房是用來住的，不是用來炒的。
正解局（ID：zhengjieclub）出品
過去 20 年，幹什麽合法買賣最賺錢？
那肯定是買房。
一些人也就想把這個生意做到日本去，但不想卻翻了車。
前幾天，就有報道說，500 多個中國人在日本炒房，數億投資款可能最後血本無歸。
這到底是怎麽回事？
事情是這樣的。
2019 年到 2020 年初，500 多名中國購房者通過國內一家房產中介到日本投資房產。
按照房產中介的承諾，通過他們買房不僅價格實惠，而且交房後承租 10 年，就能將這些房子轉為民宿，到時候業主可以拿到年化收益為 6%
的租金。
不僅如此，中介也拍胸脯保證，已經對日本房企所有信息都調查得一清二楚，合同更是優厚到讓人無法拒絕，能轉租能退出，全憑業主一句話。
這家日本公司叫豐臣商事株式會社，也是一家房產中介。
購房者和豐臣公司簽署的合同
看著優厚的回報，想想過去 20 年中國樓市的成功經驗，不少人在沒有實地考察的情況下，就交了幾百萬的房款。
可問題是，500 多人，若按每戶 500 萬元人民幣計算，總計約 25
億的資金全部匯入了豐臣公司一個名叫西園寺優真的個人賬戶。
為何要轉給個人賬戶呢？
說白了，這些業主就是希望去日本炒房獲利，希望有專業的人能幫自己操盤。
於是，炒房者——中國中介——豐臣公司——西園寺優真，彼此懷著不能明說的原因，形成了一條炒房利益鏈。
看起來很妙，但問題也很快來了。
在今年 6 月初，很多業主連續好幾個月沒有收到租金，想想現在也應該可以做房產確權登記了，便找機會去了日本。
到了現場，業主們卻傻了眼，他們買的房產要麽被抵押，要麽被轉移到其他公司名下，而且投訴無門。
出事後的國內中介已經甩鍋給豐臣公司，稱自己所有的手續都合法，實在不知道豐臣公司會如此 ” 無恥 “。
這時，業主們才知道，豐臣公司因為疫情裏的資金鏈出現問題，在沒有任何說明的情況下，擅自將這些中國購房者的房子拿去抵押融資了。
有業主調查發現，豐臣公司將旗下房產抵押融資時的利息高達 6%，幾乎等同於高利貸。
說明豐臣公司十分缺錢，而且無法正常貸款，否則不會背負這麽高的借款利息。
現在的情況十分尷尬，豐臣公司表示，要死大家一起死。
如果業主要打官司，那公司索性就宣告破產清算吧，房子也徹底成為爛賬。
豐臣公司給出的解決辦法就是，大家都是一條船上的人，一起扛吧，說不定就熬過去了。
涉案的豐臣商事株式會社是一家經營多年的房產中介公司
隻是他們向每個業主提出了少則 6 年，多則 10 年的 ” 合舟共濟 ” 期，中間，公司再想辦法一點點來補償業主的損失。
這明顯就是豐臣公司在擺爛了，因為知道這些中國購房者也拿他們沒辦法。
不管 6 年還是 10 年，以後的事情太難說。到時候房子還是不是自己的，錢能不能追回，統統都是未知數。
說白了，購房者辛辛苦苦花了數百萬買的日本房子雞飛蛋打，全被忽悠了。
因為，如果是好買賣，日本人為什麽不炒房呢？
對日本稍有了解的中國人可能會覺得奇怪，實際上日本房子的投資收益率不低，還是永久產權。
可是，日本人現在基本就是不炒房。
其實，日本人也炒過房，而且十分瘋狂，才有了曆史上的兩次房地產危機。
二戰後，日本經濟崛起的故事很多人都知道了，簡單說就是靠美國幫助和發戰爭財，經濟回到了正軌。
隨後，通過貿易出口和技術不斷升級，日本製造開始在國際貿易舞台大放異彩，平均每年 GDP 增速高達
9%，一度超過德國，成為新的工業大國以及世界第二大經濟體。
日本步入工業國後，帶動了地價飛升。
借助 1960 年 ” 國民收入倍增計劃 ”
的實施，不僅城市人變得有錢了，連賣掉土地進城的農民兜裏也揣滿了錢，住宅用地價格隨即水漲船高。
1972 年，日本政府提出 ” 列島改造論 “，大搞基建和產業轉移，進一步提升了地價的上漲幅度。
地價利好的背景下，自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠的土地，紛紛閉著眼地買。
從 1955 年到 1974 年，日本全國城市地價指數上漲了 28 倍，東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了 34 倍。
日本政府也對此喜聞樂見，由於日本是土地私有製，所以房地產交易實際是土地交易。
土地價格高，代表著經濟繁榮了。
地價飆升客觀上促進了日本經濟的繁榮
但是日本整個工業基礎實際是靠石油產業維係，對石油價格十分敏感。
1975 年，中東石油危機波及了日本，造成國內工業品成本和價格急速上漲，眼瞅著就要惡性通脹。
日本政府嚇得立刻捂緊 ” 錢袋子 “，國內房地產價格應聲而跌。全國跌了 4.4%，六大城市跌了
8.1%，出現了日本第一次房地產危機。
不過，這次危機實際對日本房地產的影響並不大。
這是由於戰後那股 ” 嬰兒潮 ” 變成了買房主力，購房成為剛需。
當時日本 20 歲到 49 歲需要買房的適齡人口多達 5200 多萬，加上城市化率也才
70%，有大量人口急需住房，市場房源總體供不應求。
最關鍵的是，日本人那時的普遍心態是自己掏錢買房，很少去銀行貸款，金融上暴雷的風險並不大。
說到底，是巨額的美日貿易逆差使日本積累了大量財富。
幾十年時間，日本的家電、半導體、鋼鐵、汽車成批地融入美國，錢被日本人賺走了，美國的財政赤字進一步擴大。
1985 年 9 月，實在熬不住的美國召集德國、法國、英國和日本在紐約廣場飯店開了個會，這就是著名的 ” 廣場會議 “。
這次會議，造成了兩個結果。
一是美元急速貶值。原來 1 美元可以兌換 250 日元，但現在隻能換 120 日元了，後來隻能換 70
多日元了，日元升值導致日本出口業受阻。
二是為應對美元貶值，日本實行了貨幣寬鬆政策，使國內和海外遊資全部湧入賺錢更快的股市和房地產市場。
1985 年，美國為了應對美日貿易逆差召開了著名的 ” 廣場會議 “
股市從一萬多點應聲漲到四萬點，整個市場翻了三倍。
那段時間，日本人民啥事不幹，開啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠杆投資，集體做多。
不差錢的日本企業也開啟了 ” 買買買 ” 的征程，索尼買下哥倫比亞影片公司，三菱收購了洛克菲勒集團。
日本房地產市場的禍根就此埋下，因為經濟已經開始出現泡沫。
啥是泡沫？
簡單說就是一個東西如果因為貴沒人買，那是正常現象；可一個東西越貴越有人買，那就是泡沫，因為真實需求並沒那麽高。
” 廣場協議 ” 帶來的日本經濟泡沫過程
1990 年，日本六大城市中心地價比五年前上漲了約 90%，東京更是達到每平 30 萬美元的天價。
” 賣掉東京，就可以買下整個美國。”
地價虛高的泡沫下，人們開始買不起房，隻能貸款。同時，企業也覺得買房炒股比幹實業賺錢多了，也去借貸炒房。
剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發現不對勁了，企業拿到貸款，並沒投入實際生產，而是買地然後再貸款，不斷循環，使得地價完全脫離了實體經濟的增長速度。
這個問題很嚴重，錢都變成金融產品在那裏反複吹泡泡，這不是毀了實體經濟麽？
而此時，城鎮需要買房的人已經買得差不多了，日本又碰到首次 ” 老齡化 ” 社會問題，1990 年，65 歲以上人口占比已高達
12.1%，僅靠房地產完全沒法維持後續的經濟發展。
而且地價高，買不起房的人就很不滿，貧富差距就出現了，社會矛盾也隨之激增，政府無法坐視不理。
從上世紀 80 年代末開始，日本政府開始緊縮貨幣政策，央行連續提高利率，市場資金流動性迅速下降，巨大的經濟泡沫也終於被戳破。
1990 年 2 月，日本央行將利率從 2.5% 一路上調到了 5%，錢再次回流到了銀行。
日本股市就跌慘了，一年內蒸發掉 50%。
股市崩了，日本政府又騰出手收拾房地產市場，收縮房貸同時推出房產稅，然後再規定銀行對房地產融資進行總量控製。
自 1990 年起，日經指數曾長期處於下滑狀態
企業沒法借錢炒房了，還被銀行追債。沒辦法，隻能拋售手裏的房子套現，市場上的房屋瞬間就多了起來。
由於當時日本的城市化率已超過 90%，人均住房都已達到滿足，使得全國住房空置率高達 9.8%，房價立即開始 ” 跳水 “。
日本房地產市場隨即第二次崩盤。
自 1992 年起，日本地價指數開始持續性下跌
被股市和房地產市場套牢的炒股和炒房者，跳樓的跳樓，跑路的跑路，大量日本家庭破產。
一係列組合拳下來，日本政府等於主動擠爆了股市和房市裏的兩個 ” 泡沫 “。
本想借此機會重振日本經濟，卻至今都沒完全恢複元氣。
經曆過兩次房地產市場崩盤慘痛教訓的日本人，再也不覺得炒房是暴富的手段，這種痛苦的回憶，也使政府實行了嚴厲的管控手段。
首先，日本政府對房地產實行了複雜的繳費製度。
具體來說，在日本，購房的時候一般會有表層收益率和具體收益率兩組數據，其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。
一套總價 3 億多日元的房產購置時所需繳納的稅款
關鍵因素是日本任何一所房屋即便空關一個月，也必須繳納服務費等稅費，不交的後果很嚴重。
這讓日本人有房就趕緊出租，避免繳納不必要的稅費。客觀上促進了日本房屋市場始終保持流動，也保證了豐富的房源。
其次，日本針對房產征收稅費的種類很多，如按照階梯式收稅的遺產稅。
一般來說，遺產稅包括房屋、現金、股票、債券、基金等，起征點為 1000 萬日元（約 49.6 萬元人民幣），稅率為 10％。
1000 萬日元以上、3000 萬（約 148.8 萬元人民幣）以下，稅率為 15％；
3000 萬日元以上、5000 萬日元（約 248 萬元人民幣）以下，稅率為 20％；
如果遺產總數超過 1 億日元（約 496 萬元人民幣），稅率可以達到 40％。
不過，日本的遺產稅也會根據家庭成員人數進行相應抵扣，目前的規定是：3000 萬日元 +600 萬日元 × 法定繼承人數。
再次，日本在租售同權製度上做得較好，不管是買還是租，租戶和業主的權利幾乎一樣。
這就讓現在的日本人不會糾結到底是買房還是租房，更不會有我們那種結婚必須買房的觀念。
日本在租售同權製度上執行得比較到位，租戶和業主的權利幾乎一樣
正因如此，日本二手房和二手車一樣，保值率並不高。日本人自然不會去炒房，也不會覺得房子是什麽財富增值的手段。
同時，還有個不容忽視的因素，日本不僅老齡化現象嚴重，人口基數不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。
日本社會買房的基本都是成年人，可 2021 年，日本達到 20 歲的 ” 新成人 ” 僅有 120 萬，已連續 12
年低於日本總人口的 1%。
成年人數減少，出生率就更別提了。
2021 年日本總務省公布的新出生人口約為 81.2 萬，是自 1899 年有統計以來的最低值。
不難看出，在如此人口倒懸的情況下，日本人對新房的急迫性也就更低了。
經過兩次房地產崩盤，日本人也更加真切地認識到：
房是用來住的，不是用來炒的。
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