作 者丨家俊輝 李願
編 輯丨曾芳 黎雨桐
圖 源丨圖蟲
” 斷供潮 ” 仍在全國快速蔓延。
相關統計顯示，截至 7 月 14 日，全國已有超過 180
個樓盤的業主聯名集體停貸，涉及地區包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、雲南等多個省份。
受此消息衝擊，當天在大盤飄紅的情況下，A 股銀行板塊跌超 2%，其中 39 家銀行股價下跌，多家銀行跌幅超過 3%。
不過，有業內人士分析稱，按揭貸款一直是銀行優質資產，且從統計來看，停貸樓盤的總貸款量占銀行全部按揭貸款的比重相對較少，不會造成較大的影響。
7 月 14 日，建行、農行、興業等多家銀行發布公告回應 ” 停貸事件 “。
建行：當前部分地區停工緩建和
未按時交付樓盤情況涉及本行規模較小
7 月 14
日，建設銀行發布公告稱，其個人住房貸款業務積極貫徹落實國家政策，認真執行監管要求，加強風險管理，嚴格樓盤準入，堅持合規經營，資產質量長期保持平穩。當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規模較小，總體風險可控。
建行表示，該行堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持 ” 房住不炒 ”
定位，堅持審慎穩健的風險偏好，堅定實施住房租賃戰略，促進房地產業良性循環和健康發展。接下來將密切關注合作企業和樓盤情況，積極配合地方政府做好客戶服務工作，與客戶做好溝通，促進房地產市場平穩健康發展。
農行：初步認定存在 ” 保交樓 ” 風險的
樓盤涉及逾期按揭貸款餘額 6.6 億元
7 月 14
日，農業銀行發布公告稱，針對近期個別房地產企業風險暴露、住房開發項目延期交付情況，該行高度重視，迅速行動，已在總行層麵建立統籌協調機製，在全係統組織開展住房項目
” 保交樓 ” 情況排查。截至 2022 年 6 月末，全行個人住房貸款餘額 5.34 萬億元。其中一手樓合作樓盤 5.7
萬個，一手樓按揭貸款餘額 3.97 萬億元。已初步認定存在 ” 保交樓 ” 風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額 6.6
億元，占全行按揭貸款餘額的 0.012%，占一手樓按揭貸款餘額的 0.017%。目前涉及 ” 保交樓 ”
風險的業務規模較小，總體風險可控。
農行表示，下一步將始終堅持 ” 房子是用來住的，不是用來炒的 ” 定位，嚴格落實金融監管要求，積極配合地方政府做好 ”
保交樓、保民生、保穩定 ” 金融服務，維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
興業銀行：涉及 ” 停貸事件 ” 樓盤
相關按揭貸款餘額 16 億元
7 月 14 日，興業銀行發布公告稱，該行近日針對網傳 ” 停貸事件 ” 消息中涉及的樓盤迅速開展了排查。經排查，截至目前其涉及
” 停貸事件 ” 樓盤相關按揭貸款餘額 16 億元（其中不良貸款餘額 0.75 億元），已出現停止還款的按揭金額 3.84
億元，主要集中在河南地區。
興業銀行表示，得益於前期該行對按揭貸款的差異化準入和管理要求，其已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，不會對經營構成重大影響。
” 聯名停貸 ” 影響有多大？
“2% 的較高水平也不算很大 “
有統計顯示，截至目前，全國已有超過 180
個樓盤的業主聯名集體停貸，涉及地區包括湖北、河南、山東、江西、江蘇、湖南、陝西、江蘇等省份，且數量還在不斷增加中。不過，需要注意的是這些
” 聯名停貸 ” 樓盤並非最新發生，而是過往問題的集中暴露。
據某券商測算，停工麵積占行業整體比例為 5% 左右，目前違約房企停工麵積平均占比 20%
左右（調研口徑數據），違約房企占行業總產能的比例約 25%，則目前估算行業停工麵積約為行業施工麵積 97 億平米的 5%
左右（較高估口徑），總量約為 5 億平米，隨著違約企業銷售的下滑，後續停工規模還會不斷增加。
” 停工 5 億平米，按照 1w/ 平米資產價格測算，對應資產價值 5
萬億，若都是已售項目，居民購房平均首付比例為 60%，則對應 2 萬億按揭貸款。若 5 億平米都是在開發項目，評估餘額約為 1.8
萬億左右。按揭貸款與開發貸款無法同時存在，因此影響在 2 萬億左右。”上述券商表示。
不過，也有券商測算停貸資產僅 6000 億元。計算過程為，出險企業停工率按 25% 計算，則對應潛在停工項目對應銷售金額約為
1.5 萬億元，央行數據顯示新房按揭貸款額占新房銷售額占比穩定在 40% 左右，因此對應按揭潛在斷供規模約 6000 億。
一家外資機構測算的數據更少，僅 5600 億元。據其統計，2021 年房地產開發商純一手房的按揭貸款約 3.2 萬億，2020
年約 3 萬億，把兩年加總乘以 9%（停工套數占銷售套數的 9%），可得出當前存量地產項目在銀行的按揭敞口是 5610 億。
央行數據顯示，截至 3 月末，全國個人住房貸款餘額 38.84 萬億元，同比增長 8.9%，增速比上年末低 2.3 個百分點。以
6000 億元測算，比例約為 1.54%。
“即便因爛尾斷供的按揭資產最終達到 2%
這個較高水平，絕對數字其實也不算很大。由於抵押品本身還可以采取續建或轉售等處置手段，這個問題對銀行資產負債表健康程度的直接影響不會特別大，但不同銀行、不同分行之間一定存在結構性分化。”
在一位銀行人士看來。
” 額外負麵影響有限 “
期房交易中，一般情況下開發商需要對相關按揭貸款提供連帶擔保，擔保時限至交房為止。如果業主斷貸，則開發商也屬於違約。由此，市場更擔憂 ”
聯名停貸 ” 給相關房企流動性所產生的影響，進而進一步影響這些房地產在銀行的信貸資產質量。
”
由於按揭貸款的還款，也會影響地產開發商的現金流。市場上擔心如果業主斷貸持續蔓延，將導致地產開發商的資金更加緊張，進而爛尾現象和斷貸現象將愈發嚴重的惡性循環。但我們認為信用風險較高的地產開發商在房住不炒的環境下，早已麵臨信貸資源枯竭的問題，斷貸問題為其造成的額外負麵影響有限。”上述券商銀行業分析師認為。
事實上，自去年 10
月以來，金融監管部門不斷出手穩定房地產市場信心。去年底，人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目並購的金融支持和服務；今年
4 月，監管部門召集 5 家全國性 AMC 公司和 18 家銀行召開會議，鼓勵銀行、AMC 進場參與紓困房企。
”
盡管並購金融政策暖風頻出，市場也存在較多項目收並購機會，但短期在資金麵尚未回暖的狀態下，房企整體收並購推進程度不達預期。公開信息顯示，截至
5 月初，百億元以上的並購案例罕見，隻有極少數大規模收購資產包案例，不少企業收並購態度謹慎。” 克而瑞研究中心報告稱。
上述券商人士認為，穩定資產價格和提供寬鬆的融資信用環境，是解決問題的前提，強信用的央、國企是維持後續市場穩定和逐步解決行業問題的中堅力量。
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