1999年8月的一天，一個名為“廣州奧林匹克花園”的樓盤正式開售。這天，被“運動就在家門口”這句廣告詞吸引而來的眾多購房者，擠在售樓大廳，他們希望能成為第一批幸運兒。
時值北京申奧成功前夕，全國人民沉浸在奧林匹克精神感召下的巨大熱情中，這讓從廣東番禺走出的地產商郭梓文，找到了財富密碼——“奧林匹克”
為了挖掘這四個字在樓市的價值，郭梓文創辦的廣東金業拉來了投資方——國家體育總局下屬的中體產業公司。
也得益於此，開盤之初，奧運名人李永波、伏明霞擔任了這個項目的正副園長，彼時的國際奧委會主席薩馬蘭奇也被邀來題詞。
“廣州奧林匹克花園”的一炮走紅，讓合作雙方都看到了複製這一模式的可能性，他們準備在北京、上海、武漢等地推出更多的奧林匹克花園。這也讓郭梓文一度成為華南最受矚目的地產商。
這段輝煌並未持續。2003年，已經更名為廣東奧園的廣東金業遭遇了第一次滑鐵盧，先是與昔日的合作夥伴中體產業分道揚鑣，後又因借殼上市被騙，麵臨數億擔保債務黑洞，並開始了一段長達四年的沉寂期。
2021年，這家擁有25年曆史的華南房企，麵臨著比十幾年前更危險的處境。
中國奧園下屬公司一名離職員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，今年上半年，就有零星供應商前來公司索要賬款，到了10月份左右，供應商前來索要賬款的情況變多，奧園總部還特意增加了安保人員。
《鳳凰WEEKLY地產》獲悉，中國奧園近期進行了一輪裁員。此前網上傳聞，奧園裁員比例在10%-20%左右。
“行業寒冬，優化是正常行為，是否裁員看行業發展情況，和結合公司運營方向。網上很多比例的說法都是謠言。”12月13日，中國奧園對《鳳凰WEEKLY地產》表示。
過去幾個月，郭梓文可能經曆著創業生涯以來最忙碌的一段日子，終日奔波在找錢的路上。但隨著債務出現實質性違約，郭梓文的努力多少有點微不足道了。
這一次，奧園能不能扛過去，誰也沒底。
“郭承包”
1991年，萬科的名字出現在深交所；馮侖、潘石屹踏上海南的熱土，邁出進軍房地產的第一步。
這一年，27歲的郭梓文決定下海，為此，他辭掉了國企的鐵飯碗。
郭梓文屬於高材生，外形儒雅。後來，有媒體將其和同時代的地產商做了比較，“比起小潘，他更大氣；比起外形富於波希米亞色彩的王石，他更像主流精英”。
自稱無背景、無資金的郭梓文，選擇從承包入手，但承包國企也需要錢，起步的一筆5萬元押金，有一半都是他借來的。
一筆6000元的廣告牌生意，幫助郭梓文打開了商業的大門。憑借不錯的口碑，郭梓文的錢袋子也鼓了起來，嚐到甜頭後，他盯上了更多經營不善的國企，先後承包了5家國企，“郭承包”的稱號由此而來。
1996年，亞洲金融風暴來臨前夕，賺得第一桶金的郭梓文選擇進入房地產。當時，郭梓文的哥哥郭梓寧，還在番禺一家國企任職，得知旗下梅山建設開發公司一個樓盤爛尾後公開尋求支持，便叫來郭梓文聯手拿下承包權。
幾個月後，該項目以“金業”為品牌麵世。
深諳營銷之道的郭梓文，重金請來了曾幫助過碧桂園的策劃人王誌剛。為吸引白領階層的注意力，郭梓文將番禺畫院引進項目，並請國畫家關山月親自題寫院名。
該項目大獲成功。不僅帶來了名利，還為日後奧園發力舊改項目埋下“資深”的伏筆。
郭梓文總結經驗，房地產一定要與產業相結合。
後來郭梓文被稱為“複合地產”的締造者，這裏算是一個起源。真正的實踐，是從1999年的“廣州奧林匹克花園”開始。
當時，有一個說法，“中國地產看廣東，廣東樓市看華南”。在一眾地產商雲集的年代，郭梓文仍然脫穎而出。
有人問他原因，郭梓文笑著說，“因為我善於與人合作。”
但這樣善於合作的人，在2003年，與“奧林匹克神話”的共同創造者中體產業分道揚鑣。此後，雙方又因商標和品牌使用問題，公開上演一輪口水戰。
奧園付出了沉重的代價，失去“奧林匹克”這個品牌。
“分手事件”誘發奧園開始關注資本市場。同年，急需用錢的廣東奧園入股誠成文化，試圖借殼上市，打造“複合地產”第一品牌。誠成文化時任董事長劉波的另一個身份，是影星許晴前男友。
這次借殼為奧園埋下了一顆“雷”。為了借錢而入股的奧園發現自己被騙了，身陷近5億的擔保黑洞，而劉波則潛逃海外。彼時，奧園一度傳出裁員75%。消息出來後，郭梓文為此坐立難安，奧園高管聲稱要起訴造謠的報紙。
受此拖累，奧運損失了幾千萬，傳出資金鏈斷裂的消息，郭梓文也隨後消失在大眾視野。
這一沉，就是4年。
追趕
2006年，郭梓文終於盼來曙光，等來了海外戰略股東美國國泰財富基金的加持。第二年，中國奧園就順利在港交所掛牌上市。
憑借奧園上市，時隔5年後，郭梓文再次登上胡潤百富榜。那也是一個地產商爭奇鬥豔的年代，中國最富裕的20個人中，有14個人都與房地產有關。
奧園上市的2007年，房企正在上演“圈地運動”，有統計顯示，這一年上市房企融資超2000億。
手握大幾十億現金的郭梓文，著急了。
2008年，“中國奧園尋求土地合作”的廣告，刊登在各大主流媒體上，對土地的要求是位於城市中心，而此前，奧園一直在城郊獲取低價地。
郭梓文盯上的項目中，就包括一個數次易主的著名爛尾樓項目，位於北京CBD大望橋東南角的長安8號。這在當時被奧園視為“進京趕考”的一次嚐試。
2009年，奧園花3.7億元，從北京世紀協潤地產手中獲得長安8號的操盤權。一個看似無關的新聞是，北京世紀協潤地產實控人王誌彼時才娶了一位女明星，以至於後來奧園被長安8號拖累的時候，外界調侃郭梓文，遠離“娶女明星的夥伴”。
不過，郭梓文當時信心滿滿，他放言，希望未來3年內，這個項目能為奧園地產帶來超過120億元銷售回款。
這個願望很快落空了。
2009年-2011年，奧園對長安8號先後投入成本超30億元，但最終幾千萬一套的房子不僅沒賣出去多少，還惹了一身官司。
受此拖累，奧園一度傳出資金緊張，郭梓文快刀斬亂麻，終於在2012年甩掉了這個包袱，但他堅持“當初買長安8號的決定是對的”。
經此一戰，奧園元氣大傷，郭梓文說，未來要多布局受調控影響較小、剛性需求較大的城市。
這之後，郭梓文和奧園又沉寂了幾年，直到2015年。
那一年，郭梓寧新成立了奧園商業地產集團，與原有地產集團平行運作，實際上是一種內部競爭。外界後來評價，正是這種賽馬機製助推了中國奧園的新一輪騰飛。
不過，隨著地產進入管理時代，這種機製難免內耗。今年3月，市場消息傳出，奧園將合並旗下奧園地產集團和奧園商業地產集團。奧園集團在隨後的回應中，雖然否認了合並事宜，但承認要強化集團層麵資源共享，打通業務管理壁壘。
2017年，克而瑞公布的榜單中，操盤金額超1000億的房企有17家。這一年的地產圈相當熱鬧，黑馬頻現，新城控股、旭輝順利擠進千億俱樂部，陽光城、中南置地、正榮集團等則站在了千億俱樂部的門口。
奧園也在2017年加速，年內共拿下58宗地塊，地價款是222億，接近當年銷售額的50%，並在多地創下“地王”項目。萬科鬱亮喊出“活下去”的2018年，奧園仍在積極掃貨。
如此加速之下，2019年，奧園合約銷售金額達1180.6億元，成功擠進千億俱樂部，排在克而瑞銷售榜單第27位。
“希望中國奧園具有持續增長能力，能成為受行業尊重的企業。”在2019年的業績發布會上，郭梓文說道。
2015年至2019年，奧園合約銷售金額從151.7億元增長至1180.6億元，年均複合增長率達67%。在2021年初的業績會上，這段時期被奧園稱為規模紅利時代的“全速跑”。
高歌猛進的同時，奧園負債水平也在攀升，2019年，其資產負債率為87%，負債總額超2500億元。2021年上半年，中國奧園資產負債率為83.1%。
這期間，奧園也並非一片祥和。2019年中期業績公布後，有媒體質疑奧園銷售數據造假，還引發了股價閃崩。
2020年3月，一名匿名人士發布一份做空報告指出，奧園自2016年開始存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤，及虛增合約銷售額等情況。隨後，奧園站出來否認。不過，這次風波並未在二級市場引起太大水花，當日中國奧園跌幅為2.43%。
但到了2021年這次，奧園似乎是繃不住了。
“絕不躺平”
11月中旬，一筆約6600萬元的信托貸款被指違約，由此揭開了中國奧園債務問題的冰山一角。
今年10月，花樣年、新力美元債“躺平”後，內資房企美元債隨後遭遇一輪大跌，信用評級也頻繁被下調。中國奧園同樣遭遇“股債雙殺”，因擔心奧園麵臨流動性危機，標普、惠譽、穆迪等評級機構，相繼下調中國奧園評級或展望。
據媒體報道，11月初以來，奧園麵臨多家金融機構提前清償要求，郭梓文和他帶領的高管團隊便進入了“緊急狀態”，內部成立應急小組，奔走於各大金融機構之間，希望獲得諒解與支持。
這段時間，郭梓文對中國奧園管理層說得最多的一句話是，“絕不躺平”。
郭梓文的奔走起了作用。截至11月29日，奧園三筆境內債展期獲通過，涉及金額約15億元。
不過，奧園在11月22日公告，公司已聘請鍾港資本評估債務狀況。鍾港資本是有名的“債務專家”，華夏幸福、藍光發展等在出現債務危機或流動性問題後，均聘請過鍾港資本作為財務顧問。
這一行為引發市場擔憂，投資者擔心奧園此舉是做好了境外債談判甚至違約的準備。
據企業預警通，截至目前，中國奧園現存美元債10隻，餘額為29.66億美元（約189億元）。其中約9.38億美元（約60億元）將於12個月內到期。
12月2日，中國奧園將資金流動性危機歸咎於評級下調，導致境外融資受阻，對短期流動資金造成巨大壓力。同日，奧園稱，一筆本金總額為約6.51億美元的融資，由於評級下調被債權人要求償還，但公司並無付款或就替代付款安排與該等債權人達成協議。
幾天後，國際評級機構惠譽宣布，將中國奧園的長期外幣發行人違約評級由CCC-下調至C，並將其高級無擔保評級和未償付的美元高級無擔保票據評級降至C，回收評級則維持RR4。惠譽解釋降級行動時稱，公司未能償付離岸債亦未能與債權人達成協議，意味違約或類似違約的過程已經展開。
兵敗如山倒。
12月2日，中國奧園公開承認，公司擔保的部分理財產品出現逾期。奧園透露，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方管理的定融產品約24億元。
據媒體報道，這筆理財涉及全部投資人大概1500人，其中員工及親戚占669人。針對此，奧園製定了相應的兌付方案，包括現金分期兌付、實物資產兌付。投資人可以任意選擇兩種方案進行兌付，或者組合兩種方案兌付。
和花樣年、當代置業類似，惠譽指出，截至2021年上半年，中國奧園握有518億元可用現金，不包括項目建設的限製性現金和限製性存款，足以覆蓋516億元的短期債務。但最終，奧園還是違約了。
奧園出現資金危機的時間，可能還要更早。奧園下屬公司一名活動策劃員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，早在今年4月，其所在公司就遭遇了一輪裁員，隨後其跳槽離開，近期該公司又遭到一波裁員，“一個設計部門20多人，裁員後隻剩下一個人”。
早在11月初，中國奧園就尋求處置資產，首先擺上貨架的是物業公司奧園健康的股權。當時的接盤方傳聞是擬“吃下”恒大物業的合生創展。但至今，這樁交易尚未取得進展。
11月中旬，奧園賣掉了一處位於香港西半山羅便臣道的一處物業，收回9億港元。該處物業名為燕貽大廈，是香港富人區著名的舊樓，靠近中環的CBD。
這也意味著奧園海外擴張的折戟。2018年，奧園加緊海外擴張，在澳大利亞、加拿大均有動作後，很快又盯上了香港，收購燕貽大廈是其進軍香港的第一站。彼時，粵港澳大灣區的戰略，也讓奧園看到了香港地塊的價值。
3年後，這塊地成了奧園首先處置的資產，還虧了約1.77億港元。另有媒體報道，為回籠資金，奧園境外物業都有可能被處置。
中國奧園向《鳳凰WEEKLY地產》證實，“在考慮處置海外資產”，但以公告為準。
更難的是後續的銷售回款。上述員工介紹，今年4月，其離職前，已經明顯感覺到“活不多了”，而奧園一些在三四線和一二線城郊的樓盤更是交易慘淡。
當前，城市更新項目在奧園的業績中起著舉足輕重的作用，其擁有70多個舊改項目，99%都在大灣區，轉化後的貨值據說有7500多億。
郭梓文此前在中期業績會上透露，在城市更新項目轉化方麵，中國奧園已進入利潤釋放期，預計2021年全年預計轉化400億元，2021年至2024年能夠轉化的可售貨值達到2420億元。
2021年1-11月，中國奧園合約銷售額為1157.8億元，11月單月僅實現銷售額71.5億元，較2020年同期下降53.11%。未來的一個月，奧園要完成約350億元的銷售額才能達成1500億元的年度目標。
年初，郭梓文對2021年寄予厚望，他說，這一年是奧園邁向世界500強的開局之年。顯然，這個開局並不順利。
早期創業時，郭梓文曾說：“沒有機會的時候，是人找錢；有了機會是錢找人，最高的層次是錢找錢。”
但對今天的奧園而言，找到錢，活下去，比什麽都重要。
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