蛋殼公寓暴雷的餘震已經波及到了長租公寓的眾同行們。
11 月 27 日晚，自如線上客服向用戶發布消息：簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕鬆付於 11 月 27
日暫停使用，已簽約海燕用戶不受影響，仍可正常還款。
自如 APP 機器客服發布的通知
所謂的 海燕計劃 ，名義是自如為應屆畢業生提供福利的住房優惠計劃，宣稱畢業生 0
押金，年租可月付，實際上則是自如與微眾銀行合作的一項貸款業務，瞄準剛畢業有租房壓力的畢業生們。聽起來是不是很耳熟？沒錯，這與剛剛暴雷的蛋殼公寓
租房貸
如出一轍，管家以年付無押金，返現抵利息、服務費打折等諸多優惠名目誘導剛剛畢業的年輕人簽約，此外，自如、蛋殼背後是同一家放貸銀行微眾銀行。
而微眾銀行的背景大家並不陌生，它是國內首家開業的民營銀行，由騰訊、百業源和立業等多家知名企業發起設立並控股，主營業務就是各種民間
小額貸款 ，微信上的 微粒貸 就是微眾銀行的代表產品。
微眾銀行的收入是驚人的，財報數據顯示，2017 年、2018 年、2019 年營收分別為 67.48 億元、100.29
億元、148.7 億元；淨利潤分別為 14.48 億元、24.74 億元、39.5 億元，媒體報道一年納稅近 20 億。
而近期長租公寓暴雷、 微粒貸 暴利催收等係列新聞，也讓微眾銀行被推到了風口浪尖。
自媒體 探長點財 在其文章中計算出自如租金貸的利率最高可達 15.8%，高於最近全國最高法院發布的民間借貸利率最高保護上限（LPR 4
倍，約
15%），揭示了微眾銀行暴利的冰山一角。而相比於高利率，新文化商業（Ent-Biz）在對近十名蛋殼、自如租金貸用戶的采訪，以及簽署合同、營銷物料的調查研究後發現，這些長租公寓的金融套路差不多一致，有以下幾個共性：
1、瞄準資金不那麽寬裕的年輕人（以畢業生為主）；
2、通過名目繁多的優惠誘導用戶選擇年租月付分期方式與微眾銀行簽訂協議；
3、大多數用戶未被告知簽署的是貸款協議，並不了解其中的征信風險；
4、95% 以上用戶會直接勾選 同意 ，不會逐條閱讀電子貸款協議全文。
長租公寓 金融 這隻網是如何編織到一起的？
還是以蛋殼為例，拆解。
按照與租房人的溝通和梳理，可以推斷出蛋殼公寓 租金貸 的簽約流程：
1、簽訂《房屋租賃合同》；
2、房租為押一付三，或者押一付一且有租房優惠的分期 租金貸 ，管家建議選擇 租金貸 ；
3、線上簽訂《貸款合同》並開通指定賬戶；
4、線上支付 1 個月房租及 1 個月等額房租的押金；
5、每月線上進行房租繳費（實際上是貸款的本金還款）並交納管理費和服務費（利息）。
第一步：圈地
先說一下 蛋殼公寓 的母公司 青梧桐有限責任公司 。（請記住 梧桐 這個詞，後麵這個詞會出現很多次。） 青梧桐有限責任公司 的母公司是
PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED，是一家香港的公司，具體資料查詢不到，隻知道它由一家名為
PHOENIX TREE HOLDINGS LIMITED 的公司用 1HKD100% 持股。
而青梧桐 100% 持股 9 家公寓管理公司。這是 9 家公司代表的 蛋殼公寓 布局的 9 座城市。這 9 家公司主要負責各個城市內
蛋殼公寓 的房屋出租，房東和租戶的溝通以及物業管理。
簡單來說，就是部署連接房東和租戶之間的平台，完成第一步圈地。
第二步：種韭菜
青梧桐又 100% 持股 6 家科技有限公司， 紫梧桐（北京）資產管理有限公司 50% 持股 2 家科技有限公司。
這 8 家科技公司主要負責的是科技推廣，這個是什麽概念呢？如果你走在路上，在考慮租房子的時候，在看視頻的時候，所看到的與 蛋殼公寓
相關的廣告、信息、新聞都是由這些公司來製作並運營的。同時，線上租房端口的搭建，讓租戶可以簡單易操作地進行房屋租賃合同簽約，租金貸的簽約、以及每期房租支付等動作。
這就是為什麽很多人在租房的時候都會直接考慮選擇 蛋殼公寓
，然後去谘詢並簽約，並覺得整個流程很方便快捷的原因。鋪天蓋地的營銷讓更多人在潛移默化中覺得 蛋殼公寓
是個很大的公司，是最好的選擇，這也就是所謂的 種韭菜 。
第三步：肥水不流外人田的一條龍服務
除了 圈地 和 種韭菜 之外， 蛋殼公寓 還布局了公寓服務的一條龍服務。
青梧桐 100% 持股北京夢立方裝飾裝修工程有限公司、60% 持股北京百家修商貿有限公司，還有作為小股東投資的幾家小微企業。以及由
PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED 穿透大比例持股的 5
家物業管理有限公司和酒店管理有限公司。這些公司會統一對房東的出租房進行裝修材料的統一采買，進行裝修和維護以及管理等，綜合來說，
蛋殼公寓 織了一張大網，實現了圈地、種韭菜、收割係列動作。
可以說，通過這張大網， 蛋殼公寓 幾乎做到了在租房鏈條上，能賺錢的地方都布局了，能不外流的錢絕不外流。
第四步：精準收割
公司的運轉，當然是錢越多越好。
而公寓的租賃，傳統的模式是押一付三，也就是 1 個月的租金作為押金，並一次性支付 3 個月的房租。
蛋殼公寓 在租金支付方式上做了一些創新，它與微眾銀行合作，用免押分期的噱頭，誘導年輕租戶們成為了貸款方，獲取資金杠杆。
要是早幾年，人們對於分期付款並不熟悉，讓簽分期合同恐怕會更加謹慎，但是現在，年輕人已經對分期付款十分熟悉，即使沒有真的使用過，也至少聽過了解過。而且現今普遍需要租房的年輕人，大部分都不是資金量特別充裕的人，考慮到使用
租金貸 可以不用一下子付 4 個月的房租，再加上一些促銷的優惠活動，顯得 租金貸 更為 劃算 ，於是他們就默認 蛋殼公寓 的 租金貸
和銀行賬單或者購物時的 分期付款 是一樣的，簽合同辦手續。
我們的記者對不少位租房人進行了采訪。大部分人都明確表示，自己在簽署分期付款時並不知道自己簽的是貸款合同。大部分租客在管家的引導下，並不會仔細閱讀簽約過程中的每一個條款，而是直接打鉤後點擊下一步直至完成簽約。
一位受訪 租金貸 用戶聊天截圖
微眾銀行的 玩火
從微眾銀行角度來看 租金貸 ，蹊蹺也不少。
第一、 資金流向問題。
雖然租戶是借貸方，但向微眾銀行的貸款自始至終都沒有到過租戶賬戶，而是蛋殼與微眾之間劃轉，租戶要做的隻有兩件事，那就是簽訂結款合同和按月還貸。
仔細閱讀 租金貸第五條條款 就可以發現，微眾銀行對於 蛋殼公寓
這個資金劃撥模式是十分清楚的，它甚至專門為此寫了條款，以確保租房人必須自己承擔貸款的責任，租房人是不可以自己解除協議的，除非把款全還了，但是微眾銀行是可以單方麵解除協議，提前結束協議甚至強製催款的。
雖然在目前的社會情況下還沒有這麽操作，但是從法律層麵來說，微眾銀行是有這個權利的，且租房人（也就是貸款人）是不可以進行申訴的。
隻要是貸款，必然會存在利息。根據 蛋殼公寓 的年報， 租金貸 的利息是由 蛋殼公寓
進行支付的，租房人隻需要每月還貸款分期的本金。但是，背過房貸的人都知道，每一期的本金和利息是同步收取的。如果隻還本金不還利息，要不就是利息進行逾期罰款，要不就是利息再次計入貸款中再次計息。
也就是說，在蛋殼暴雷的同時，所有進行了 租金貸 的租房人們都陷入了被動逾期的狀態，不管他們知不知道自己的這個狀態。一旦微眾銀行將這批
租金貸 的狀況與征信係統聯網， 逾期
這個狀態是很容易被全國的征信係統抓取的。這對於未來他們的租房，貸款，換工作等都是有不可預估的影響的。
第二、蛋殼與微眾銀行之間就租金貸還有保密協議，作為借貸方的租戶並不知道這件事以及兩家公司之間的協議條款。
其中一名職業為律師的租金貸用戶向新文化商業（Ent-Biz）表示，自己到北京蛋殼總部維權時，在其反複逼問下，微眾銀行工作人員承認微眾銀行與蛋殼公寓之間有一份保密協議，但協議內容不能提供給作為借貸方的用戶。
不過雙方簽署保密協議並不意味著一定是有侵犯用戶權益的秘密條款。專業人士向我們表示，在金融業，為了保證經營模式不被其它地方知曉或剽竊，簽保密協議是常規動作。
第三、微眾銀行享有租房人法律效益的簽名的保管和使用權。
在調查中，幾名 租金貸 用戶爆料稱，微眾銀行涉嫌篡改電子合同，因為有租戶發現當前打開的電子合同裏麵以前的 4.4
條款消失了，該條款可以理解為隻要使用租金貸的租戶退租完成，貸款可向蛋殼追溯。該條款如果消失不見，微眾銀行可以以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款。
不過，專業律師告訴我們，目前租戶提供的不同版本合同不排除 PS
可能，這個需要專業機構進行完整的證據取證，尚不能下定論。而且從常識上來講，能被輕易單方麵修改的電子合同本身就不具備法律效力，微眾銀行做這件事的可能性不大。
不過，微眾銀行確實有一些潛藏的強勢條款，比如在租金貸簽署合約的 第六條 附則 裏，有這樣的規定：
受訪 資金貸 用戶提供與微眾銀行借款合同條款 6.3 截圖
這表示，微眾銀行被授權代租房人申請製作和保管了具有租房人法律效益的電子簽名，並可以使用該簽名且該簽名一直有效。
這顯然有些不太合理，代表著，隻要微眾願意，它可以拿著貸款人的簽名簽訂任何其他補充協議，而無需告知借款人。
第四、微眾銀行對蛋殼資金風險的後知後覺有悖常理。
詭異的是，8 月份蛋殼的實際控製人高靖涉嫌 6
億國資外流被帶走調查，媒體與輿論嘩然。按常識來看，金融機構對涉及資金風險的新聞和動態敏感度很高，合作夥伴一把手涉重大經濟問題被查應及時中止
租金貸 等相關業務，但通過多方了解，有用戶反應，微眾銀行的 租金貸 業務一直開放給今年 9 月甚至 10 月的蛋殼用戶。
租戶貸款的錢都去哪兒了？
都知道蛋殼暴雷就是因為資金鏈斷裂，但是按照蛋殼的運營模式來看，理論上最不該缺的就是錢。
理論上來說， 蛋殼公寓 的經營模式裏，覆蓋了所有能賺錢的地方，再加上 租金貸 用戶達到 65% 以上（鼎盛時期甚至達到
90%），蛋殼可以提前獲得半數以上用戶貸款而來的半年或 1 年房租，這麽大的資金杠杆，為什麽虧損仍然嚴重呢？
部分媒體解釋稱早期蛋殼以高收低租方式打開市場，且裝修、維護等需要資金。但在對房東和租戶的采訪中發現，高收低租的情況隻出現在前兩年，且綜合最近兩年蛋殼房租，並沒有低於市場價。
蛋殼公寓 也在不斷地融資，上市前它的融資就到了 D 輪，累計金額超過 5 億美元，上市後又融資 1 億多美元。與此相矛盾的是，
蛋殼公寓 的經營一直處於虧損的狀態，2017 年虧損 2.7 億元，2018 年虧損 13.7 億元，2019 年全年虧損 34.4
億人民幣。
天眼查蛋殼公寓的融資曆程
為什麽一家一直虧損的公司還能一直融到資，而且還能成功上市？
從公司運作的慣例來看：一是這家公司是盈利的，隻不過將賬麵做成了虧損狀態。（就像特朗普的家族企業一直都是虧損狀態來避稅）；二是這家公司向其投資人透露了其盈利模式，投資人對這種模式表示了認可，並認為未來能夠共同獲利。
無論是上述哪種情況，都從側麵反映， 蛋殼公寓 實際上應該是有較為充裕的資金的，或者未來會有較大的資金收入。
通過對 蛋殼公司 的企業圖譜的研究發現， 蛋殼公寓 的企業鏈條中的 紫梧桐（北京）資產管理有限公司
是主要負責資金方麵的運營的。不論是資本運作，還是企業投資，大多都是由這家企業來進行操作的，它可以說是 蛋殼公寓
的資金管理大本營。
而這家 紫梧桐 在 2020 年 4 月 9 日，投資 100 萬占股 0.0815% 成立了一家叫做
昆山泓森槐股權投資合夥企業（有限合夥） 的新公司。這家公司投資 12.25 億占股 99.837% 的大股東，是
江蘇月梧桐資產管理有限公司 。 月梧桐 又是由大母公司 PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED100% 穿透
山梧桐有限公司 ，和 昆山市政府國有資產監督管理辦公室 100% 穿透 昆山銀橋控股集團有限公司 共同成立的。
因此， 昆山泓森槐股權投資合夥企業（有限合夥） 的政府背景不言而喻。該企業的另一股東是 蕪湖泓森基金管理有限公司 ，也是投資 100
萬占股 0.0815% 的小股東。但是其經營範圍就和房屋租賃完全不同了，而是 100%
的資本市場服務，主營業務是基金管理、投資管理、股權投資、創業投資和資產管理。作為一家 2019 年 11 月 29
日才成立的小公司，它的資金管理能力和風險防控能力是很令人擔心的。
在此筆者做了一個大膽的猜測， 蛋殼公寓
的資金被大量消耗，有可能是進行了自己無法掌控的資本投資運作，即使有政府做背書，但因其所投項目風險過高，導致資本回流不達預期，從而引發了整體
蛋殼公寓 資金鏈的斷裂。當然，這隻是猜測，尚無法做確切的證實。
專家告誡：對 租房貸 要謹慎再謹慎
從記者的采訪調研中可以看出，不少租房人和房東之間的關係劍拔弩張，甚至出現了拔刀相向的情況。但實際上，無論是租房人還是房東，都是這場資金遊戲裏的棋子，都是損失方。真正需要慎重對待的，是與微眾銀行的
租金貸
那張合同。因為這份合同上明確規定，微眾銀行可以通過各種方式做各種通知，隻要它發了，不管租房人有沒有收到，都默認為已確認收到並已了解。
受訪用戶提供的合同截圖
某金融專家向新文化商業（Ent-Biz）透露， 租金貸
是一個風險性極高的操作模式，大型金融機構比如銀行，是不會通過這樣的項目的。但因其高收益的特性，是很多小貸公司的主營業務。
上文也說了，微眾銀行為什麽能做，是因為它是一家互聯網銀行，主營業務就是為小微企業打造專屬的貸款。而小微企業貸款自身就必然帶著額度小，風險高的屬性。為了拓展業務，微眾銀行必然要選擇多樣化經營，其中就包括大型金融機構不會涉及的業務。而目前在相關業務上的監管不夠明確，仍有空間可以操作。
租金貸的總體額度預估高達 27.5
億元，它所涉及的租房人可能有數十萬人。無論從金額上還是涉及人數上來說，這都是體量驚人的案件。
律師告訴我們，目前單個用戶維權成本高且難度極大，可行方案之一是租房人與房東能聯合起來，控訴微眾銀行相關合約存在不合理，取消合約中對租房人的強製還款的內容，並將追債的對象變為
蛋殼公寓
的所有穿透公司；或者在輿論影響下，相關政府部門介入，聯合律所提供法律援助，法院配合快速審理。無論哪種維權方式，都是艱難而漫長的過程。
目前，我們也收到很多自如用戶的爆料，指出自如也出現多起因拖欠房東房租導致房東催趕租戶，同時強製與租戶解約等情況。自如的租金貸用戶均是海燕計劃的應屆生，比例不如蛋殼高，但足以讓人不寒而栗。
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爆雷更厲害。長租公寓和金融玩家們對沒有財富積累、初入社會的年輕人進行信用收割，損失的是不僅僅是錢，還有他們浪漫的理想，對社會的信任。
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