最近大量的民營房地產開發商為因應財務危機而拋售資產，中國官方要求財務狀況良好的國營開發商出手承接民營房地產業者手上的優良資產，這種“國進民退”的現象引起不少業者與經濟分析人士的擔憂。（圖／中新社）
在中國房地產業者經曆一番債務違約危機後，房地產市場也呈現一片蕭條景象。但最近這樣的市場狀況正開始發生較大的變化，這種被稱為“國進民退”的現象顯示，有大量的國營房地產開發企業開始接收這些財務狀況不佳的民營房地產業者手上的優良資產。
據《華爾街日報》報導，中國房地產市場近一年的大洗牌顯然催生出了一些贏家：國有開發商。從中國恒大集團到融創，一些昔日的行業龍頭出現了國際債券違約，並遭遇大傷企業元氣的銷售下滑，值此混亂之際，一些國有同行不斷通過收購更多土地和其他資產實現擴張。
報導指出，近幾個月在中國各地的土地拍賣會上，有中央或地方政府背景的開發商成了主角，一定程度上得益於它們能繼續獲得較便宜的融資。雖然這些開發商也麵臨樓盤銷售下滑和房價下跌的難題，但與沒有政府背景的同行相比，它們的銷售下滑通常沒有那麽嚴重。
香港大學金融學講席教授陳誌武表示，近1、2年會是民營地產公司被加快擠出的過程，它們的空間隻會被不斷擠壓。
一些投資者認為，有政府背景的開發商處於更有利地位，能經受住行業低迷的考驗。位於新加坡的投資業者表示，“倖存下來的大多是財力更強、與國企有關聯的開發商，因為這些都是政府希望看到成功的企業”。
近年來中國政府加強了對民營部門的控製，對中國企業家及其快速增長的企業並不信任，他們批評民營資本出現“無序擴張”的現象，因此針對互聯網科技平台、教培機構以及其他一些由民營企業主導的行業開展了監管整頓。
過去10年裡，中國房地產行業在民營企業主導下大規模擴張。自去年夏季樓市降溫以來，中國政府一直在鼓勵國有房企在該領域發揮更積極的作用，希望財務狀況良好的開發商從陷入困境的民營同行手中接收優質資產。
榮鼎集團(Rhodium
Group)分析師表示，國有開發商在行業內隻占較小份額，能給整體行業帶來的幫助有限。他們估計，按銷售計算，國有開發商約占中國整個房地產行業的15%-25%，他們會利用該行業整體處境困難的機會，通過買入低價出售的優質資產獲益，而不是試圖拯救民營競爭對手。
根據中國國家統計局的數據，總體而言，開發商的土地購置急劇下降，2022年頭4月土地購置麵積同比下降46.5%。數據顯示，這4個月裡參與土地拍賣的前20名開發商中，隻有8家為私營企業，其餘都有政府背景。過去2年間排名最靠前的碧桂園，現已跌出前20名。
報導引述專家的話說，中國最大的開發商仍手握足夠的土地來維持至少3年的樓盤銷售。但如果行業低迷勢頭持續，有政府背景的開發商繼續在土地拍賣會上購得大部分住房用地，這將預示這些公司未來銷售的住房數量將增加。
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