炒房帶頭大哥：ABC單讓炒客幾個月賺2倍

2016年，一位叫做黃曉婷的女士在上海多個樓盤簽下至少6份二手房交易的定金合同。她僅付給每位房東5萬元-10萬元不等的定金，卻簽下了一份權益相當不平等的合同。

在合同中明確寫著，買家超過600天不付款，賣家才可以單方麵解除合同。在買家不付款的600天內，每天的僅有萬分之0.3的違約金，以一套房總價500萬元來算，每天才賠給房東150元，600天的違約金總共還不到10萬塊錢。

最後兩點也是最“喪權辱國”的兩點分別是，合同簽訂後，買家可以找別人來買這套房，而賣家如果想賣給別人，卻要自行承擔20%的違約金，以每套房500萬元來算，僅賣家要承擔的違約金就超過百萬。

也就是說，黃曉婷僅用不到20萬元的成本就套牢了總價值數千萬元的房子，和多位不明就裏的房東。在強賣方市場的上海二手房市場，此舉堪稱神來之筆，說是房地產界的《辛醜條約》也不為過。

那些被黃曉婷套住的大多是上了些歲數的女房東，房子也大多是150平以上的大戶型。在房價日新月異的2016年上海，待到她把這些房子吐出來時，幾乎每套房的總價都翻了將近一倍。例如，一位受害者的房子，簽合同時的總價是858萬元，而到2017年，已經漲過1400萬元。

黃曉婷的神操作並不是她自己的創意，隻不過是把她房地產BBS“水庫論壇”上學到的“ABC單”的伎倆運用到實操當中。
水庫論壇。圖片源於論壇

所謂“ABC單”是指，房東是角色是A，炒房客角色為B，真實買方角色為C。B以低於市價的價格拿下房子後，遲遲不予網簽，直到找到C之後，稍微抬高價格，讓C和A進行網簽，B再從中攫取差價。

此舉利潤高，周期短，炒房客可以在幾個月的時間賺取200%的利潤，更有優勢的是它根本不會受到調控措施影響，不限購不限貸。在整個過程中，交易中心根本不會發現B的存在。

這也不是萬全之策，對炒房客來說，最大的風險在於，要在合同周期內找到價格足夠有優勢的房子讓接盤俠接穩。如果沒有接盤俠當最後一個傻帽，炒房客將會損失掉定金。

這種招數最早出現在於香港，後來在海南地產泡沫中也出現過，最終在內地二手房樓市當中被發揚光大，而將這一招數推廣的正是水庫論壇和它的創始人，人稱“歐神”的歐成效。

歐成效在21世紀初，以“不要再賭博，立刻就買房”的口號揚名於上海灘。隨著水庫論壇的壯大，歐成效的業務也擴展到全國各地，成為樓市的堅定看多者，奧派經濟學在樓市的代言人，地產炒家們的帶頭大哥。他和他創建的理論體係正在影響著每一位想要依賴房地產擺脫階級固化的投資客們。

當信徒靠炒房攫取到足夠多的財富時，歐成效也就成為了神。每當他出現在演講現場時，千人會場通常座無虛席，消防通道上也都站著密密麻麻的人群。當串場短片的音樂行進尾聲，歐成效走上舞台，背後的LED屏幕上打著“歐十億”“水庫論壇創始人”“樓市神話”之類的字眼。

這是典型的“歐神”式出場。在水庫論壇及其衍生的各種社群中，“歐神文集”也被奉為圭臬，在信徒中倒賣。

2017年，知識付費方興未艾，BBS形勢衰微。趕時髦的歐成效開通了自己的知識付費渠道。年費5000元、當時還沒有改名知識星球的小密圈，在沒有推廣的情況下，一夜之間幫他淨賺100萬元。

土味奧派經濟學

歐成效當然不甘心隻為信徒提供方法論，親自下場為區域樓市搖旗呐喊也時有發生。

2018年，歐成效西進重慶，高呼賣掉上海1套房，去重慶買10套；賣掉上海10套房，可以去重慶買一棟樓。順著歐成效的手指，水庫大軍揮師重慶，大筆資金湧入讓曾是西南房價窪地的重慶，不少樓盤的價格出現跳漲現象。

重慶之後，歐成效的另一個目標是沈陽，他在水庫論壇連續撰文，聲稱沈陽房價將有50%-100%的漲幅。

水庫網友在沈陽複製了重慶的瘋狂，不過歐成效在沈陽卻遭遇了口碑的翻車。信徒們趕到沈陽才發現，等待他們的不是房價低穀的瘋狂抄底，而是歐成效早已磨好的鐮刀。

歐成效將信徒們購房的過程外包給了水庫論壇的管理員樂墨。想要買房的水庫網友要先付5000元，加入歐成效的小密圈，再花1999元，進入樂墨的團購選房群。信徒每買下一套房子，要交10000-30000不等的團購費給樂墨。由於信息不對稱，歐成效和樂墨還和開發商勾結，單價抬高1000賣給粉絲。

經過受害者計算，每賣一套房，歐成效與樂墨要賺走將近20多萬元。當受害粉絲在群裏提出質疑，則被無情地踢出了群聊。

最終，沈陽房價並未聽從歐成效的喊話如期上漲，一頭紮進去買房的信徒們被死死的套住。而樂墨卻得意洋洋地在水庫論壇曬出自己的支付寶流水，一年內進賬過億。

樂墨都能年入過億，歐成效有能從中賺到多少錢可想而知。帶頭炒房二十年，歐成效究竟賺了一直是個謎團。

直到2018年，歐成效在北京金寶匯的生日宴會上突然宣布，與結婚20年的妻子離婚。在隨後發表的離婚宣言中，大家才知道，歐成效在京滬兩地共有35套房子，共計6300平米，還有4500萬元的房貸存量，而手中的現金僅有1000萬元。

常年利用杠杆高舉高打，讓歐成效背著巨額貸款，手中隻攥著一摞房產證。這也難怪離婚時，他在小密圈中高喊，“整個金寶匯隻有她（歐成效妻子）一個人不尊重我。”
歐成效。圖片源於網絡

要理解歐成效的理論，首先需要對奧地利經濟學派有一個清楚地認知。這個中國民間經濟學家摯愛的經濟學派，否定數學在經濟學中的作用，主張一種堅持方法論的個人主義經濟學邏輯，要求充分發揮市場的作用，減少監管介入，強調主觀價值論。即一件東西要有價值，除有效用之外，還必須“稀少”，數量有限，以致它的得、失成為物主快樂或痛苦所必不可少的條件。

作為近代資產階級經濟學邊際效用學派中最主要的一個學派，奧地利學派廣受中國民間經濟學者的喜愛，可能正是由於其中一些極端方法論主張。

就歐成效而言，他將這一理論搬到樓市，在實踐中練成了一種極為高明的資金騰挪術。所有的出發點，都是為了“構建以房貸為中心的資產組合包”，通過買房提高自身負債率，負債率越高越有機會跑贏全社會大盤。

為了實現這一目的，歐成效在所著《樓市秘籍》一書中，將炒房拆解為67個步驟，整體理順下來，就是三招：其一信用卡無線循環套現、其二養好銀行流水，爭取從銀行手中獲得更多的低成本資金、其三假離婚和多重身份，目的是房產代持和破除限購障礙。

帶頭大哥的行徑尚且遊走於法律邊緣，其追隨者更加無所不用其極，形成了某種形式的供需平衡。

在水庫論壇上，你甚至可以找到養POS機的、打房產官司的、搞看房團接待的、辦理流水證明的、賣炒樓秘籍的、玩P2P資金盤的……最終目的是是沒有購房資格者可以避開限購，在大城市擁有一套屬於自己的房產。為了實現理論的閉環，歐成效甚至親自設計了一套P2P代持係統，為信徒籌措資金。

這些學到歐成效理論的炒房客們，從上海出發最終將走入曆史的大江大河當中，成為無數個黃曉婷。

北水庫，南雅房

2018年是深圳特區成立40周年，獅子山下暗流湧動，深圳灣中風雲際會。在特殊的曆史時期，每一個深圳人或者正在深圳的人都在期待著，是否有最新的大禮包能砸在這個小漁村身上。

2018年3月，歐成效南下深圳，在一家地產商的堂會上，與深圳本地房產意見領袖，“尚舒房”主理人大白展開了一場關於地產走勢的辯論。

辯論的內容毋庸多言，兩人翻來覆去都是如信仰茅台一樣看好深圳，個中內容將深圳換成北京、上海、杭州也不違和。隻不過歐成效對漲幅的預期更激進，他認為深圳馬上將進入人均年薪100萬的時代，房價將會狠狠地漲，一個字買就完了。大白更偏向保守，他認為深圳市場的啟動並不是新一輪行情的開始，而是上一輪的紅利期的兌現和結束。

兩種不同觀點，代表著兩種不同的炒房流派。歐成效和水庫論壇強調大麵積低單價，注重成本，強調資金流動性和高杠杆。大白代表的則是深圳本地炒房客的穩準狠，而這一套邏輯在深圳被稱為“雅房”。兩人的對話，實則是一南一北兩套炒房邏輯的碰撞。

與奉歐成效為精神領袖的水庫論壇截然不同的是，雅房的組織解構更加鬆散，成員也並非是需要信用卡套現才能買房的草根，而是諸多有著自己獨到、成熟投資經驗的有產階級，對投資有自己的思考，現金流穩健。所以，嚴格來說，雅房是一群有很多房子的人的集合。

據傳言，想要加入雅房組織的社群需要提交房產的套數，收入，貸款，特長，交易記錄，還有一篇投資方麵的心得，最後，幾位高級別管理員要審核方能入會。

就像歐成效之於水庫論壇，雅房領袖貔貅陳和香港地產大亨、紀惠集團總裁湯文亮，對這一團體的影響也是極大。

關於貔貅陳，能找到的資料不多，他的發跡軌跡也隻是在雅房中人之間口口相傳。傳說他曾因股災破產，又做氣球生意翻身，最終一頭紮進房地產，靠雞生蛋、蛋生雞的模式，將資產版圖逐步擴大。因崇尚隻進不出，被人稱為貔貅。

關於樓市投資，貔貅陳也有自己的見解，他把自己的三板斧編成一句順口溜：複利模式房滾房，劏（tang）房切屋為畝產，隻買不賣租為王。

所謂複利式滾房就是將上一個房子當作老母雞，然後將其中的收益，投入買下一套房子，逐步滾雪球，最終形成驚人的複利效應。而如何讓老母雞生蛋，學問就在這個“劏”。所謂劏房是指通過分割改造，鳳姐變冰冰，提升房子出租時的單價，進而提升物業價值。

這條思路的優勢在於現金流非常好，每月進項穩定。深圳留存的許多小產權房，在雅房的操作下，快則5年，慢則10年，就可收回全部成本。
炒房。來源：視覺中國從手段上來看，雅房的技術手段受一河之隔的香港影響極大，崇尚穩健投資，抵抗場波動。

作為雅房的理論導師，香港人湯文亮曾撰文“通脹，苛政那樣猛於虎”，文中提到，“抵抗通脹的有力武器，就是市民的家園”，和歐成效那句“不要再賭博，趕緊去買房”不謀而合。

綜合市場變化，湯文亮將貔貅陳的三板斧進行了迭代。其中最為經典的操作就是逢三退一。即在市場亢奮時作好市場調整的準備，如果你持有三個物業，就賣掉潛力最差的一個，保持現金實力靜待更好的物業投資的機會，進而優化物業組合。

從實踐理論上可以看出，雅房所追求的是如何靠房產實現收益的最大化，而歐成效的水庫論壇則與之截然不同，他所追求的是如何規避限購政策，再通過高杠杆獲取低成本資金，進而將資產規模擴大。

兩種截然不同的炒房邏輯在深圳發生碰撞的結果，便是一株株奇葩在這座城市中冉冉升起。

奇葩盛開於深圳

人口遷徙帶動著社會解構的變遷。進入21世紀以來，外出務工的農民工、從家鄉遠赴一二線城市經商的商人，通過高考離開故土的大學生，都在參與整個社會的深層次變動。春運，由此成為人類曆史上最大規模的人口流動。

在大範圍的人口流動中，城鎮化得到了長足的促進。全國人口都有機會湧入特大型城市，省會城市吸引著全省各地的大學生、失地農民和城鎮人口，四五線城市依靠更好的醫療、教育資源吸引著農村人口遷徙置業。

前所未有的大變革由此開啟，波瀾壯闊的萬億房地產市場也麵向全國敞開。萬科、碧桂園、融創、龍湖，恒大，一家家年銷千億的地產商背後，是一個又一個靠買房致富的故事。

一線城市的規模不可能無限製擴大。2013年，中央城鎮化工作會議結束後，大型城市落戶開始收緊，建設用地開始受到控製，所有的目標向著“嚴格控製特大城市人口規模”而努力。

但這一切似乎對深圳毫無作用。深圳並未收緊落戶，反而因戶籍人口少而鼓勵入戶，“來了就是深圳人”的口號喊了一年又一年。從小漁村發展而來的深圳，因為城市規模的不斷擴大，人口的逐漸膨脹，也並未收緊土地供給。最重要的是，騰訊、華為等本土創新型企業的興起，意味著，這座城市開始虹吸來自全世界的高端人才，城市的競爭力沒有因人口的擴大而停滯。

種種因素疊加，讓深圳的房價緩步上升，普通人靠房價實現財富升級，成為了可能。奇葩的肆意生長擁有了自己的土壤，萬人搖號、眾籌買房、房產代持，天價茶水費。深圳，見證著中國房地產市場的每一次創新。

而這些奇葩的集大成者是深房理：深圳、房子、道理。
深圳夜景。來源：視覺中國本名李雪峰的深房理，原本是一位深圳夢的代表人物。從繪圖員做起，後來自己開設計和餐飲公司。到30歲出頭的時候，他每月最高收入已經能達到6萬元。四萬億放水中，他買了深圳的第一套房子，首付僅僅是他一個月的收入。

從此，李雪峰開始賺到錢就買房。這時候，他的操作還是深圳雅房隻進不出的手段。但是年輕時度過的奧派經濟學書籍，讓他開始嚐試著用經濟學原理去推演現實中遇到的許多問題。

從李雪峰到深房理的華麗轉身，是歐成效式的土味奧派經濟學在深圳的本土化升級。從一個人變成一支隊伍的深房理，開始為會員提供全流程的購房服務建議，包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個環節都需要在中間商身上花錢，而且越往後，抽成的中間商越多。“深房理”入會費為12780元，交了錢便有工作人員開始在線指導買房。

2020年11月，深房理舉辦了第一屆線下聚會，上千人從全國各地趕來深圳參會。在這場被李雪峰稱為“千人人均千萬”的盛會上，李雪峰團隊給會員們發放了深房理的勳章和一本《投資通識》。

李雪峰成為深圳的歐成效，開始著書立說，開宗立派。通過所謂的“去中心化房地產交易所”，這位“深圳歐成效”再次搖身一變成為了“深圳李笑來”，帶領信徒們走上了通往財富自由之路。

隻不過，隨著深圳二手房指導價的出台，調控政策的逐步升級，深房理這條財富自由之路，正在越走越窄，直到沒路走。

2020年9月，在歐成效離婚一年半之後，水庫論壇被全網封號。在此之前，他已經轉戰柬埔寨，但是“賣掉深圳房子轉投柬埔寨”這種策略，當然沒什麽人敢相信。而深房理則在今年4月，引來了多個部門的聯合調查。隻有相對溫和的雅房一派，依舊過著低調滋潤的日子。

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