普通人買房遇到爛尾樓，是不是完了？

對很多人來說，買房是人生目標之一。盡管買房的代價一直很高，但擁有一個屬於自己的、穩定的家，依舊是很多人大半生的追求。

但是近年來，時不時會出現爛尾樓相關新聞，比如去年七月，《三聯生活周刊》曾報道一對鄭州小夫妻因為所購樓盤停工，而掉入了既沒有房，又要還貸的兩難困境。這些新聞無疑加重了很多努力打拚，試圖安家的年輕人的心理負擔。

《小小姐們》

有關爛尾樓的糾紛，一般由民法處理。民法之“民”，也就是民事權利的主體，包括自然法、法人和非法人組織，並且通過民事權利能力和民事行為能力的區分，來確保民事主體在民事法律行為中平等的主體地位。

民法調整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關係和財產關係。不屬於人身關係和財產關係的，民法是不管的。

接下來的內容，我們會通過一個爛尾樓的案例，來聊聊民法所調整的人身關係和財產關係。

講述 |翟誌勇，北京航空航天大學法學院教授

來源 | 看理想節目《正義的實現：法律係統40講》

1. 在法律關係中，購房者處於絕對的弱勢

我們從當下備受矚目的一個問題講起，那就是，老百姓按揭購買的樓房停工爛尾了，還要繼續還房貸嗎？

不還吧，會被銀行起訴，還會上征信黑名單；還吧，有可能最終拿不到房子，落個傾家蕩產又無家可歸。那麽民法會如何調整開發商、購房者和銀行之間的財產關係呢？

我們先來看一個真實的案例。2015年8月12日，王忠誠與青海越州房地產公司簽訂《商品房預售合同》，以將近1.5億元的價格購買越州公司開發的商業用房，建築麵積三千多平米，交付時間為當年的10月30日前。

兩天後，王忠誠與建行青海分行、越州房地產公司簽訂《借款合同》，約定王忠誠向建行青海分行借款7397萬元。同日，三方還簽訂了《房地產抵押合同（在建工程／預購房）》，約定以王忠誠購買的商業房屋為前述貸款提供抵押擔保，隨後辦理了抵押權登記。

上述合同簽訂後，王忠誠向房地產公司支付了首付款七千多萬元，建行青海分行向房地產公司支付了七千多萬元按揭貸款。

這就是整個商品房屋預售背後複雜的法律關係：首先是買賣關係，購房者和開發商簽署《商品房預售合同》；其次是借款關係，購房者、開發商和銀行簽署《借款合同》；最後是抵押擔保關係，購房者、開發商和銀行簽署《抵押合同》。

但這套複雜的法律關係有一個問題，那就是房子必須能夠按時完工交付，如果爛尾了，這套法律關係就不能形成閉環了，糾紛就會出現。如果房屋爛尾，購房者未能按時接收房屋，但房屋貸款還要正常償還，這是購房者無法接受的。

但是，如果購房者不按時償還貸款，就會被銀行追債，還要上信用黑名單，因此我們就能看出，在這套複雜的法律關係中，購房者處於絕對的弱勢地位。

前麵講的王忠誠案子，就出現了這樣的問題。開放商越州公司未能按照合同約定的時間交付房屋，而王忠誠在未能按時接收房屋的情況下，貸款還要繼續償還。

於是，在開放商逾期交房一年多後，王忠誠起訴開放商越州公司和建設青海分行，要求解除《商品房預售合同》《借款合同》和《抵押合同》，要求越州公司返還購房款首付款並賠償他已經償還的部分銀行借款，同時要求越州公司將未償還的貸款返還給銀行。

由於越州公司未能按時交房，王忠誠有權解除《商品房預售合同》，而《借款合同》和《抵押合同》是基於《商品房預售合同》簽署的。《商品房預售合同》是主合同，《借款合同》是從合同，主合同解除了，從合同自然也要跟著解除了，這一點在法律上是沒有爭議的。

同樣沒有爭議的是，三個合同解除之後，越州公司要返還購房款和銀行貸款。其中，銀行貸款由越州公司直接返還給銀行。

唯一有爭議的問題是，如果越州公司不能返還銀行貸款，那麽王忠誠是否有義務返還銀行貸款？如果有，銀行就可以同時要求越州公司和王忠誠返還貸款；如果沒有，那銀行隻能要求越州公司返還貸款。後續的全部訴訟，都圍繞這個問題展開。

2. 第一輪訴訟

假設你是法官，你認為王忠誠是否有義務返還貸款呢？這個案子經過兩輪五次審判，才最終定案，但最高人民法院的再審終審判決，依然存在很大爭議。為什麽會這樣？我們來仔細看看。

第一輪訴訟是王忠誠訴越州公司和建行青海分行，訴訟請求是解除全部合同，開放商返還購房款和貸款。青海省高級人民法院一審判決支持了王忠誠的訴訟請求，判令解除三份合同，判令越州公司返還購房款、違約金及利息，同時判令越州公司直接向建行青海省分行返還剩餘的借款本息，將近六千多萬。

請注意，有一個問題這個判決沒有說清楚，那就是王忠誠是否負有繼續償還貸款的義務？因此建行青海省分行不服一審判決，上訴到最高人民法院第六巡回法庭，要求王忠誠跟房地產公司共同承擔返還剩餘貸款的責任。

第六巡回法庭雖然支持了一審判決，但在說理的部分糾正了一審法院的一個錯誤，那就是，判令越州公司向建行青海省分行返還剩餘的借款本息，並不因此免除王忠誠向建行青海分行返還剩餘借款，因為王忠誠是借款合同中的借款人，越州公司隻是代替王忠誠向建行青海分行返還剩餘借款，如果越州公司沒有返還，那麽王忠誠仍有償還的義務。

《安家》

不過，有意思的事情發生了。在該訴訟的一審中，建行青海分行是被告，建行沒有對王忠誠提出訴訟請求，根據民事訴訟不告不理原則，也就是說法院隻審理以原告身份提出的訴訟請求，王忠誠是否繼續承擔還款責任，不是二審訴訟要審理的問題，第六巡回法庭不能對此問題作出判決，但建行青海分行可以另行提起訴訟。

這裏也提醒大家，如果有人到法院狀告你，提了一大堆訴訟請求，而你對這個人也有訴訟請求，那麽你必須提起一個反訴，否則法院隻審理對方的訴訟請求，不會審理你的訴訟請求。建行青海分行的失誤之處，就是沒有在一審中提出反訴。

3. 第二輪訴訟

緊接著就是第二輪訴訟。建行青海分行將王忠誠告到西寧市中級人民法院，請求法院判令王忠誠與越州公司共同償還借款本息。

這輪訴訟涉及到三個判決，非常值得思考，因為在這個問題上，不同法院之間出現了嚴重分歧。

雖然在此之前的判決中，最高人民法院第六巡回法庭已經說了，王忠誠要承擔繼續還款義務，但出人意料的是，西寧中院並未采納第六巡回法院的意見。

未采納上級法院的意見，西寧中院必須給出足夠充分的理由，西寧中院認為：

首先，在這場糾紛中王忠誠沒有過錯；其次，貸款匯入到越州公司賬戶，越州公司應將貸款本息如數返還。如果讓王忠誠與越州公司共同承擔還款責任，那就意味著越州公司沒有還款的壓力，有可能繼續占有、使用借款，這顯然不妥。

再次，建行青海分行享有在建房屋的抵押權，應當優先行使抵押權，用拍賣房屋所得償還借款本息；第四，建行青海分行應先根據之前最高人民法院的判決書申請執行越州公司財產，如果執行不到財產，才可以選擇向王忠誠主張承擔補充還款責任。

最後，建行青海分行向王忠誠辦理巨額按揭貸款，從風險防範角度，應嚴格對借款人、開發商進行信用狀況貸前調查、貸中審查、貸後管理。

而在本案中，建行青海分行回避越州公司的還款責任，回避抵押物處置變現，回避申請強製執行越州公司，而是直接向借款人王忠誠主張與越州公司共同承擔剩餘全部借款本息，這不僅無限擴大了借款人的責任，也不排除建行青海分行與越州公司惡意串通的可能。

隻有在建行青海分行窮盡對越州公司的救濟方式仍不能受償時，才可以要求王忠誠承擔還款責任。因此，西寧中院判決駁回了建行青海分行的訴訟請求。

請注意，西寧中院沒有說王忠誠完全不需要承擔還款責任，而是說，越州公司是首要還款人，王忠誠是次要還款人，隻有在首要還款人完全不能還款時，才可以向次要還款人追償。

一審判決之後，建行不服，上訴到青海省高級人民法院。青海高院審理後，采納了之前第六巡回法庭的意見，認為從法律關係上說，王忠誠才是借款合同中的主債務人，越州公司向建行歸還貸款本息，實際上是替王忠誠還款，因此在越州公司沒有還款的情況下，建行有權利同時要求王忠誠履行還款義務。因此青海高院二審判決撤銷了西寧中院的一審判決，判令王忠誠與越州公司同時承擔還款的責任。

總結一下，一審和二審判決的差別就在於，一審認為隻有在窮盡一切辦法之後，越州公司還無法還款時，建行才可以要求王忠誠還款；而二審認為，王忠誠應該跟越州公司共同還款，無論越州公司是否還款，建行都可以同時要求王忠誠還款。很顯然，二審判決對王忠誠更不利。

因此二審終審之後，王忠誠向最高人民法院申請再審。正常來講，這個再審可以由之前提到的最高人民法院第六巡回法庭審理，但第六巡回法院的意見已經很明確了，如果讓第六巡回法院再審，結果很可能是維持二審的判決，因此最高人民法院決定由本院再審。

再審的結果有點出乎意料，最高人民法院竟然撤銷了二審判決，又維持了西寧中院的一審判決，也就是說，王忠誠不承擔共同還款的責任，隻承擔補充還款責任。最高人民法院給出了三點理由。

第一，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

也就是說，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本息返還建行青海分行，王忠誠不負有返還義務，這實際上認定了越州公司是首要還款人。

第二，《借款合同》的第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關係解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”但最高人民法院認為，這個條款是建行青海分行為重複使用而提前擬定的格式條款。這個格式條款明顯不合理地加重了借款人王忠誠的責任，因為這意味著王忠誠在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下，仍要負責歸還貸款。

而按照《合同法》的規定：“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”，因此這個約定對王忠誠不具有拘束力。

第三，本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關係。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠並不支配購房貸款，但需償付貸款本息。

如果案涉合同正常履行，王忠誠取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。王忠誠未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。

在這種情況下，如果仍然按合同約定的權利義務關係處理，那麽在王忠誠對合同解除無過錯的情況下，仍要求他對剩餘貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了他的負擔，這會導致各方權利義務失衡，是有違公平原則的。

法院審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯係和各方權利義務關係的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

基於上述三點理由，最高人民法院推翻了二審判決，實際上也否定了第六巡回法院之前的說法，支持了西寧中院的一審判決。在司法實踐中，這種情況其實是非常少見的，尤其是最高人民法院否定了自己的派出機構巡回法庭的觀點。由此也可以看出，這確實是一個疑難案件。

4. 公平原則

不過，最高人民法院的再審結果，還是存在很大爭議，如果以後類似的問題都這樣判決，那銀行的風險必然增加，會不會因此形成係統性的金融危機。但這個問題已經不再是一個單純的司法問題了，而是立法和公共政策問題。

其實全部問題的根源是商品房預售製度，如果是現房買賣，那就根本不存在本案涉及的問題了。目前的商品房預售製度，使得最弱勢的購房者反而承擔了全部的風險，這個製度不改變，那將來還會出現類似的問題。

在這個案子中，最高人民法院運用公平原則重新分配了風險，但這個判決能否成為普遍性的規則，目前仍不明朗。當下出現的大量購房者停止還貸的訴訟如何解決，有待立法者和政策製定者進一步明確，這個係統性問題，是法院無法承受之重。

不過這裏要補充說明一下，這個案例是針對購房者選擇解除《商品房買賣合同》的情況，如果購房者沒有解除《商品房買賣合同》，但單方麵停止了還貸，那這個案件的判決思路和結果並不完全適用，因為在合同沒有解除的情況下，開放商沒有返還貸款的義務，購房者仍負有繼續還款的義務。公平原則是否適用以及如何適用，仍需在具體案件中詳細討論。

爛尾樓案例是法律處理財產關係的一種疑難案件。財產關係實際上是非常複雜的，《民法典》中物權編、合同編、繼承編是有關財產關係的最重要的規定，除此之外，其他各編也多少涉及到財產關係，比如婚姻家庭編中，離婚必然涉及到夫妻共同財產的分割問題等。

我們知道，“法無禁止皆可為”，其實在民法中，很多時候不是法律禁止問題，而是法律在不同主體之間分配權利義務問題。

一個人享有的權利就是其他人要承擔的義務，而這個權利義務的分配，實際上就涉及到民法的基本原則，尤其是自願原則和公平原則。立法者不但要貫徹這些基本原則，法官在私法裁判中，也要通過這些基本原則來實現個案的正義，比如今天討論的這個案件，最高人民法院最終實際上訴諸了公平原則。