徐彬覺得，每次房貸利率調整的消息，都令他如 ” 割肉 ” 一般疼。
2020 年 5 月，徐彬買了人生第一套房。那時候，商業銀行給他的貸款利率為 5.14%。
此後，房貸利率起伏一陣，終於是一降再降。5 年期以上 LPR，從 4.65%
一路下探，再結合銀行浮動利率的變化，到如今，多地商貸利率突破到 4% 以下。
這意味著，遲一些按揭買房的業主，最多能省 2 個點左右的利差。以貸款 100 萬為例，如果選擇 30
年商貸（等額本息），這利差可省的總利息可達約 44 萬元，每個月月供少了約 1200 元。
像徐彬這樣 ” 受損 ” 的業主並不少。中指研究院最新監測數據顯示，2023 年以來，廈門、石家莊、沈陽等 35
個城市已將首套房貸款利率調整至 4% 以下，其中南寧、鄭州、衡水、清遠、無錫等地，有銀行將首套房貸款利率調低至 3.7% 或
3.8%。
房貸按揭利率達到近年新低，有人歡喜有人愁 /《人世間》劇照
和新近入手的購房者相比，先入手的 ” 先驅 ” 成了 ” 先烈 “。
如何止損？
有人將目光投入了經營貸，或者說，這是被引導的。在社交平台上，” 提前還貸 “” 按揭貸轉為經營貸 ”
的討論多了起來，據稱，經營貸的近期利率來到 3% 上下，比按揭貸款更 ” 劃算 “。
這套方案，有著精準的 ” 用戶畫像 “：他們受困於前幾年的高利率中，想要提前還款，降低負債，但手上有沒有足夠資金。
徐彬就是這樣的 ” 用戶 ” 之一。但是，這些討論沒有透露的是，看起來很帥的經營貸，在它實際運作中的償付壓力和法律風險。
一心隻為 ” 擺脫高利率 “，雖然提前償清了房貸，卻掉入另一個坑。最終的後果，可能是 ” 錢房兩失 ”
——這樣的案例已不鮮見。
利率差，看起來很誘人
由於銀行征信不錯，過去這些年，徐彬經常接到不少銀行經理或金融中介打來的電話，內容都一樣。
” 大概就說我征信好，可以給我貸多少錢，且利率低。”
徐彬說，因接到類似電話太多，以至於他一聽是銀行或金融中介打來的，就直接掛斷了。
但最近，他耐心聽完一位金融中介客戶經理的電話。隨後，這位客戶經理加了徐彬的微信，向他灌輸房貸轉經營貸的種種 ” 利好
“，徐彬動心了。
小心金融中介套路 /《華爾街之狼》劇照
和徐彬見麵後，這名金融中介客戶經理拿出紙和筆，他給徐彬算了一筆賬：以按揭貸款 300
萬元轉經營貸為例，原還款方案是等額本息，利率 5.14%，還貸 30 年。這樣，月供 16362 元，總支付利息 289 萬。
300 萬元按揭貸款轉為經營貸後，情況如何？這名客戶經理告訴徐彬，以轉為 10 年期的經營貸為例，利率
3.65%，還款方式先息後本，月供變成 9125 元，總支付利息為 109.5 萬元。
” 這樣，按揭轉經營貸後，月供減少 7237 元，還貸壓力大不，且總支付利息也少了 179.5 萬元。” 徐彬很震撼，”
如果轉過來，可以賺一筆。”
” 這是被遮蔽了的真相，深入了解後發現，利好絕非如此。” 徐彬說。
僅僅從還款計劃來分析，按揭貸款還款期限是 30 年，經營貸隻有 10
年，兩者本就不具備可比性。再者，按揭貸款還款計劃中，本金和利息一直在還，而經營貸隻還利息，到最後一次還款時，需拿出全部本金，壓力其實更大。
《安家》劇照
此外，法律風險也不小。
經營貸是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人通過房產抵押等擔保方式獲得貸款，但貸款資金需用於其企業或個體戶的經營需要，不能挪作他用。
呂虹是一家銀行個貸部經理，她告訴南風窗，通過經營貸獲得貸款資金後，如果沒有按合同約定用於生產經營，轉而違規進入房地產市場炒房、還房貸等，就會麵臨被銀行起訴的風險，甚至要求一次性償還本金和利息。
” 規定時限還不起的，房子會被拍賣。” 呂虹說，在她熟悉的區域，如金 XX 府、萬 XXX 山、厚 XX
達等商業小區，都有些業主因違規轉經營貸暴雷被拍賣的情況。
” 經營貸換房貸 ” 或直接血本無歸 /《安家》劇照
” 錢房兩失 ” 的事例也早就有了。
記者查詢的一份今年 3 月的判決書顯示，南方某城市，借款人肖某向銀行貸款 180 萬，借款用途為生產經營周轉，借款期限 60
個月。肖某以其房產作為抵押，某公司為連帶保證人。
但拿到 180 萬元後，肖某將約定用於生產經營周轉的貸款，部分用於償還房貸。因此遭到銀行起訴。判決結果顯示，肖某需要清償借款本金
180 萬元及罰息；在肖某不履行債務時，銀行對肖某提供的抵押房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權。
隱蔽的 ” 圈套 “
除麵臨巨大法律風險外，房貸轉經營貸還需付出不菲代價，這使其 ” 利好 ” 進一步弱化。
” 隨著利率差擴大，谘詢人的很多，但真正把按揭房貸換為經營貸的還很少。”
東莞某金融中介經理李璐向南風窗直言，前些年，她購買的房子按揭貸款利率約 6%，但她也沒有去置換為經營貸。
” 風險不低，還不劃算。” 李璐說，以前麵提到的 300 萬元按揭貸款轉經營貸為例，如果經營貸到期續貸都成功，貸款總期限也是
30 年的話，3.65% 利率經營貸的總利息是 328.5 萬元，比按揭 30 年的貸款利息多 39.5 萬元。
房貸轉經營貸通常需業主將房產證等資料交給金融中介，中介將材料包裝成符合放貸要求後，提交給銀行審批，等待銀行批複可貸金額。拿到銀行批複後，業主可從金融中介獲得一筆用以
” 過橋 ” 的資金。
” 過橋 ” 資金將這套原本還欠銀行的按揭房款結清，這樣，這套房就從按揭狀態 ” 贖 ” 出，變成已支付的全款狀態。
隨後，這套被 ” 贖 ” 出的房子在銀行抵押，也獲得銀行新批複的經營貸貸款金額。這些金額，除部分用於償還早前 ” 贖 ” 樓所需
” 過橋 ” 資金外，剩下歸業主使用。
這樣，通過 ” 借新還舊 “，業主再次還貸時，可享受到新批複的經營貸低利率。
巨大利差背後往往隱藏著極大風險 /《月刊家》劇照
當下，各銀行經營貸年化利率普遍低於 4%，但個人按揭房貸利率普遍在 5% 至
6%。這樣的利率差固然誘人，但除前述提及的風險外，付出的代價也很大。
房貸轉經營貸，業主需付出的成本是：給金融中介支付貸款總額每天約萬分之八 ” 過橋服務費
“。李璐說，從提交資料到銀行審批下來、獲得借款資金，通常需要 3 個星期到 1 個半月不等。
按此比例，以貸款 300 萬元計，業主需繳納轉貸的 ” 過橋服務費 ” 為 50400 元至 108000
元不等。此外，還有金融中介自立的其他服務費。
” 每個客戶資質不一樣，收費標準也不一樣，甚至每個中介的收費也不一樣。”
李璐說，有客戶不符合經營貸放貸條件，比如沒有營業執照、沒有實際經營或相應銀行流水，金融中介需要幫助他們 ” 過一個 ”
營業執照、完善相關手續，因此也要加收相應服務費。
客戶的資質不一樣，服務收費的標準也不一樣 /《心居》劇照
” 過照 ” 是行業潛規則，很多金融中介或稅票機構平時會 ” 養 ” 一批沒有實際經營的空殼公司，平時保證注入銀行流水。
比如銀行就要求申請經營貸的，需持一年以上的營業執照。中介或稅票機構就將這些空殼公司過戶給當下需要經營貸的客戶，使借款人成為法定代表人，滿足經營貸申請人擁有公司或個體戶的前提條件。
一係列包裝後，金融中介幫忙轉為經營貸所收取的總的居間服務費，多以貸款金額 4% 至 5% 不等收取。
以貸款 300 萬元為例，居間服務費高達 12 萬元至 15 萬元不等。這樣，” 利差 ” 帶來的收益，看似很美好，但實際落袋的
” 利好 ” 也沒多少。
從心動到放棄
和按揭貸款可做到 20 年至 30 年不等的期限相比，經營貸年限通常為 1 年、3 年、5 年、10 年、15 年。
經營貸到期後，如先前的銀行網點不再放貸，也可到同一銀行的其他網點或其他銀行申請新的經營貸，一般銀行也會續貸，前提是要保持較好的征信。
” 好的客戶，工行的經營貸可做到 15 年，但多數銀行經營貸的放貸期限就 3 年或 5 年。”
呂虹說，以經營貸之名獲取貸款並用於還房貸等行為，畢竟屬騙取貸款的行為，因違法違規操作，也麵臨被銀行突然抽貸等情況，這樣客戶一下子就會陷入困境。
《都挺好》劇照
呂虹的一個客戶，因在銀行的征信被標上 ” 關注 “，銀行就收回了貸款，不再放貸。
” 最後他房子被拍，廠子也倒了。” 呂虹說，一旦征信被標上 ” 關注 “，也意味這個人在任何一家銀行都不可能再貸到款了。
即便可以續貸，但轉經營貸後，每 3 年或 5
年到期就通過金融中介協助獲得續貸，每次也會產生新的居間服務費。對業主來說，這也是一筆不小的成本，無形中也弱化低利率帶來的 ” 好處
“。
” 如果以還房貸為目的而轉貸，就不劃算了。” 李璐直言，即便居間服務費低至
3%，但銀行客戶經理會將其在理財、保險等方麵的任務分攤到這筆新貸業務批複中，讓客戶購買一定理財或保險產品。
和按揭貸款還貸模式不一樣，經營貸是 ” 先息後本 “。
所謂 ” 先息後本 “，就是在還貸期限到來前，每月隻需還利息，不需還本金，本金在貸款最後到期時，才一次性歸還。
” 先息後本 ”
有利於中小企業和個體戶在經營中所需的流動資金，確保其所貸的金額可在一定時間內，很大程度地獲得較大的支配權。
《大空頭》劇照
不過，經營貸通常每年 ” 過一次本 “，如果是 5 年或 10 年期的經營貸，通常每 2 年或 3 年 ” 過一次本
“。
” 過本 ” 是借款人每年（或每 2 年、每 3
年）一次性將借款本金注入還貸的銀行卡內，以向銀行證明自身的還款能力，銀行驗資後才再度放款。
如到期沒有 ” 過本 ” 能力，借款人通過中介等尋找 ” 過橋 ” 資金，這也需再度支付 ” 過橋服務費
“。對借款人來說，這也是不小的壓力。
一個常常被忽視的真相是，借款人如將房貸轉為經營貸，盡管獲得較低貸款利率，但先息後本的還款方式也意味著，其在還款過程中，貸款本金一直不變，所以即便是低利率，但在同樣借款期內，總支付的利息不會變少。
相反，按揭的利率盡管相對較高，但無論是等額本息還是等額本金的還款方式，月供都是利息和本金一起還，這樣，借款本金就越還越少，隨著本金逐年減少，總支付的利息也不見得就比經營貸高很多，甚至出現比經營貸還少的情況。
以十年期為例，同樣貸款 350 萬元，經營貸和按揭貸款的優劣一目了然。
以經營貸 3.65% 利率計，十年總利息是 127.75 萬元，先息後本月供是 10645.8 元，十年後到期後，還款總額是
477.75 萬元。
350 萬元的按揭貸款，利率 5.14% 計，通過房貸計算器計算可知，等額本息月供 37362.9 元，十年需支付的總利息
98.35 萬元，還款總額為 448.35 萬元。
由此可見，同為十年期，低利率的經營貸總利息反而多出近 30 萬元。
低利率比高利率更劃算——這個結論成立的前提是，相互比較的兩者，其他條件是恒定的。當其他主要因素不恒定時，冒險通過經營貸償還房貸還存在諸多風險，所謂的
” 利好 ” 也進一步弱化。
” 一旦出了意外，我能否在短期內連本帶利全部還完？” 徐彬說，他決定斷掉房貸轉經營貸的念想。