上海老洋房的魅力
其實不是每個人都消受得起
買老洋房的都是哪些人呢？
“武康大樓產權老公寓，176.3平，3050萬到手，出售中。”
這樣一條房產出售的消息最近破了圈。
一是因為武康大樓實在是太火了，用上海新名片來形容它毫不為過。外灘君之前也多次寫過關於武康大樓網紅熱潮的文章。
現在，我們終於知道了武康大樓裏的一套房，有多值錢。
二就是這條房產售賣消息的背後，有一位藏著一肚子故事的人，在上海豪宅圈非常有名。
他的名字叫周璿，與那位老上海“金嗓子”歌後同名，是一名職業老洋房中介。外灘君與他麵對麵聊了一個上午，聽他講了許多有趣的故事。
買老洋房的有錢人都什麽樣？老洋房的魅力到底在哪裏？周璿解答了我的這些疑問。
01
武康大樓裏麵長這樣
正在出售的這一套3050萬的公寓，麵積176.3平米，在近幾年出來的武康大樓的房型中是非常大的。
圖：王靖
“以往大多是92平米、142平米的，所以這套很難得。全朝南，格局正氣，層高也很高。”
房東是位氣質優雅的女士，屋裏擺著鋼琴，書架上滿是書籍和書法字帖。最難能可貴的是，她保留了武康大樓的大量室內細節原貌。
圖：王靖
“她特別介紹了一點，武康大樓的天花板不是平的，是有弧度的，有特別的美感。”周璿介紹說。
“這是鄔達克最初設計的，房東說自己很喜歡這些細節的美，這是需要靜靜感受的。”
圖：王靖
武康大樓的這套公寓，截至外灘君發稿時還沒有賣掉。每天會有幾十組客戶在不同代理的引領下進去看房，前來詢問者絡繹不絕。
周璿第一次帶客戶去看房那天，一共排了40組，他排在第10組。
圖：王靖
“排到我的時候，我帶了三組客戶同時上去的，其中有一組當時就拍板說要了。不還價，公司名義一次性付全款，7天就可以全款到賬沒問題。”
但這筆買賣在臨門一腳時黃了，周璿自嘲說還是不夠專業，太想當然了。
“我看他是上海人，能這樣付款肯定沒問題了。沒想到最後他是要替朋友買的，他朋友蘇州人，公司也是外地的，按照三月後的新規沒有在本市交稅100萬以上。這套現在還沒有賣出去。
周璿去年經手的另一套武康大樓公寓
像周璿這樣專職做老洋房的中介，上海並不多。類似武康大樓這樣的天價老洋房，交易的過程也和普通商品房很不一樣。
他說，當業主要放出一套房源時，通常不會直接聯係中介來接手。
“因為像這樣要出售一套幾千萬上億房產的人物，不會把自己的精力具體放在這樣一件小事上，一定會有人來代為處理。”
“他們要找的就是很專業而且有操作經驗的，然後獨家委托給這個代理人，我們再跟這個代理人來合作，他負責維護房東，我們維護客戶，促成這筆交易。”
武康大樓向外看出去的淮海路街景
周璿說，現在許多人其實並不清楚老洋房到底是個什麽概念。其實老洋房指的主要是獨棟的花園住宅，價格往往高達數億。周璿的經營範圍，還包括整棟的新式裏弄、老公寓。
他接觸過的許多客戶以為舊式裏弄和石庫門也算，“那些其實不是老洋房，是老房子，差別很大的。”
02
買老洋房的都是什麽人？
“會斥巨資買老洋房的，究竟是什麽樣的人？”難以免俗地，外灘君拋出了自己的疑惑。
“有錢人，首先這一點是肯定的。但是不同價格對應的客戶群體，其實是不太一樣的。”
周璿說，這幾年裏會花幾千萬至上億買上海老洋房的，首先有不少演藝圈的明星，還有江浙滬的一些實業家、企業家的二代。
而且他現在的客戶群體，肉眼可見的年紀越來越輕，其中除了“靠家裏的”之外，還有一些是自己白手起家的年輕人，以互聯網產業為主。
鄔達克設計的外國弄堂（新華別墅），目前4.5億在售
“因為你知道這些老洋房，我指的是上億的老洋房，他不單單是一個不動產，更是一個身份的標簽。”
這不是一句輕飄飄的概括。因為上海老洋房的壁壘其實非常高，許多都是要求全款支付，有很高的資金要求，這不是普通意義上“有錢人”每個都能做到的。
“基本上，你能想象到的很多大企業的老板都有這樣的房產。相比在外麵再高檔的場合請客，在自己這樣私密又很高大上的家裏招待賓客是完全不一樣的感覺。”
同時，老洋房對於這些富豪而言也是一項非常好的投資。周璿就見過這樣一個案例。
“差不多2016、17年，花9000萬買下夏衍故居附近的一套房產，兩年後1.8億賣出；之後馬上用這筆錢又買了武康路附近的另一套洋房，差不多1.9億買進的，去年3個多億賣掉了。”
相應的，和這個階層的人打交道多了以後，周璿也很清楚如何把握分寸，不會去打探對方的身價。
“這是基本的職業道德，我們需要保護客戶。如果稍微越界的話，對方表麵上看可能沒什麽，但回頭就默默把你拉黑了，覺得你口風不緊，會引起不必要的麻煩。”
03
網紅博主的租房熱
如果價格區間往下走一點，在四五千萬之內，或者是兩三千萬的老洋房，這些客戶就基本都是有情懷的，同時有很強的剛需。
“老洋房其實有一個很重要的優勢，就是地段，基本都集中在市中心。這些客戶會考慮很多實際問題，小孩上學、大人上班、老人看病等等。”
周璿遇到過幾次，房子看下來還滿意，但就是因為不能停車，被客戶一票否決。
“你幫他解決，說在隔壁小區租一個車位啊什麽的，都沒用。因為同樣的價格，他能買很高檔的商品房小區，電梯直接入車庫，何必選擇這種生活方式呢？”
也有客戶因為對房子實在是特別喜愛，就會自己主動提出來解決方案，“沒事的，走到地鐵站很近，騎個共享單車，或者有司機可以來接我。有問題他自己會去解決問題，但是沒那麽想買的人就會自己給自己設置障礙。”
此外，有很多人會選擇租老洋房過日子。照周璿給出的比例，租和買的客戶差不多對半開。
如果打開小紅書搜索“上海老洋房”，其實可以看到無數的網紅博主，美照的背景都是自己的家，這些是每個月花大價錢租洋房的主力軍。
“以前我可能會比較排斥網紅，怕他們不好好保護這些老房。但後來發現其實他們都挺厲害的，知道怎麽把家裏弄得好看，審美也很好，老房子經過他們的手重生了。”
另一方麵就是，這些老洋房的月租不便宜，而網紅博主的支付能力非常強。
周璿給我算了一筆賬：“比如十萬一個月的房租，他們可以做到年付，一下子簽幾年，這就是幾百萬。其實很容易能算出來，他們要自己買個兩三千萬的房子完全沒有問題。”
同時，這些網紅很明白如何利用老洋房的優勢，拍照、拍視頻、直播，提高自己的身價和檔次。
經常還會有廣告和影視劇組來向他們借家拍攝，一天的場地費就能打掉不少房租，成本就分攤掉了。
04
老洋房的動人之處
周璿是80後，皮膚黝黑，體格壯實。平時每天的日常，就是背著照相機，帶著客戶看不同的老洋房。
2004年畢業後，周璿開始做房產中介，陸續去過幾家知名的地產公司，後來還做了兩年二房東。
周璿
周璿當時一直在寫公眾號，內容基本上都是關於老洋房，那是他心中真正熱愛的東西。小時候他借住在親戚家天平路的老洋房裏，有著深刻又美好的回憶。
但凡是自己經手過的老洋房，周璿都會用相機認真拍下每個角落和細節，把建築的曆史和故事都研究個遍，記錄在自己的公眾號“上海新裏洋房”裏。
很快，他成了圈子裏的老洋房專家。經常有客戶通過公眾號文章聯係到他，最後促成一筆好交易。
周璿說，這樣的方式，相比以往一個個打推銷電話被人罵得狗血淋頭，更有尊嚴。
他的工作室，位於徐匯區紹興路，離iAPM和文化廣場不遠，是一座聯排別墅的一樓，鬧中取靜。
周璿的工作室
在他的房間裏，收藏著許多和老洋房有關的老物件，各種材質的門把手、老式電扇、瓷磚等等。其中很多都是客戶重新裝修的時候淘汰掉的，被他帶回來收藏。
周璿收藏的老物件
入口處的木格柵玄關，則是他自己用工作室原本的爛地板做的。當時這裏的月租是7000元／月，裝修卻花了10萬。
門口的花園，本來是一片爛泥地，一直荒著。如今也被他打理得井井有條，綠意盎然。
工作室花園一角
這些木工、園丁的功夫，都是周璿當二房東時練就的。收集起來的老物件，等再裝修的時候也可以用上，更多的是留下一份曆史的痕跡。
05
老洋房的背後，是人性
周璿見到過有人在老洋房到手後，會把裏麵的老裝修全部拆空，換上智能家居之類的高科技裝備。他認可這是別人的生活方式，但也未免感到惋惜。
“如果老房子破敗不堪，你換更好的東西當然可以理解。但如果原本的這些老洋房元素是很精致、特別的，把它毀掉再做新的其實就挺過分的，我們叫破壞性裝修。”
所以周璿在每次接觸新客戶時，自己會先做一遍篩選，通過溝通來看對方是否會欣賞老洋房的美。如果對方尊重這座老房，他會把它變得更美，修舊如舊。
老洋房的交易，其實背後能看到許多人性。買家是如此，賣家亦然。
周璿見過太多因為老房子鬧得雞飛狗跳的家族矛盾。
上海有許多老洋房，一棟房子好幾本產證。樓上樓下住著幾戶人家，各自沾親帶故，卻老死不相往來。一旦有一戶把自己這間租出去，新進來的住戶就會遭到百般刁難。
同時，他也看到過許多動人的溫情瞬間。
“有一位客戶，是福州大樓的業主，職業是律師。她帶著我去看房子，對每一個露台、通道都如數家珍，說小時候這裏的地板永遠會打著蠟，說和家人的親情回憶。同學搬去了靜安寺，她卻還是留戀在這裏聽到的外灘鍾聲。”
周璿書架一角
2019年的時候，周璿經手了一套新樂路的老宅，查了許多資料圖錄，在自己的公眾號裏寫了這棟建築的故事，關於十月革命之後，俄羅斯的貴族如何來到這裏生活。
房東特地來跟他說，家裏的老人看到了這篇文章，特別開心，因為以前的故事都隻能靠口口相傳，他們在這裏住了一輩子都不知道這麽全麵詳細。
一年以後，房子賣出去了，對方發短信給他：“感謝您的幫助，讓我們生活了50多年的老宅，找到了新的主人。和老宅告別了，我的生活點滴仍然留在這裏，感謝。”
周璿說，每次收到這種反饋，都是自己最有成就感的時刻。
“特別美好，這也是老洋房帶給我的感動。”
華客新聞 | 時事與歷史：一間房3050萬…到底是誰在買上海老洋房？
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