男子花350萬人民幣抄底7套“老破小”

根據新黃河相關報道，市民李先生向記者反應，他從去年到現在，購買了7套天津的老破小，全部是自有現金，總價350萬，月租金總額1.5萬，租售比最高6%，也有3%—4%的，平均租約比約5%。

除此之外，近期也有一名成都的女性買家因「抄底」了成都8套「老破小」而在社群媒體上走紅。據稱，這8套房總價330萬，租金總額每月2.1萬元。

而隨著「老破小」行情走火，強二線城市如成都、天津等出現了一批「抄底」老破小的人群，他們的核心邏輯是「總價比、高租售比（月租金×12/房屋總價）」。

根據相關報道介紹，實際上「老破小」行情從去年就已經開始啟動。有地產資深分析師分析稱在這輪房價調整中，’老破小’成降價主力，已經跌到底部了，部分房源還超跌了，’以價換量’催生交易的達成。

上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱：“在這輪房價調整中，’老破小’成降價主力，已經跌到底部了，部分房源還超跌了，’以價換量’催生交易的達成。”

以北京、上海市場為例，根據上海中原地產數據，總價300萬以內入門級房源備受追捧，3月上半月成交佔比升至72%，剛需房源去化效率持續提升。同樣，拉長近五年的時間軸來看，北京二手房成交結構中，總價300萬以下的房源佔比從23.3%大幅提升至46.7%。

而且，今年2月份，京滬二手房房價上漲的訊號更加速了買家「上車」的心態。根據3月16日國家統計局發布的數據，2月，北京和上海二手房房價指數分別較上季上漲0.3%和0.2%，被市場解讀為「轉折訊號」。

有一名上海中介向記者算了一筆賬，目前掛牌一套上海靜安區彭浦板塊的一室戶的“老破小”，總價99萬元，月租金​​3000元，租售比就達到了3.6%，“比存銀行划算”。

從多數城市來看，住宅的租售比已超過2%，部分案例甚至已實現「以租養貸」的臨界突破。以上海為例，目前上海市區「老破小」相關個案的租售比普遍在2.3%到3.1%之間。

同時，相對於一線城市，強二線城市如成都、天津等由於房源總價更低，比如李先生40萬-50萬就可以在天津“抄底”一套兩室戶的“老破小”，所以部分房源租售比反而比一線城市更高一些。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，整體來看，租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。

嚴躍進分析表示：「整體來看，租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。8個城市平均租售比為2.67%，高於1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期公債收益率以及2.0%的3年期大額存存率單利率。

報導也提到，目前「老破小」行情的核心邏輯，是資產定價向「現金流」的回歸。在低利率環境下，租售比是否能涵蓋資金成本、是否優於其他理財產品，成為衡量投資價值的重要標尺。

「從去年至今，我身邊也有朋友投資『老破小』。」58安居客研究院院長張波表示：「就我接觸到的客戶來說，手裡大概有一兩百萬，考慮到存在銀行里利息太少，回到股市裡風險太大，那麼投資一套’老破小’，還是相對穩妥，每年有3%-4%的收益。”

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