文 |《中國企業家》記者 李豔豔
編輯 | 周春林
頭圖攝影 | 鄧攀
68 歲的萬達創始人王健林，大概自己也沒想到有一天會被冠以 ” 白衣騎士 ” 的名號。
今年以來，王健林先後馳援身處現金流危機中的 ” 河南王 ”
建業胡葆森和鑫苑張勇，並與山西田森杜寅午合作，劍指商業項目的運營托管。有知情人稱，與建業合作，萬達耗資 7 億元，獲得後者商業項目的
10 年運營權。北京市場上，萬達商管亦在頻頻 ” 掃貨
“。近期，萬達涉及醫院、物業、地產等多個領域的簽約同樣不斷，還投資了新茶飲。
財富榜單上又有了王健林的顯著位置。胡潤研究院最近發布的《2022 胡潤全球房地產企業家榜》中，王健林一掃過去幾年的頹勢，以
1050 億元身家，與龍湖集團創始人吳亞軍並列第五。
那個意氣風發的王健林似乎又回來了。過去四五年間，他很少出現在公眾麵前。更早之前，巔峰時期的王健林多次坐上中國首富之位，一度成為亞洲首富。而今，外界對他的認知也不僅僅停留於財富，更多的是力挽狂瀾、絕地求生的傳奇與精神。
5 年前的 ” 斷臂 ” 時刻，至今仍令業界側目。2017 年，國內地產行業嚴控背景下，正在全球快速擴張的萬達突遭 ” 股債雙殺
“，被證監會排查授信風險。為了緩解流動危機，王健林接連拋售旗下酒店和文旅項目，放棄大量海外資產。一年多時間裏，萬達就清償了 2000
多億元的債務。
斷臂求生雖給王健林帶來了傷痛和爭議，卻贏得了休整的機會。甚至有人說，王健林成了許家印最羨慕的人。” 首富 ”
不再是其頭上的鮮明標簽，輕裝上陣的萬達商管或許對他更為重要。這不僅是他重啟事業的基本盤，也是謀求轉型的主戰場。
攝影：史小兵
早已成為 ” 城市名片 ” 的萬達廣場，是萬達商管進行輕資產轉型的重要支點。王健林的身份也從一名 ” 投資蓋樓 ”
的房地產商人，轉型做起了 ” 二房東 “，憑借商業管理和服務能力去賺錢。當前，萬達商管管理著 417
個商業廣場，若算上儲備項目，第三方委托運營項目的占比將近一半。
去年 10 月，王健林拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動萬達商管赴港 IPO。” 推進萬達商管上市，是集團目前階段最重要的事。”
多位萬達方麵的人士對《中國企業家》強調。不過，因已滿六個月未能通過聆訊，萬達商管招股書於 4 月 21 日 ” 失效 “。
萬達商管距離上市隻差 ” 臨門一腳
“。盡管後續又提交了資料，但投資者難免對其能否順利上市和未來預期多了幾分擔心。整體來看，受疫情影響，疊加香港資本市場、樓市低迷等多重壓力，商管上市、規模擴張、利潤提升都是王健林必須解決的命題。
又一場硬仗就在眼前。
不當 ” 白衣騎士 “
樓市低迷的整體態勢下，王健林開始 ” 抄底 ” 商業地產。
3 月 28 日，鑫苑集團與萬達集團在北京舉行戰略合作簽約儀式；4 月 1
日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議。前者計劃將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達商管將會全麵負責其招商、對外租賃、運營和物業管理。
來源：萬達集團官網
北京市場上，4 月 19 日，萬達拿下北京 SOLANA 藍色港灣和北京五棵鬆卓展購物中心的運營權。5 月 1
日，北京藍色港灣管理權全麵移交給萬達，為期 20
年。五棵鬆卓展中心也將更名為北京五棵鬆萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。
5 年前，孫宏斌被譽為接盤萬達、幫助王健林走出負債泥潭的 ” 白衣騎士 “。而今有說法稱，王健林也成了別人的 ”
白衣騎士 “。
確實，萬達此番的合作對象中，作為河南第一大房地產商的建業集團陷入了經營困境。在房地產緊縮的大背景下，加之千年一遇的鄭州特大洪災，建業集團經營指標全線下滑。2021
年 8 月，建業集團還曾給河南省政府發出一封求救信，請求施以援手。
接近萬達的人士稱，萬達並非 ” 抄底 “，” 至少與孫宏斌相比，交易本質有很多區別 “。他理解外界為何給予王健林 ” 白衣騎士
” 的稱號，” 它不是貶義詞，至少代表一種期待。但從根本上來講，這是萬達基於自身業務發展、進一步擴充規模的選擇。”
在前述人士看來，王健林的 ” 抄底 ” 首先是正常的商業投資，” 不管未來雙方合作到什麽程度，都是與業務相關的
“。其次，相比那些動輒幾十億、上百億元的 ” 收購 “，萬達付出的成本較低，” 與建業合作，萬達耗資 7 億元，但也不是一次性付款
“。此外，合作雙方姿態對等。
攝影：鄧攀
” 王健林算不上‘白衣騎士’。” 一位曾在 TOP10
房企商業板塊工作多年的高管對《中國企業家》表達了更為明確的判斷。他說，對於王健林而言，”
他隻是接受第三方委托，去運營這些商業地產，又不是‘買買買’，最多算‘租租租’。”
一位曾在萬達商管工作多年的員工對《中國企業家》表示，萬達能夠拿到建業、鑫苑的商業項目，最大契機還是疫情。行情好的時候，商業物業沒那麽難做。現在行情太差，線下客流不行，招商難度也很大。”
迫不得已，隻能委托出去給萬達管理，總比爛在自己手裏強吧。”
在他看來，萬達商管經驗豐富，商鋪資源相對更強，” 起碼‘兜底能力’比大多數商業運營公司要強
“。此外，萬達廣場的客群偏向中低消費群體，這類合作能幫萬達深耕下沉市場，在具體城市占領更大份額。”
管理商業物業麵積越大，萬達的規模化優勢就越明顯。”
圍繞商業板塊，萬達還在不斷開辟新賽道投資。
《中國企業家》獲悉，萬達集團對外投資名單中增加了一家名為 ” 萬達汽車科技服務有限公司 ”
的企業。相關人士稱，萬達廣場的線下消費場景，將成為汽車銷售業態的自然之地。
近期 ” 天眼查 ” 信息顯示，萬達已注冊多個 ” 萬茶 ”
商標，涉及飲品啤酒、方便食材等，想要拓展茶飲、休閑行業。此外，萬達開始向健康醫療行業進軍，其投資 60
億元和匹茲堡大學醫學中心合作建立的成都萬達匹茲堡國際醫院即將開業。
轉型與回歸
” 商業地產一直是他的主場。” 談起王健林的轉型，前述 TOP10 房企商管人士評價稱。從 2000
年確定進軍商業地產至今，萬達已成為國內商業地產領域龍頭企業。
萬達的輕資產戰略最早在 2015 年提出。2020 年 9 月，萬達商管透露，從 2021 年開始，萬達商管不再發展 ” 重資產
“，即不再投資持有萬達廣場物業，全麵實施 ” 輕資產 ” 戰略。
時任萬達商管集團總裁肖廣瑞稱，這是萬達商管集團董事會最新做出的決定。彼時，萬達商管 ” 輕資產 ” 項目發展超出 2020
年年初預期。截至當年 9 月底，萬達商管已簽約 ” 輕資產 ” 項目 53 個，是 2019 年全年簽約 ” 輕資產 ” 項目的
1.3 倍。
攝影：肖麗
近年來，萬達商管一直在持續轉型。王健林堅決謀求 ” 去地產化
“，放棄重資產運營模式，走輕資產運營道路，主要輸出品牌和管理。過去五六年間，輕重模式的轉變，給萬達帶來了新生。當輕資產模式跑通後，萬達商管也在加快向全國擴張。
第三方數據顯示，根據持有和管理商業物業可出租麵積排名，萬達商管已成為全球第一大商業物業運營商。相較於國內其他商業運營龍頭企業，2020
年底萬達商管已開業的購物中心數量是華潤的 8.2 倍，可出租建麵是華潤的 2.8 倍。
在行業人士看來，萬達商管走的輕資產運營道路，本質是管理人（運營方）和投資人（物業方）的職責分離。最重要的是，萬達輕資產商管公司不持有物業，可以大大降低資金要求，進一步放大經營價值，也能加快擴張步伐。
” 按照原來重資產投入的商業玩法，萬達要運營火一個商場，怎麽也需要兩三年的培育期。”
一位曾在萬達工作多年的員工告訴《中國企業家》，輕資產模式下運營的萬達廣場，如果萬達不投入裝修的話，整體成本很低。
還有一個重要成本是營銷。” 營銷成本就是你能不能招來商鋪、引來顧客、促成交易，這是特別考驗萬達經營能力的。”
前述人士稱。此外，輕資產運營模式也會遇到一些問題。比如，後續在利益分享方麵，如何確定機製和比例，保障物業方和管理方的合理分配。
收益方麵，”
輕資產運營戰略沉澱資金少、風險低，既能代表萬達商業的品牌影響力，也是資本市場喜歡的故事。但從收益上講，重資產的收租模式，收益顯然會更高，比如龍湖、新城。畢竟輕資產隻能收點管理費，占大頭的租金是輪不到的。”
前述 TOP10 房企人士稱。
多位接近萬達的人士對《中國企業家》總結，萬達輕資產模式的增長邏輯依然在於規模效應。規模化程度越高，可複製能力越強，成本就越低，收益也會更高。一般萬達隻拿商場經營淨利潤的分成。”
這樣的錢雖是小錢、細錢，卻是一種持續流入的現金流，安全又穩定。”
不過，有說法稱，商場賺取的租金收入，萬達和物業持有方各自分傭，或是五五分成，或是七三分成。在某些時候，萬達拿走七成，而物業持有方僅拿走三成。
過去一年，專注收租的萬達商管打了一個翻身仗。萬達商管發布的財報顯示，2021 年，集團實現營收 471.05 億元，同比增長
20.37%，歸母淨利潤 132.92 億元，現金流量淨額 225.14 億元，同比增長 70.24%，且期末現金及現金等價物餘額
413.53 億元。
負債方麵，截至 2021 年底，萬達商管集團有息負債同比減少近 320 億元，淨負債率降低至 34.6%，較去年同期下降了
13.5%，處於高度安全線以內。
又一場硬仗
王健林曾說，什麽都能放棄，就是萬達商業不能放棄。
攝影：鄧攀
” 相比之前的多元化布局，變輕的萬達，更加聚焦‘主業’了。” 前述萬達人士評價稱，” 專注發展，回歸商管，未嚐不是一件好事。”
在他看來，現階段以輕資產拓展為主導的 ” 輕重結合 ” 的發展模式，也是最適合當下萬達的生存路徑。
萬達起家於地產，勃興於多元化，又被多元化帶來的負重所累；從 ” 買買買 ” 到 ” 賣賣賣
“，再到重拾文旅、地產，全麵開啟商業地產的輕量化轉型。過去 5
年，王健林閱盡千帆，備嚐艱辛，他的得與失，起伏於中國房地產生存態勢的波瀾之中。
過去一年，在房地產行業整體低迷的背景下，萬達商管重啟資本市場。從證監會官網披露信息來看，萬達商管赴港 IPO 的進程，自去年 8
月下旬以來有所提速。不過，因已滿六個月未能通過聆訊，萬達商管招股書於 4 月 21 日 ” 失效 “。
” 影響聆訊的原因很複雜，從招股書中沒看出明顯‘硬傷’。但從港交所的市場環境和物業股的低迷行情看，現在上市也不是個好時機。”
有接近萬達的人士對《中國企業家》稱。另有多位資本市場人士對此表達了類似說法，” 重新交表，反而是個好選擇。”
” 現在是 IPO 關鍵期，萬達 IR 肯定跟證監會和港交所保持著密切溝通。” 前述萬達商管人士稱，”
盡管招股書失效了，但上市是一定要上的。我們的考量會更實際，目的更加理性。”
在多位行業人士看來，上市應該無虞，更為要緊的是如何實現利潤 ” 對賭 “。萬達商管的業績對賭一直備受關注。”
外麵有很多解讀，問題的根本是母公司大連萬達的並表問題。” 接近萬達相關人士稱，”
本質上，這是一種財務操作手段，並不涉及違規。”
至少在報表層麵，萬達商管的業績對賭問題無需擔心。萬達商管在更新的招股書中稱，” 本公司 2021
年預估實際淨利潤已達到目標淨利潤的要求。”” 目標淨利潤的要求 ” 即為 2021 年的業績對賭，預估實際淨利潤不低於 51.9
億元。
值得注意的是，從目前來看，為萬達商管貢獻收入的，主要還是 ” 自家人 “。在 2019 年至
2021 年間，來自最大客戶的收入分別為 10.69 億元、11.17 億元、48.73 億元，各占總收入的
8.0%、6.5%、20.8%。而這三年的最大客戶是萬達集團。
除去利潤壓力，規模化發展仍是王健林手上的重要課題。
當前萬達商管管理著 417 個商業廣場，在管建築麵積達 5900 萬平方米，近 3 年間平均出租率 98.8%。其中，有 132
個商業廣場為第三方委托運營，占萬達商管集團旗下商業廣場總數的 31.65%。
此外，萬達商管集團還有 161 個尚未開業的儲備項目，包括 139
個委托運營商業廣場。若是算上儲備項目，萬達商管集團旗下的第三方委托運營商業廣場項目占比將達到
46.88%。這意味著，萬達正在加速擴張第三方委托運營商業廣場項目。
遠離 ” 焦點 “
王健林在企業界是 ” 大佬 ” 級人物。那句 ” 定個小目標，掙它一個億
“，成為盛極一時的網絡流行語。他也曾負債幾千億，身家一度跌出中國富豪榜。大起大落間，一切的轉折點都在 2017 年。
風暴過後，王健林把商業地產作為事業核心，專注於輕資產轉型。此後五年間，受製於國內宏觀調控的不斷深化，房地產市場從盛世高歌到傷筋動骨，直至去年下半年，跌倒者接二連三，即便活下來的房企，也多如
” 驚弓之鳥 ” 般迷惘。如今，他們開始重新認識王健林。
攝影：鄧攀
據稱，當時為了讓融創順利 ” 吞 ”
下文旅項目，王健林甚至借錢給融創，助其順利收購。這一行為，在當時遭到了很多人的嘲笑。回過頭看，王健林的這一操作不僅具有果決換取現金流的及時性，更具有前瞻性，使萬達免去之後幾年所有房企都深陷寒冬的煎熬。
王健林曾公開表示，生意的最高境界就是 ” 空手套白狼
“。他以迪士尼為例，解釋說，這套模式是建立在絕對的實力和品牌技術之上。實際上，到了萬達的 Pre-IPO 輪，其融資就已達到 60
億美元，投資方包括騰訊、螞蟻金服以及碧桂園等。
5 年前的那場危機過後，” 遠離焦點 “” 低調務實 ” 成為多位萬達員工和行業人士對王健林的一致評價。”
原來一提‘老王’，人們就會想到‘豪氣’‘一擲千金’等字眼。但如今，他理性、務實的一麵被凸顯出來，人也更加低調了。”
更重要的是，外界對於企業家的評價體係已經發生變化。前述萬達人士稱，”
原來，人們總是關心你是不是一個英雄，現在他們關心的是，你是不是一個合格的企業經營者。”
沉寂低調的王健林，仍在書寫一個王者歸來的故事。
有人用 ” 通透 ” 和 ” 清醒 ”
來形容他。在其看來，出海計劃破滅後，王健林清醒地意識到，保住萬達國內業務或將是未來傳承的重中之重，隨後，他手起刀落。而從未來的路徑選擇來看，地產行業或許會走下坡路，但地產服務行業一定是朝陽行業。
“（推出萬達商管）相當於王健林換了個賽道，玩了個更大的。”
接近萬達的人士對《中國企業家》稱。在地產股整體低迷的背景下，萬達商管的未來市值被寄予更多期待。據其透露，按照之前的融資額，萬達商管估值
1800 億港元，二級市場估值在 2500 億到 3000 億港元左右。
” 具體如何，還要看發售新股的定價。” 他說。
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