收益應該作為商業收入交稅，雙方於是為此打起了官司。
故事
加拿大《環球郵報》報道說，這個故事講起來稍微有點複雜。為了講故事方便，姑且將這對夫婦稱為D先生和O太太。
這對夫婦分別在2012、2014和2015年擁有並出售了3處房產。有鑒於此，稅務人員於是懷疑他們從事購買、修理或建造並出售房產以獲取利潤的業務也就不足為奇了。
魁北克稅務局對這對夫婦進行了重新評估，將D先生2014和2015年的收入總計加了
$197,814元，將O太太2012、2014和2015年的收入總計加了$396,835元。
但是，這對夫婦對稅局的重新評估結果不服。解釋了他們為什麽，以及怎樣賣了這3套房：
第一套房是列在O太太名下。那是2012年，由於物業附近的采石場提高產量，經過房子的卡車數量明顯增加，不僅有很大噪音，還有汙染也隨之更加嚴重。此外，附近的一個露營地也被出售，新主人於是著手擴建，導致車流增加及居所暴露於更多人眼之下。鑒於這個情況，O太太於是賣掉了這處房產，她與D先生於2012年5月搬家。
這樣他們搬到了第二處房產，但這不是現存的二手房，而是他們自己打造的新屋。他們先買了一塊地，在物業上放了一輛拖車並開始建造他們的夢之屋。這座房子很不尋常，因為它的形狀像一隻鳥，有很多奇怪的角度和獨特的設計。他們搬進新屋並在裏麵住了一段時間之後，感覺房子太小了，招呼家人及接待親友都不方便。他們曾經考慮加建二樓，但市府不批準，於是他們再次賣房搬家。
2014年7月，搬進他們的第三個家後不久，O太太的個人情況發生了變化。她的姐姐(或妹妹)被診斷出患癌，而且是晚期，其兒子也與妻子分居。在這種情況下，O太太想搬到離這些家庭成員更近的地方。於是，他們於2015年11月賣了第三套房子。
裁決
最終，魁北克法院做出了有利於D先生和O太太的判決，認定他們並沒有從事房產買賣業務，理由是他們的真正意圖是要居住在這些房產中，而不是要售房牟利。
教訓
從這個案例中，可以總結出幾條業主們應該留意的教訓：
第一，加拿大稅務局(以及魁北克稅務局)有一個專門的項目，一直密切關注業主們的房地產交易，確保業主在賣房之後將所得報告為營業收入而納稅，而不會以主要居所
(PRE)的名義而要求免稅;
第二，你越頻繁地出售房地產，那麽就越容易引起稅務人員的懷疑。事實是，即使你聲稱你賣的房是PRE可以避稅，也必須報告房地產的銷售情況。
第三，眾所周知，CRA(和魁北克稅務局)在仔細查看納稅人的事實和情況方麵非常糟糕，如果對納稅人購買房產的意圖有任何疑問，他們通常很少會站在納稅人一邊。
第四，如果你的真正意圖是保留房產以供居住或出租，那麽該房產應該是資本財產(capital
property)，而不是商業庫存(business
inventory)。如果你的情況隨後發生變化導致出售該房產，則無論你在短時間內出售了多少房產，都應該獲得資本收益待遇而不必繳稅。但關鍵在於，你能夠快速且經濟高效地讓稅務人員相信這一事實，而無需上法庭。
最後，與其花費時間和金錢來對抗稅務人員，還不如盡可能避免在納稅申報表上出現危險信號，辦法之一是，如果可能的話，盡量限製在短時間內進行房地產交易的數量。
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