不做大哥很多年，王健林重回地產首富

2019女足世界杯決賽：美國Vs荷蘭 王健林現身場邊觀戰。來源：視覺中國

作者 | 郭菲菲

編輯 | 楊布丁

出品|棱鏡·騰訊小滿工作室

2022年卡塔爾世界杯激戰正酣，比賽場邊滾動的廣告牌上，“萬達文旅”、“萬達酒店及度假村”這兩幅巨大LOGO廣告牌通過電視轉播信號，正傳遞到世界各地。

能擁有這樣令人欣羨的權益，萬達集團可是花了重金。作為中國首個國際足聯的頂級合作夥伴，他們享有2018年到2030年四屆世界杯權益。國際谘詢機構Global
Data披露，萬達為此掏出了8.5億美元的讚助費用。在地產同行集體勒緊褲帶過冬的襯托下，王健林的這一大手筆更為醒目。

五年前，他還是另一番窘迫的模樣。當年狂飆突進的海外並購一頭撞上監管加碼，萬達被迫拋售海內外資產還債，經營規模大幅收縮。

“我們決定把重資產的文旅項目和酒店賣掉，做輕資產這種隻賺不賠的買賣，絕對是上策。不管社會上理不理解，也可能有些內部同誌不理解，但是請大家三年以後再回頭來看我們的決定是否正確。”王健林在2017年公司年度內部講話中說道。

所謂禍兮福之所倚，現在回頭看那場全國矚目的資產大甩賣，萬達被迫提前償還了4000億元的巨額債務，幸運躲過了高杠杆毒藥的反噬，得以安全平穩落地。而反觀當年接盤萬達文旅及酒店資產的融創、富力，和多數民營房企一樣，正陷入債務危機難以自拔。

重回牌桌的王健林，甚至開始成為拯救同行的“白衣騎士”，接連紓困建業、鑫苑、奧克斯地產、森田等公司的商業項目，並在2022年重奪地產首富寶座。

眼下，王健林傾力打造的輕資產商管平台——珠海萬達商管，即將迎來上市資本盛宴，其Pre-IPO輪估值已達280億美元。

獨子王思聰不願接班，退出萬達集團董事會後，68歲的王健林被迫獨自上場。第三次遞交港股招股書的珠海萬達商管能否順利上市，這將是他商戰場上的最後一搏。

重新發力文旅？

上屆俄羅斯世界杯，萬達首次亮相時，選擇了“萬達WANDA”作為綠茵場邊廣告牌標識。而今，當萬達商管已成為公司最核心業務板塊時，此次在卡塔爾世界杯卻選擇了“萬達文旅”、“萬達酒店及度假村”，外界直呼不解。

“和海信、vivo這些有具體產品營銷導向的公司不同，萬達沒有具體的產品和海外業務，隻是單純的品牌類廣告。文旅業務現在確實不多，但還是要看未來，說不準明年什麽情況。”一位接近萬達的人士告訴作者，登什麽廣告，可能最終還是老板拍板做決定。

細數萬達文旅資產，在將旗下13個文旅項目全部賣給融創，以及將長白山項目賣給大連一方後，萬達手裏持有的重資產文旅項目並不多，僅有貴州丹寨萬達小鎮、萬達延安紅街、蘭州萬達城、武漢中央文化區、以及正在建設中的肇慶萬達滑雪場等。

“要創新文旅項目新模式，老的文旅產品規劃、內容、利潤都存在問題。”王健林此前曾有過反思，比如在特色小鎮上可以下功夫，像丹寨旅遊小鎮這樣交通不便、資源又不行的都能搞起來，文旅產品就是要創新，要研究，不能一成不變。

他也並未停止對於文旅的熱愛。2022年9月，王健林前往河南，走訪了老友胡葆森打造的“隻有河南·戲劇幻城”項目，和導演王潮歌交流，還馬不停蹄參觀了龍門石窟、萬安山旅遊度假區，並和洛陽文旅集團簽署戰略合作協議。萬達官網顯示，目前集團依舊保留了文旅規劃研究院。

反觀酒店業務。在將旗下73家酒店全盤賣給富力後，2017年8月，萬達集團進行資產重組，將輕資產公司萬達酒店管理公司、萬達文旅集團雙雙注入萬達酒店發展（00169.HK），後者開始真正轉型輕資產運營模式，跑馬圈地，謀求快速擴張，並陸續清倉芝加哥等全部海外物業項目。

和否定文旅思路一樣，在王健林看來，“萬達酒店是建得不錯，成本也很低，但是酒店整體年平均回報率低於4%，全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的淨利潤”。

在疫情劇烈重創下，盈利本就一般的酒店業，因為商務及旅遊出行需求減弱，入住率大跌。

以接盤俠富力地產（02777.HK）為例，2022年上半年虧損達到69億元，其中酒店業務虧損8.49億元。為了止損，當年收購來的北京富力萬達嘉華酒店，也在9月初被迫甩賣，一買一賣之間，還虧損了653萬元。

相較於巨虧的富力，萬達酒店這種不出錢、隻輸出管理理念的輕資產方向，仍能保持微利。但這條路也並不好走。

財報顯示，2022年上半年，萬達酒店營收和淨利潤雙雙下跌。營收為3.56億港元，同比下降14.4%，歸母淨利潤為6374.5萬港元，同比下降33.2%。酒店客房的整體入住率僅為39%，而去年同期則為48.7%。平均每日房價，則從去年同期的550港元下降至434港元。

不過，上半年萬達還是拿到9家酒店的經營權，但也中止經營1家酒店。截至2022年上半年，其合計運營97家酒店，運營客房24609間。另外則有199家已簽約管理正在開發中尚未開業的酒店。

萬達商管等待IPO

試圖告別房地產的王健林，眼下，萬達商管是他的心頭肉。“萬達商管是萬達的核心企業，我什麽企業都能丟，這個不能丟”，
2019年1月，王健林在萬達2018年年會報告中表示。

相比於8年前上市的萬達商業（03699.HK），作為王健林商戰場上的最後一搏，這次他將所有重資產項目都從萬達商業中剝離幹淨，包括萬達廣場、配套住宅、酒店、寫字樓等，僅保留純粹的商業輕資產運營業務，這就是而今要上市的萬達商管（01708.HK）。一方麵，其為母公司萬達集團開發的所有萬達廣場提供運營服務，另一方麵，則向獨立第三方商業項目進行外拓，輸出萬達廣場店品牌和管理經驗。

根據萬達商管10月25日第三次遞交的港股招股書顯示，其合計運營447個商業廣場，母公司萬達廣場和獨立第三方項目分別為287個、160個，領先於萬科印力、華潤、龍湖等對手，為全球最大的商業運營服務提供商。其提供的服務包括選址定位、品牌商戶招商及運營等全產業鏈服務，過去三年出租率均為98.8%。

對於王健林而言，若接手項目的運營良好，萬達商管堪比一台隻賺不賠的印鈔機。無論委托管理還是租賃運營模式，萬達商管最終按照20%-40%的比例，來收取項目淨收益。

此前，因不滿“股價被低估”，王健林於2016年將萬達商業退市，隨後開始了長達6年的A股上市路，但最終折戟，並再次啟動港股上市計劃。原本外界預期，萬達商管將於2022年上市敲鑼，但兩次遞表均告失效，目前仍在苦苦等待獲批上市“大路條”。

眾多投資者正等待分享這場資本上市盛宴，留待王健林的時間並不多。

作為萬達商管的實控人，王健林簽訂了對賭協議，公司保證2021年、2022年及2023年扣非淨利潤分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則要以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者進行現金補償。

萬達商管在其招股書中寫道，“2021年預估實際淨利潤已達到目標淨利潤的要求”。其2022年上半年淨利潤為40.47億元，毛利率為48.9%。

“原來靠配套住宅反哺商業的模式越來越吃力。現在前期房子不好賣，而且疫情導致很多存量商業體項目運營不佳，業主方壓力很大。”一位中型商管公司區域人士對作者表示，萬達做商業運營經驗成熟，管控和考核非常嚴苛，一旦亮紅燈就容易被幹掉，和老板軍事化管理風格直接相關，也向行業輸送了很多人才，包括新城、寶能等公司。

對於萬達商管來說，自身重資產項目投入愈發吃力的背景下，想要贏得對賭協議，不得不依賴於開拓更多的獨立第三方市場項目。其援引谘詢公司的一份數據顯示，2016年至2021年，全國出租率低於70%的商場數量，由7313家增加至10221家，預計到2026年達到12532家。這無疑給了王健林跑馬圈地的機會。

“繼續尋求規模擴張和行業整合，擴大市場份額，預計未來三年，每年幫助業主開業50-60家萬達廣場，選擇二三線城市作為規模擴張的區域。”萬達商管在招股書中寫道，簽約年限一般為20年，地方政府所屬企業、金融機構是中意的業主方。

眼下，王健林已然成了拯救同行的白衣騎士。據作者不完全統計，2022年至今，萬達集團已與河南建業、河南鑫苑、山西田森、奧克斯地產等多家公司合作，接管商業項目運營權，此外，萬達還接連拿下北京藍色港灣項目、五棵鬆卓展購物中心項目。

以遭遇債務危機的建業為例，他對老友胡葆森施以援手，接管了建業地產旗下所有商業項目，全麵負責招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。為此，界麵新聞稱，建業或將獲得7億元資金，代價是商業項目10年左右的運營權。

王健林難覓接班人

幹了一輩子房地產的王健林，其實並未真正告別，甚至在同行襯托下，萬達地產的銷售業績還不錯。

原來萬達有商業、文化、地產、金融四大集團，2020年變更為商管、文化及投資三大集團，地產業務收歸至投資集團名下。彼時，在時任地產總裁呂正韜辭職後，文化集團總裁張霖旋即接任，並在隨後的2022年6月擔任董事長職務。與此同時，王健林提拔了地產板塊副總裁黃國斌升任總裁。

在百強房企銷售額同比下滑三四成的寒冬期，萬達地產反倒在逆勢而上。

克而瑞地產統計數據顯示，2021年前11月，萬達地產的合約銷售額為321.5億元，排名還僅為第82位。到了2022年同期，其排名一躍上升至第37位，銷售額達到482.5億元。若按照451億元的權益銷售額來算，排名更是來到第25位。

“存量住宅項目有成熟的配套，商場也都建成開業了，相對更好賣一些。另外萬達執行力不錯，頂層的壓力能傳導至一線。”一位萬達地產板塊區域高管對作者解釋稱，今年整體業績還不錯，基本能達到集團五六百億的銷售目標。

這位人士透露，地產業務現在主要還是消化原來文旅配套的存量項目，包括延安、長春、肇慶等，起碼還能幹幾年，另外現在配合服務於集團商管輕資產戰略，包括將來做文旅輕資產模式，“這兩年出讓的文旅和商業綜合體地塊，開發商不願意去拿，地方平台被迫接手之後，沒有地產開發經營經驗，我們地產團隊保留了這塊能力和經驗，也可以進行第三方輸出”。

有了萬達商管和地產業務的企穩加持，2022年，王健林時隔5年再次重回內地地產首富座椅。《2022胡潤百富榜》統計，王氏家族擁有1000億元資產，排名上升9位至第32位，不過，這相比於2015年他登頂首富的2200億元還是縮水了不少。

家族財富之外，如何傳承萬達商業帝國，恐怕也是68歲的王健林不得不思索的問題。

34歲的獨子王思聰拒絕傳統的“子承父業”，他隨性瀟灑、口無遮攔的處事態度，與父親締造的整齊劃一、半軍事化的鐵血文化格格不入。2022年8月底，他不再擔任大連萬達集團股份有限公司董事，繼續自己的快樂生活。

相比於吳亞軍為龍湖培養接班人，多年來的步步為營與精妙設計，已過退休年齡的王健林似乎並無太多準備。

在萬達集團總裁丁本錫退休，萬達電影董事長曾茂軍、地產集團總裁呂正韜等一批高管辭任後，目前，陪伴在王健林身邊共進早餐的核心管理層，還有兩位最為重要的得力老將，分別是56歲的齊界和50歲的張霖，前者擔任萬達集團副董事長及總裁、珠海萬達商管董事長，後者為萬達集團董事、文化及投資集團董事長。

而龍湖剛剛上位的新任董事長，年僅40歲。