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日本炒房血本無歸:百名中國人被收割,虧了幾個億

房是用來住的,不是用來炒的。

正解局(ID:zhengjieclub)出品

過去 20 年,幹什麽合法買賣最賺錢?

那肯定是買房。

一些人也就想把這個生意做到日本去,但不想卻翻了車。

前幾天,就有報道說,500 多個中國人在日本炒房,數億投資款可能最後血本無歸。

這到底是怎麽回事?

事情是這樣的。

2019 年到 2020 年初,500 多名中國購房者通過國內一家房產中介到日本投資房產。

按照房產中介的承諾,通過他們買房不僅價格實惠,而且交房後承租 10 年,就能將這些房子轉為民宿,到時候業主可以拿到年化收益為 6%
的租金。

不僅如此,中介也拍胸脯保證,已經對日本房企所有信息都調查得一清二楚,合同更是優厚到讓人無法拒絕,能轉租能退出,全憑業主一句話。

這家日本公司叫豐臣商事株式會社,也是一家房產中介。

購房者和豐臣公司簽署的合同

看著優厚的回報,想想過去 20 年中國樓市的成功經驗,不少人在沒有實地考察的情況下,就交了幾百萬的房款。

可問題是,500 多人,若按每戶 500 萬元人民幣計算,總計約 25
億的資金全部匯入了豐臣公司一個名叫西園寺優真的個人賬戶。

為何要轉給個人賬戶呢?

說白了,這些業主就是希望去日本炒房獲利,希望有專業的人能幫自己操盤。

於是,炒房者——中國中介——豐臣公司——西園寺優真,彼此懷著不能明說的原因,形成了一條炒房利益鏈。

看起來很妙,但問題也很快來了。

在今年 6 月初,很多業主連續好幾個月沒有收到租金,想想現在也應該可以做房產確權登記了,便找機會去了日本。

到了現場,業主們卻傻了眼,他們買的房產要麽被抵押,要麽被轉移到其他公司名下,而且投訴無門。

出事後的國內中介已經甩鍋給豐臣公司,稱自己所有的手續都合法,實在不知道豐臣公司會如此 ” 無恥 “。

這時,業主們才知道,豐臣公司因為疫情裏的資金鏈出現問題,在沒有任何說明的情況下,擅自將這些中國購房者的房子拿去抵押融資了。

有業主調查發現,豐臣公司將旗下房產抵押融資時的利息高達 6%,幾乎等同於高利貸。

說明豐臣公司十分缺錢,而且無法正常貸款,否則不會背負這麽高的借款利息。

現在的情況十分尷尬,豐臣公司表示,要死大家一起死。

如果業主要打官司,那公司索性就宣告破產清算吧,房子也徹底成為爛賬。

豐臣公司給出的解決辦法就是,大家都是一條船上的人,一起扛吧,說不定就熬過去了。

涉案的豐臣商事株式會社是一家經營多年的房產中介公司

隻是他們向每個業主提出了少則 6 年,多則 10 年的 ” 合舟共濟 ” 期,中間,公司再想辦法一點點來補償業主的損失。

這明顯就是豐臣公司在擺爛了,因為知道這些中國購房者也拿他們沒辦法。

不管 6 年還是 10 年,以後的事情太難說。到時候房子還是不是自己的,錢能不能追回,統統都是未知數。

說白了,購房者辛辛苦苦花了數百萬買的日本房子雞飛蛋打,全被忽悠了。

因為,如果是好買賣,日本人為什麽不炒房呢?

對日本稍有了解的中國人可能會覺得奇怪,實際上日本房子的投資收益率不低,還是永久產權。

可是,日本人現在基本就是不炒房。

其實,日本人也炒過房,而且十分瘋狂,才有了曆史上的兩次房地產危機。

二戰後,日本經濟崛起的故事很多人都知道了,簡單說就是靠美國幫助和發戰爭財,經濟回到了正軌。

隨後,通過貿易出口和技術不斷升級,日本製造開始在國際貿易舞台大放異彩,平均每年 GDP 增速高達
9%,一度超過德國,成為新的工業大國以及世界第二大經濟體。

日本步入工業國後,帶動了地價飛升。

借助 1960 年 ” 國民收入倍增計劃 ”
的實施,不僅城市人變得有錢了,連賣掉土地進城的農民兜裏也揣滿了錢,住宅用地價格隨即水漲船高。

1972 年,日本政府提出 ” 列島改造論 “,大搞基建和產業轉移,進一步提升了地價的上漲幅度。

地價利好的背景下,自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠的土地,紛紛閉著眼地買。

從 1955 年到 1974 年,日本全國城市地價指數上漲了 28 倍,東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了 34 倍。

日本政府也對此喜聞樂見,由於日本是土地私有製,所以房地產交易實際是土地交易。

土地價格高,代表著經濟繁榮了。

地價飆升客觀上促進了日本經濟的繁榮

但是日本整個工業基礎實際是靠石油產業維係,對石油價格十分敏感。

1975 年,中東石油危機波及了日本,造成國內工業品成本和價格急速上漲,眼瞅著就要惡性通脹。

日本政府嚇得立刻捂緊 ” 錢袋子 “,國內房地產價格應聲而跌。全國跌了 4.4%,六大城市跌了
8.1%,出現了日本第一次房地產危機。

不過,這次危機實際對日本房地產的影響並不大。

這是由於戰後那股 ” 嬰兒潮 ” 變成了買房主力,購房成為剛需。

當時日本 20 歲到 49 歲需要買房的適齡人口多達 5200 多萬,加上城市化率也才
70%,有大量人口急需住房,市場房源總體供不應求。

最關鍵的是,日本人那時的普遍心態是自己掏錢買房,很少去銀行貸款,金融上暴雷的風險並不大。

說到底,是巨額的美日貿易逆差使日本積累了大量財富。

幾十年時間,日本的家電、半導體、鋼鐵、汽車成批地融入美國,錢被日本人賺走了,美國的財政赤字進一步擴大。

1985 年 9 月,實在熬不住的美國召集德國、法國、英國和日本在紐約廣場飯店開了個會,這就是著名的 ” 廣場會議 “。

這次會議,造成了兩個結果。

一是美元急速貶值。原來 1 美元可以兌換 250 日元,但現在隻能換 120 日元了,後來隻能換 70
多日元了,日元升值導致日本出口業受阻。

二是為應對美元貶值,日本實行了貨幣寬鬆政策,使國內和海外遊資全部湧入賺錢更快的股市和房地產市場。

1985 年,美國為了應對美日貿易逆差召開了著名的 ” 廣場會議 “

股市從一萬多點應聲漲到四萬點,整個市場翻了三倍。

那段時間,日本人民啥事不幹,開啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠杆投資,集體做多。

不差錢的日本企業也開啟了 ” 買買買 ” 的征程,索尼買下哥倫比亞影片公司,三菱收購了洛克菲勒集團。

日本房地產市場的禍根就此埋下,因為經濟已經開始出現泡沫。

啥是泡沫?

簡單說就是一個東西如果因為貴沒人買,那是正常現象;可一個東西越貴越有人買,那就是泡沫,因為真實需求並沒那麽高。

” 廣場協議 ” 帶來的日本經濟泡沫過程

1990 年,日本六大城市中心地價比五年前上漲了約 90%,東京更是達到每平 30 萬美元的天價。

” 賣掉東京,就可以買下整個美國。”

地價虛高的泡沫下,人們開始買不起房,隻能貸款。同時,企業也覺得買房炒股比幹實業賺錢多了,也去借貸炒房。

剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發現不對勁了,企業拿到貸款,並沒投入實際生產,而是買地然後再貸款,不斷循環,使得地價完全脫離了實體經濟的增長速度。

這個問題很嚴重,錢都變成金融產品在那裏反複吹泡泡,這不是毀了實體經濟麽?

而此時,城鎮需要買房的人已經買得差不多了,日本又碰到首次 ” 老齡化 ” 社會問題,1990 年,65 歲以上人口占比已高達
12.1%,僅靠房地產完全沒法維持後續的經濟發展。

而且地價高,買不起房的人就很不滿,貧富差距就出現了,社會矛盾也隨之激增,政府無法坐視不理。

從上世紀 80 年代末開始,日本政府開始緊縮貨幣政策,央行連續提高利率,市場資金流動性迅速下降,巨大的經濟泡沫也終於被戳破。

1990 年 2 月,日本央行將利率從 2.5% 一路上調到了 5%,錢再次回流到了銀行。

日本股市就跌慘了,一年內蒸發掉 50%。

股市崩了,日本政府又騰出手收拾房地產市場,收縮房貸同時推出房產稅,然後再規定銀行對房地產融資進行總量控製。

自 1990 年起,日經指數曾長期處於下滑狀態

企業沒法借錢炒房了,還被銀行追債。沒辦法,隻能拋售手裏的房子套現,市場上的房屋瞬間就多了起來。

由於當時日本的城市化率已超過 90%,人均住房都已達到滿足,使得全國住房空置率高達 9.8%,房價立即開始 ” 跳水 “。

日本房地產市場隨即第二次崩盤。

自 1992 年起,日本地價指數開始持續性下跌

被股市和房地產市場套牢的炒股和炒房者,跳樓的跳樓,跑路的跑路,大量日本家庭破產。

一係列組合拳下來,日本政府等於主動擠爆了股市和房市裏的兩個 ” 泡沫 “。

本想借此機會重振日本經濟,卻至今都沒完全恢複元氣。

經曆過兩次房地產市場崩盤慘痛教訓的日本人,再也不覺得炒房是暴富的手段,這種痛苦的回憶,也使政府實行了嚴厲的管控手段。

首先,日本政府對房地產實行了複雜的繳費製度。

具體來說,在日本,購房的時候一般會有表層收益率和具體收益率兩組數據,其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。

一套總價 3 億多日元的房產購置時所需繳納的稅款

關鍵因素是日本任何一所房屋即便空關一個月,也必須繳納服務費等稅費,不交的後果很嚴重。

這讓日本人有房就趕緊出租,避免繳納不必要的稅費。客觀上促進了日本房屋市場始終保持流動,也保證了豐富的房源。

其次,日本針對房產征收稅費的種類很多,如按照階梯式收稅的遺產稅。

一般來說,遺產稅包括房屋、現金、股票、債券、基金等,起征點為 1000 萬日元(約 49.6 萬元人民幣),稅率為 10%。

1000 萬日元以上、3000 萬(約 148.8 萬元人民幣)以下,稅率為 15%;

3000 萬日元以上、5000 萬日元(約 248 萬元人民幣)以下,稅率為 20%;

如果遺產總數超過 1 億日元(約 496 萬元人民幣),稅率可以達到 40%。

不過,日本的遺產稅也會根據家庭成員人數進行相應抵扣,目前的規定是:3000 萬日元 +600 萬日元 × 法定繼承人數。

再次,日本在租售同權製度上做得較好,不管是買還是租,租戶和業主的權利幾乎一樣。

這就讓現在的日本人不會糾結到底是買房還是租房,更不會有我們那種結婚必須買房的觀念。

日本在租售同權製度上執行得比較到位,租戶和業主的權利幾乎一樣

正因如此,日本二手房和二手車一樣,保值率並不高。日本人自然不會去炒房,也不會覺得房子是什麽財富增值的手段。

同時,還有個不容忽視的因素,日本不僅老齡化現象嚴重,人口基數不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。

日本社會買房的基本都是成年人,可 2021 年,日本達到 20 歲的 ” 新成人 ” 僅有 120 萬,已連續 12
年低於日本總人口的 1%。

成年人數減少,出生率就更別提了。

2021 年日本總務省公布的新出生人口約為 81.2 萬,是自 1899 年有統計以來的最低值。

不難看出,在如此人口倒懸的情況下,日本人對新房的急迫性也就更低了。

經過兩次房地產崩盤,日本人也更加真切地認識到:

房是用來住的,不是用來炒的。